[摘要] 如何全面理解城镇化发展与房地产业的关注，房地产权威专家王珏林认为，城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。就住建部2013年工作看来，不变的是继续坚持房地产调控，而变化的是，如何让调控更多地回归至市场调控手段为主导的轨道上来。
做好政策储备
要做好政策储备，就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法，既达到调控房地产市场的目的，又对市场发展有利
记者：您怎样理解要做好房地产调控政策储备？在2012年国务院督查组奔赴各地督查之时，坊间一度传闻“取消预售制度”，您怎么看？
王珏林：房地产调控政策储备是很有必要的。我认为要做好政策储备，就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法，实际上很多政策应当深入地研究，既达到调控房地产市场的目的，又对市场发展有利，应当研究这样的调控政策，而不能简单化、粗暴地管理房地产。
有关取消预售制度的问题，一些地方人士也问过我，对它要一分为二看待。
其一，预售制度是房地产市场发展初期，支持企业发展，解决企业资金的一个办法。因为房地产属于资金密集型产业，投资规模大。房地产企业资金有限，仅仅依靠单一的自有资金和银行贷款不足以发展，所以设计出台了预售制度。
客观来看，房地产预售制度确实存在不合理性。我给钱以后，你不给我货，过很长时间再验货，这容易引发矛盾，也是对消费者不公。但是，房地产预售制度确实是我国房地产业发展阶段必须的。
第二方面，如果现在要立刻取消预售制度，很多房地产企业可能就没有能力发展了，很多开发商自有资金毕竟有限。所以说，既要有利于市场发展，又要保护消费者的利益，还要能够促使企业正常发展，选择一个折中的政策可能更合理更好一些。
例如，现在要求封顶卖房的办法就可以。房子封顶以后再卖房，交房的周期就短了，而且消费者对房屋各方面的质量看得就清楚些，这样也能达到一定的调控效果，对市场各方的影响更小，这样可能会更好一点。
记者：近期楼市又出现了回升的势头。有人甚至说，目前房地产市场已经消化掉了调控政策。对此，您怎么看？
王珏林：2012年市场发生两个变化：一是3月份开始回暖，二是10月份开始猛涨。尤其10月、11月开始，成交量开始爆发性增长，2012年全年商品房销售面积11.13亿平方米，高于2011年10.99亿平方米水平，可以说超出市场预期。
具体来看，去年3月份楼市回暖是由于一些贷款政策放宽，支持一部分消费者进入市场；10月份以后至11月、12月份楼市成交量的大涨，一个主要原因是十八大发出的改革信号增强了大家发展的信心。给予了投资者和开发企业的信心，他们开始拿地了。与此同时，消费者也再次开始担心，一直想买房的、有需求的，一看要涨，又赶快集中入市了，一下子就把房地产市场拱起来了，出现了每个月1亿多平方米的成交量。
但2012年与2010年楼市的火爆又有不同之处，即2012年楼市成交量的大涨区域与2010年完全不同，这次热在东部，而2010年热在中西部，热在中小城市，现在中西部、中小城市楼市变化不大，但是东部一线城市热得很厉害。
这说明，刚性需求还比较大，在2011年市场非常不好的情况下，积蓄了一定的购房需求。从去年的市场来看，住宅市场的消费能力依然存在，在一定条件下就集中爆发了。
而此次西部地区没有火热，原因在于它是一个正在发展中和待发展的一个区域。加之此前房地产开发量过大，一下子难以消化掉。
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