[摘要] 在严厉的房地产调控政策下，国家统计局最新发布的70个大中城市住宅价格数据显示，在2012年12月份，近八成(54个城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)价格，出现环比上涨，虽然涨幅不大，但是部分城市呈现的房价上涨动能，以及一些城市显现的调控效果弱化趋势，对2013年的房地产市场调控提出了严峻挑战。
编者按：楼市调控政策长期效用递减，业内人士建议必须进一步强化"精准"。尽管相关部门以及各地方政府明确楼市调控政策不会放松，但在房产税扩大试点面临不确定因素，一些大城市住房需求持续增长，“一刀切”的行政调控手段精准度欠缺、“副作用”逐步暴露等情况下，2013年房地产调控站在了一个难度更高的新关口上。
在严厉的房地产调控政策下，国家统计局发布的70个大中城市住宅价格数据显示，在2012年12月份，近八成(54个城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)价格，出现环比上涨；同比上涨的城市也比上月增加15个，达到40个。
虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，但部分城市呈现的房价上涨动能，以及一些城市显现的调控效果弱化趋势，对2013年的房地产市场调控提出了严峻挑战。
在宏观经济“稳中求进”的目标之下，为2013年经济发展谋篇布局的中央经济工作会议明确了积极推动城镇化建设的战略方向，尽管会议同时强调了继续坚持房地产市场调控政策不动摇的政策基调，但在部分城市已经出现的房价上涨压力的背景下，在严格的限购限贷政策“缰绳”下暂时放缓速度的房地产市场，2013年会否再度“发热”？已然呈现上涨势头的房价是否会更加高涨？
前低、中升、后翘的2012
“从整体情况看，量价趋稳，是去年楼市最显著的特点。这主要源于一系列调控政策改善了供需结构，房价缺乏大幅上涨的动力。”长城证券房地产行业研究员告诉记者。
一方面，购房者心态比较平稳，刚性需求和改善型需求成为市场主力。天津我爱我家二手房中介的成交数据显示，2012年11月以来，80平方米以内的中小户型成交比例占据整体七成以上，显示刚性需求占据主导。置业顾问告诉本刊记者，“虽然二手房业主推出房源的意愿很强烈，但成交量却没有大幅上涨。有的购房者来店里看了十几次，但始终对价位不满意，继续选择观望。”
另一方面，开发商纷纷通过“以价换量”的方式回笼资金，市场供给比较充足。记者从包头一家房地产公司了解到，2012年下半年以来，位于鄂尔多斯的项目只卖了4套房，而且是将价格从每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司经理说，“市场需求跟不上了，优惠促销实质上是开发商对市场预期的一种顺应，或者是为了缓解资金压力下的一种妥协。”
“整体看来，2012年国内房地产市场呈现‘前低、中升、后翘’的态势，这是住宅交易量呈现的趋势，价格也是这样一个走势。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，“前低”主要是两年多来的宏观调控和房地产调控累积效应的结果。2012年一季度价格、交易量都比较低。另外，开发商以价换量很普遍，所以价格相对比较低。
六七月份以后导致价格回升的原因中，一方面刚需随着政策的调整开始释放，另一方面，的原因是宏观经济形势变化，经济下行趋势明显带来宏观调控的预调和微调，这对房地产市场产生了效应。
“保障房的投入使用也是‘稳’的因素。2012年有550多万套投入使用；2013年600万套开工，400万套投入使用。这样累计下来，保障房的供应会增加，对价格的影响也是正面的。”任兴洲说。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，虽然市场整体企稳，但存在城市分化的现象。一线城市成交量上升，但供应量不足，房价存在反弹的压力；而二三线城市供应充足，甚至出现一定的供应泡沫，不具备反弹的条件。
银河证券董事总经理左小蕾分析认为，房价相对稳定，主要得益于调控政策。未来，房地产调控应继续打击投机，不能让房地产价格反弹，政策应引导资金等资源回归实体经济，促使企业以技术创新赢得市场，加快经济转型。
延伸阅读：
调控政策长期效用呈现递减
在房价整体平稳的背后，记者采访发现，部分标杆地区的房价呈现连续微涨趋势，上涨动能主要来自以下四个方面。
一是投资需求依然旺盛。
