[摘要] 有人说2012年是房地产行业的"还债年"，在万亿债务将到期的背景下，今年的市场启动变得更为缓慢。此前多家地产公司发布公告，1月份的销售额不到15亿元，仅是全年销售任务的一个零头。在这样的背景下，密集的大幅降价已经成为全行业的预期。但降价幅度会有多大，什么时间点又是最有可能降价的呢
哪类房企"最难"？
除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。
规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。
中航证券提供的数据显示，2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果，绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂园、万科受冲击较小。
根据国家统计局等部门发布的官方数据，2011年1~10月，上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更是接近40%；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二、三线城市新增存货的较小。
分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。
依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。
高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者透露，近期已经开始有很多房企在向一些机构咨询应对调控的策略，在他看来，房企的产业整合已经迫在眉睫，如加速在二、三线城市的发展，加大在商业地产方面的投入等。
除此之外，陈厚桥还指出，从布局来看，未来房企有可能纵深到三、四线城市，以增加抗风险的能力。另外，加大产业地产（传统的商业地产与工业地产的结合）方面的投入也是房企的选择之一。
卖股权换资金
就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。
据《每日经济新闻》记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产（03383，HK）去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。
一个值得关注的现象是，房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。
绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股（01176，HK）发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。
去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力,向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地,交易总金额达45.75亿元。
分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1~10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。
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