[摘要] 12月岁末楼市成交翘尾，让楼市“火爆说”甚嚣尘上。但是，以投资度假为主流的三亚楼市并未出现太过极端反应和现象，大多数购房者依旧保持理性，开发商也在合理的范围内进行“以价换量”，对于“任大炮”的预言，三亚楼市仍然在不温不火中度过2012年。
2012年，是中国楼市调控以来拉锯战最激烈的一年，楼市回暖与调控喊话不停的交织上演。这场博弈不仅在地方和中央、买卖双方之间。在一次次对赌房价中，有“大嘴”之称的任志强始终倔强宣称房价会大涨，并预言2013年3月房价暴涨，海南楼市小幅上涨。一句“明年房价会暴涨”带来了2012年年末购房者的“恐慌性”入市，开发商更是雪上加霜，制造出了恐慌现象。
12月岁末楼市成交翘尾，让楼市“火爆说”甚嚣尘上。但是，以投资度假为主流的三亚楼市并未出现太过极端反应和现象，大多数购房者依旧保持理性，开发商也在合理的范围内进行“以价换量”，对于“任大炮”的预言，三亚楼市仍然在不温不火中度过2012年。截止12月31日，12月三亚楼市共成交1509套，成交均价为24219.81元/㎡，成交均价环比11月上涨13.17%。三亚房天下解析12月三亚房地产市场政策，为您揭示市场走向。
三亚经济、房产时事解析
三亚房产时政
1、三亚楼市库存压顶现7折甩卖 售楼员马路口招徕客户
近期，关于三亚楼盘库存需要20个月才能消化完的消息传播开来。记者实地调查发现，与北方部分城市出现购销两旺不同，三亚楼盘目前库存压力加大，折扣迭出但成交惨淡。作为外向型楼市标杆的三亚房地产业，确实有些吃力。 <<<<<<详细情况
2、海南度假酒店独特个性 三亚成国内高星级酒店最密集地
近几年，国际知名酒店品牌纷纷进驻海南，特别是三亚市酒店发展已 越北京、上海、广州这些大城市，成为国内高星级酒店最密集的地区。汇聚了万豪、希尔顿、喜达屋等世界知名品牌。按照规划，海南还将有大量新建酒店，至2015年，海南将建超过260家高档酒店以及相当数目的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。海南旅游业促进酒店业迅速崛起，海南省已逐渐成为国际酒店品牌的青睐之地。 <<<<<<详细情况
解析：在很多老海南人的记忆中，三亚原是一座小渔村。随着经济及旅游业的发展，高级酒店在三亚遍地开花，逐渐向国际化开放城市发展。海南各类酒店像雨后春笋般拔地而起，有商务型酒店、度假酒店、会议酒店和产权式酒店等。
3、十二五发展规划通过专家评审 三亚引领中国旅馆业发展
如何适时适度推出符合国民度假需求的旅游产品？如何塑造完整的旅游休闲度假产品开发模式？作为知名的国际旅游城市，三亚制定《三亚旅馆业十二五发展规划》。5日，该规划正式通过专家组评审。 <<<<<<详细情况
4、三亚进入冬季旅游黄金旺季 或将带热房市
进入12月以来，随着我国北方各地进入隆冬季节，著名热带滨海旅游城市三亚以独特的气候和迷人的热带海洋风光引来众多中外游客前来度假，迎来冬季旅游黄金旺季，各景区在冬季旅游旺季里游客大幅度攀升。正值三亚人气旺盛时期，或将带动三亚房市的快步发热。 <<<<<<详细情况
5、三亚海口房价趋稳 明年政策或利好楼市
中指研究院于3日发布的“百城价格指数报告”显示，11月份100个城市新建商品住宅均价自今年6月以来连续6个月环比上涨，同比则是连续第8个月下跌，呈现涨幅略微扩大、跌幅继续缩小的态势。其中，海口新建商品住宅均价(含经济适用房)环比上涨0.72%，三亚新建商品住宅(含经济适用房)环比下跌0.55%。业内人士表示，近期房价微涨是传统的旺季效应，不会影响房价的平稳走势。 <<<<<<详细情况