位于北京市朝阳区的某项目，2012年10月份开盘的住宅，均价达到每平方米2万元，已经销售一空。销售人员告诉记者，即将开盘的售价，每平方米将上涨50～100元不等。北京中原地产研究部总监张大伟分析，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。展望未来一段时间，房价已经形成继续微涨的趋势。
业内人士分析，回顾过去十年，投资房产基本上稳赚不赔，因此，百姓还是将房地产作为抵御通胀压力的手段。只要通胀预期存在，这一趋势就难以改变。
二是调控边际效用呈现递减趋势。
以南京房价变化为例，2012年9月份，房价环比涨幅达到0.694%，10月又环比上涨0.2%，11月环比上涨0.3%，该地区房价已连续上涨9个月。记者在长三角地区采访发现，随着调控政策的延续，限购限贷在执行中打折的现象屡见不鲜。不少房地产销售人员表示，“只要你想买，花1万～3万元，就能绕过限购令”；一些银行人士介绍，通过个人信用贷款，也能买房，只是利息高一些；而通过办的方式，将家庭二套房“变为”首套房，获得优惠贷款，更是业内公开的秘密。
三是房价上涨预期持续存在。
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，当前房地产市场正处在政策、市场博弈的关键阶段，不少人都认为如果宏观经济不乐观，中央政府可能会放松调控政策。
银河证券首席经济学家潘向东认为，调控时间越长，市场对房价上涨的预期越强烈，因为市场基础并未发生根本的改变。此外，限购政策已经实施一年多，很多小开发商受到冲击，选择打折销售甚至退出。未来的房屋供给存在短缺风险，加强了市场对房价上涨的预期。
四是国外量化宽松政策的影响。
任兴洲表示，美国、日本等多个发达经济体同时出台量化宽松政策，全球差不多有10万亿美元的流动性投入到世界的金融池子里，这会直接和间接地影响中国的流动性。中国的人民币汇率和中国房地产市场的获利能力，会使得热钱更多往这里涌入，有可能对中国的房地产市场形成冲击。
在上述因素的作用下，房价上涨动能有进一步传导的趋势。业内普遍认为，标杆地区的房价，具有市场风向标的作用。一旦形成房价上涨的心理预期，很快将向其他地区蔓延，房价整体上涨难以避免。搜房网发布的监测信息称，天津2012年11月打折优惠楼盘数量为309个，环比10月份少了33个，这表明一些开发商已经开始转变销售策略，不再以价换量，或许是即将涨价的信号。
延伸阅读：
“制导”完善楼市调控体系
接受本刊记者采访的多位专家以及市场研究人士认为，从目前政策层面传递的信息看，2013年以抑制投机投资性需求、保障基本供给的房地产宏观调控方向不会改变，鉴于一些城市已经出现的调控政策长期效用递减趋势，建议从目标、手段和预期三个方面增加调控精准度。完善楼市调控体系，促使在积极推动城镇化建设战略目标下，形成合理消费预期，促进房地产市场持续健康发展。
一是调控目标更加精准。楼市调控的目的是打击炒房行为，让房地产市场更多地回归居住属性。因此，建议尽快在范围推进房产税，应该让拥有房产越多的家庭，承担的税收越高。
有专家分析，房产税改革是大势所趋，土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度，都需要房产税。虽然从短期看，房地产税将减少地方土地收入，但从长期看，普遍征收的房地产税使地方政府拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。
二是调控手段更加精准。市场普遍反映，限购限贷等行政调控手段，对抑制投机需求起到了很好的威慑作用，但也误伤了一部分改善型需求。建议推出手段更为灵活、精准的市场化调控手段。
业内呼吁，房屋交易过程中，政府可根据房屋持有年限，区分自住需求和投机行为。对房屋交易越频繁的个体，收取的税费越高。还有学者表示，应加强对房屋交易过程中的增值征税。同时，通过个人所得税抵免等方式，降低刚性需求的税收负担。
三是调控预期更加精准。当前房地产仍然具有较强的投资属性，受市场预期的影响非常大。尤其是在通胀压力背景下，必须尽快改变房价长期上涨的心理预期，建议出台调控的中长期规划，明确实施效果的时间表。
于光军建议，顶住压力，稳定并完善现有的调控政策，给地方政府、开发商和购房者稳定、明确的调控信号。优化开发商的开发结构和销售行为，促使房地产市场软着陆。“一旦形成政策放松的预期，房地产泡沫会再度膨胀，不仅影响经济结构调整的大局，未来的局面也将更难收拾。”
延伸阅读：
去年上海楼市，可谓“先抑后扬”。前半年颇感压抑，后半年量价齐升。
在昨日的大多受访人士看来，2012年阶段性的不同表现，也是造成2012年上海楼市全年数据较为温和的原因。
