[摘要] 有人说2012年是房地产行业的"还债年"，在万亿债务将到期的背景下，今年的市场启动变得更为缓慢。此前多家地产公司发布公告，1月份的销售额不到15亿元，仅是全年销售任务的一个零头。在这样的背景下，密集的大幅降价已经成为全行业的预期。但降价幅度会有多大，什么时间点又是最有可能降价的呢
/融资渠道/
IPO大门仍未开放房企融资靠私募？
2012年被业内称作"还债年"，在持续的地产调控之下，房企的资金链危局显露：销售回款减缓，融资渠道日益收紧收窄。重压之下，降价抢收被不少人看成房企最后的救命符。
巨额债务压身
世联地产董事长陈劲松直言，2012年房企危机是债务危机。
陈劲松将房企身上背负的债务主要分切成四块：离岸的私募债、房地产信托、房地产基金和民间借贷。此外，还包括银行抵押贷款、上下游融资等。
至于各块债务2012年到期的具体金额，目前市场上并没有一个权威的合计统计数据，但从一些机构发布的零星统计数据仍可以管中窥豹。
以房地产信托为例，中金公司的一份研究报告显示，2012年预计到期的房地产信托金额达约2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。另有人向媒体透露，2012年将有约4000亿元的房企高息债陆续到期。
东方证券的一份研究报告，以2011年6月为分析起始点、115家上市房企为样本研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月~2014年6月3年内，其中46%集中在2012年偿付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年占了63%。
"卖子"筹资
近日在某个论坛上，黄金湾投资集团副董事长全亮指出，缺钱或迫于还债的房企，想到的办法可能就是通过股权转让或合作开发解决资金缺口。现实也正在不断佐证，在目前的情况之下，多数缺钱的房企倾向于选择"卖身"回收资金。
某机构的统计数据显示，2月首周京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易数量达到了近10宗，总市值数十亿元，其中包括3家企业转让100%股权，如上海外联发实业发展有限公司100%股权转让、上海某置业有限公司100%股权转让等。而在1月，公开产权市场成规模（交易额超千万）股权交易数量达到了20宗，披露市值达67.8亿元，相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额，皆上涨了近120%。
中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说，1月20宗房地产股权交易中，主要呈现出两个特点：首先，不少房企迫于资金压力甩卖项目以回笼资金。在卖项目筹资的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影开始显现。比如1月绿城迫于资金压力卖项目筹资就是典型；其次，越来越多的主业非房地产企业开始清退房地产业务。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主要原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。
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