[摘要] 在严厉的房地产调控政策下，国家统计局最新发布的70个大中城市住宅价格数据显示，在2012年12月份，近八成(54个城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)价格，出现环比上涨，虽然涨幅不大，但是部分城市呈现的房价上涨动能，以及一些城市显现的调控效果弱化趋势，对2013年的房地产市场调控提出了严峻挑战。
调控政策长期效用呈现递减
在房价整体平稳的背后，记者采访发现，部分标杆地区的房价呈现连续微涨趋势，上涨动能主要来自以下四个方面。
一是投资需求依然旺盛。
位于北京市朝阳区的某项目，2012年10月份开盘的住宅，均价达到每平方米2万元，已经销售一空。销售人员告诉记者，即将开盘的售价，每平方米将上涨50～100元不等。北京中原地产研究部总监张大伟分析，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。展望未来一段时间，房价已经形成继续微涨的趋势。
业内人士分析，回顾过去十年，投资房产基本上稳赚不赔，因此，百姓还是将房地产作为抵御通胀压力的手段。只要通胀预期存在，这一趋势就难以改变。
二是调控边际效用呈现递减趋势。
以南京房价变化为例，2012年9月份，房价环比涨幅达到0.694%，10月又环比上涨0.2%，11月环比上涨0.3%，该地区房价已连续上涨9个月。记者在长三角地区采访发现，随着调控政策的延续，限购限贷在执行中打折的现象屡见不鲜。不少房地产销售人员表示，“只要你想买，花1万～3万元，就能绕过限购令”；一些银行人士介绍，通过个人信用贷款，也能买房，只是利息高一些；而通过办的方式，将家庭二套房“变为”首套房，获得优惠贷款，更是业内公开的秘密。
三是房价上涨预期持续存在。
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，当前房地产市场正处在政策、市场博弈的关键阶段，不少人都认为如果宏观经济不乐观，中央政府可能会放松调控政策。
银河证券首席经济学家潘向东认为，调控时间越长，市场对房价上涨的预期越强烈，因为市场基础并未发生根本的改变。此外，限购政策已经实施一年多，很多小开发商受到冲击，选择打折销售甚至退出。未来的房屋供给存在短缺风险，加强了市场对房价上涨的预期。
四是国外量化宽松政策的影响。
任兴洲表示，美国、日本等多个发达经济体同时出台量化宽松政策，全球差不多有10万亿美元的流动性投入到世界的金融池子里，这会直接和间接地影响中国的流动性。中国的人民币汇率和中国房地产市场的获利能力，会使得热钱更多往这里涌入，有可能对中国的房地产市场形成冲击。
在上述因素的作用下，房价上涨动能有进一步传导的趋势。业内普遍认为，标杆地区的房价，具有市场风向标的作用。一旦形成房价上涨的心理预期，很快将向其他地区蔓延，房价整体上涨难以避免。搜房网发布的监测信息称，天津2012年11月打折优惠楼盘数量为309个，环比10月份少了33个，这表明一些开发商已经开始转变销售策略，不再以价换量，或许是即将涨价的信号。
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