上海市统计局1月21日公布的数据来看，从同比（较上年同期）走势看，2012年全年上海新建住宅价格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房销售面积1898.46万平方米，增长7.2%，其中商品住宅销售面积1592.63万平方米，增长8.1%。
上海市统计局总经济师严军在昨日的发布会上表示，2012年商品房均价1.40万元/平方米，同比下降3%；商品住宅1.38万元/平方米，同比上升3.1%；市场化商品住宅2.14万元/平方米，同比下降0.8%。
严军表示，总体从数据来看，应该讲上海房地产整个市场还是相对比较平稳的，调控还是取得了积极的成效，“从价格方面来讲，我们调查的（2012年上海）新建商品住宅价格同比下降1%，这个1%应该讲也体现了我们整个房地产调控的成效。”
严军表示，上海房地产方面还是要继续按照“三个为主”的原则坚持房地产调控措施不动摇，继续严格执行住房限购政策，坚决抑制投机和投资性的住房需求，支持合理的住房需求，引导和稳定市场预期，防止现在市场出现反复，稳固调控的成果，确保上海房地产市场的平稳健康发展。
2013年供应压力
2012年，上海房地产开发投资2381.36亿元，比上年增长9.7%。全年商品房新开工面积2724.05万平方米，比上年下降25.2%，其中商品住宅新开工面积1563.39万平方米，下降36.8%。
房地产开发投资保持增长，市场价格总体平稳。上海市统计局在发布上述数据的同时如是点评。
克而瑞分析师杨晨青表示，从景气指标来看，2013年上海新建商品住宅（不含保障房）的供应压力比更严峻。2012年上海房地产开发投资涨幅比的16.2%要小，新开工面积降幅比要大。上海阶段性供应低谷会更明显。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市供应预警。新开工面积长期影响供需关系。2012年上海商品住宅新开工面积36.8%的降幅很大，对今年特别是前半年的供需造成直接影响。从去年数据来看，上海楼市成交量呈基本增长态势，房地产开发投资占固定资产投资的比例还是高，政府还是要考虑不能过度依赖房地产投资。值得关注的是，上海的房价调控做得比其他城市要到位，保障房的大量供应拉低了楼市均价，特别是几个大型居住区建设起到了相应的作用。
一位中高端楼盘营销总监表示，去年房地产开发投资增加，而新开工面积减少，这样相当于上海每平方米楼盘造价贵了。调控这两年，土地成交量下降，导致新开工面积下降，从而造成最终供应的短缺。
某中型房企副总裁表示，从这两年上海土地储备来看，供应是蛮紧张的，越是中心的土地供应越紧张。上海市房管局的领导也很担心供应不足的问题，现在可以调节的是加大可售型保障房的供应。迫不得已的是，只能把可售型保障房转化成商品房。
早报记者从一位国企保障房负责人处也了解到，上海一直有这个先例，经适房转换成商品房出售。该负责人表示，很多保障房卖不出去，市里的领导也会给出这个选择给开发商。
延伸阅读：
楼市热 年中政策或出
“我不看好2013年楼市。现在市场分为两派，有一部分开发商认为全年保持量价齐升的势头；另一部分开发商认为，上半年保持去年12月成交活跃态势，导致新政出台，市场再度僵持。”沪上一位开发商高管如是对早报记者表述对2013年楼市的预判。
上述高管表示，“很混沌，走一步看一步。据我所知，很多房企定的销售目标还不是很高，并不看好2013年。”
上述中高端楼盘营销总监表示，对于价格，买卖双方都有一个春节后上调价格的共识。上海大部分板块的房价都回到调控以前的水平，比如说嘉定板块由2011年底1.2万元/平方米的均价上升至目前的1.6万元/平方米。
不过，该营销总监表示，旗下楼盘由于处在一个目前供应太多、价格透支的新江湾城板块，2012年的成交并不算理想，2013年出于业绩考虑会下调价格，同时提高营销力度。2013年全年成交量预计会高于2012年。但若楼市涨太多，新的调控政策明年下半年可能会出台。
上述高管表示，楼市经过两年调控，刚刚理性回归，现在有部分房企过于乐观的举动已反映在其调价和营销策略等方面。房地产市场起来，或引来政府部门的担忧并出台新政。我现在最担心的就是这个。我也搞不清楚上半年会是什么情况，现在楼盘大幅涨价的并没有，很多成交不错的楼盘取消了原先的促销力度。
陈晟表示，现在是政策的真空期，上半年由于新建商品住宅（不含保障房）供应收紧的问题，价格还会有上涨的压力。“两会”之后，年中会不会出台政策是今年楼市的关键。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
