[摘要] 中国房地产自1998年至今实行的住房分配货币化，到建立住房保障制度阶段。房改12年，决定中国房地产市场未来发展的不是市场，而是政策。因为中国楼市是政策市，政策市就是政府市。
一）调控已成效，房价不存在反弹
我们回顾下前几轮国家宏观调控，2003年国家开始实施宏观调控是因为2002年5月9日“11号文件”（经营性土地出让“招、拍、挂”）与2003年8月12日“18号文件”（房地产业定位为拉动国民经济重要的支柱产业之一），导致房地产投资过热与地价上涨过快，房价上涨过快，出现烂尾楼与银行金融系统风险。
2005年宏观调控是因为2004年8月32日“831大限”后，土地供应负增长，导致土地严重供不应求，房价暴涨，据国家统计局统计2004年房价上涨18.7%。
2007年宏观调控是因为2006年，土地供应负增长，供求关系与市场结构失去平衡、市场大量的热钱进入房地产市场，导致房价暴涨。据国家统计局统计2007年房价上涨16.8%。
2009年-2010年宏观调控是源于2008年年中土地供应负增长与2008年金融危机之后，为保增长，中央政府出台4万亿经济刺激计划与央行9.59万亿天量宽松货币，而房地产成“资金池”，导致市场流动性过剩与制造业资金进入房地产，房价暴涨。
据国家统计局统计2009年房价上涨24.7%。2011年-2012年宏观调控是因为2009年-2010年房价上涨过快。但是，通过近三年房地产调控，房价没有明显涨幅，总体上保持平稳。从今年6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳。
2012年前10个月中国房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和6-9月的筑底两个阶段，2012年1-5月，70大中城市新建住房价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。
6月止跌回涨，环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-9月月分别环比上涨0.2%、0.1%、0.1%。
2012年9月，70个大中城市平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。
但相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。
2012年上半年商品房销售成交均价同比上涨5.3%，到2012年10月，商品房成交均价同比增长6.8%，增幅收窄0.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长8%，连续7个月增长。办公楼成交均价同比下降6.1%，商业用房同比增长2.9%。
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