[摘要] 中国房地产自1998年至今实行的住房分配货币化，到建立住房保障制度阶段。房改12年，决定中国房地产市场未来发展的不是市场，而是政策。因为中国楼市是政策市，政策市就是政府市。
十八大后中央房地产政策走势分析
先回顾下中国政府自2010年到2012年三轮史上最严厉的调控政策，一是行政手段。截至到今年11月15日，共有48个城市限购、3个城市限售、30个城市限价、661个城市限贷、1个城市限利令。
二是价格手段。共一房一价，608城市建立新价格控制目标，121个城市出台详细目标，30个城市未完成。
三是税收手段，取消商品房契税与印花税优惠政策；提高二手房转手营业税与首套房购房契税与印花税。2个城市试点房产税。重提房地产增值税。
四是土地手段，增加土地供应、提高拿地门槛，土地出让金首付50%;打击囤地,清理空置土地、打击小产权房及禁止新建别墅项目。
五是金融手段，提高商业银行商品房贷款比例与利率，首套30%-40%，二套房首付款比例提至60%，三套停贷；下降公积金贷款首付比例与上调利率；三次加利息，二次降息；六次上调存款准备金率，三次下降；叫停土地抵押贷款，限制上市与海外融资。
六是市场手段，打击捂盘惜售、商品房现房销售试点、商品房预售款监管、商品房预售审批权下放、增加保障房建设，今年保障房基本建成500万套，新开工700万套以上。2013年新开工500万套。
2010年以来的房地产调控，以限购和限贷为核心措施，其目的就是抑制投资投机需求，保障房地产市场健康平稳发展。
总体来看，中国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足。
2012年5月份以来，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但坚持房地产调控不放松，宏观政策有保有压。
2012年11月8日，十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明了方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手，加强保障房建设，保障中低收入群体基本住房需求，促进公平和稳定。
2012年11月8日，中国共产党十八大报告一字未提房地产与调控，而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告，说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维，形成中国房地产市场保障房与商品房“两条腿走路”局面。
其实，即使是过去与未来，中国房地产市场依然是单退“拐子”市场，即商品房独占市场，这是中国城市化与市场经济发展规律及土地制度决定的。新领导班子对中国房地产行业保“既不打压也不扶持”，而是从更深层次的制度设计上促进房地方产业长期健康有序发展。
但是从“十八大”的报告看，涉及到房地产业相关内容，一是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。
二是加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。三是改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例。但是，十八大报告的内容实际涉及住房、户籍及征地三项制度，将促进房地产市场长期发展。
2012年11月12日，十八大记者招待会姜伟新在答记者问时斩钉截铁地强调房地产市场调控政策现在还没想放松，预示房地产调控仍将持续，坚持调房地产控服务于调结构大局。房地产限购政策短期内不会退出，可见抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。
2012年11月16日，在十八大常委的见面会上，习近平总书记的讲话大篇幅地谈到了“人民”，并提到了“人民”对于“更舒适的居住条件”有着美好的愿望。
大胆猜测，为了实现“更舒适的居住条件”这个目标，以下几个方面的工作将被新一届的政府重点关注：，加快保障房体系的建设。第二，限制高房价，抑制投资投机性购房需求。第三，鼓励合理的住房需求。第四，提高居民收入水平。
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