解析：许多开发商在明年元旦前后会转变一种营销方式，对价格进行微调，届时房价可能会出现小幅上涨，但是涨幅不会很大，房价依然会保持在稳定的范围内;而在今年11月至明年4月的传统旺季过后，开发商可能会采取变相降价的方式来吸引购房者，使现金流不至于断裂。
6、房源每天都在减少 三亚“候鸟”多房租涨
业内人士指出，随着北方进入冬季，“候鸟”人群蜂拥而至，三亚租房价格比淡季涨了两成左右，特别是随着北方持续降温，南迁“候鸟”越来越多，房租持续上涨。 <<<<<<详细情况
延伸阅读：
三亚规划、建设
1、三亚保障性住房“同心家园”四期加速建设
12月11日，记者在位于三亚月川社区月光中路的“同心家园”四期保障房工地看到，目前7幢17层高的住宅塔楼正进行墙面装修，3幢30层高的住宅楼有的主体部分已封顶，年末工程建设正在提速。 <<<<<<详细情况
2、三亚东岸村湿地公园20栋违建被拆 面积达28819.5平
12月19日，三亚河东区、市综合执法局等多部门出动9辆炮机，联合对东岸村湿地公园项目用地范围内20栋违章建筑进行强制拆除，建筑面积为28819.5平方米。在拆除过程中，执法人员遭部分村民阻挠，但在执法人员坚决打击下，拆违行动最终还如期进行。 <<<<<<详细情况
解析： 据了解，三亚东岸城中村改造和湿地公园建设项目占地面积2390亩，其中湿地公园项目占地1000亩，被拆迁户约2498户，人口约8000人，拆迁房屋约2415栋，拆迁面积约140万平方米。
3、三亚崖州湾将建超级游艇服务中心 能容纳超30米长游艇
超级游艇服务中心位于三亚市崖州湾。建设完工后，将能够为超过30米长的游艇提供全套的修理、维护及改装服务。每年能为70至100艘超级游艇提供维修及改装服务，将推动海南成为全世界仅有的几处超级游艇服务中心之一，将一举为三亚及海南的区位优势推举到新的高度。 <<<<<<详细情况
解析：据悉，崖州湾超级游艇服务中心建成后，将辐射东南亚诸国，带动三亚经济发展，加快海南国际旅游岛的建设。
4、海棠湾年度投资破百亿 南中国影视城明年落地
近日从三亚市政府获悉，截至目前，三亚海棠湾投资总额已突破100亿元大关，这是海棠湾年度投资总额首次突破百亿元大关，创造了海棠湾开发区发展史上一个新的里程碑。 <<<<<<详细情况
解析：据了解，今后几年海棠湾将维持这个投资水平和强度，到年底前，争取完成20亿到30亿的固定资产投资。明年海棠湾将有一批重大项目落地，如三亚财经论坛、企业绿都、梦幻不夜城、亚特兰蒂斯、南中国影视城等项目，将为明年投资注入强大资金。
土地
1、三亚楼市进入迷茫期 高库存迫土地成交缩水
记者实地调查发现，与北方部分城市出现购销两旺不同，三亚楼盘目前的库存压力加大，折扣迭出但成交惨淡。作为外向型楼市标杆的三亚房地产业，确实有些吃力。据伟业顾问海南公司副总经理张麟透露，目前三亚楼市库存量已超过百万平方米，按照目前每月5万平方米的消化速度计算，需要20个月的消化期。 <<<<<<详细情况
解析：海南省自2010年国际旅游岛建设以来，诸多房企进入海南“抢地”，目前，海口、三亚等许多一线地块已被瓜分殆尽，目前放量的多为中部、西部的二三线市县，富力、鲁能、雅居乐等大开发商。
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二、海南经济、房产时事解析
（一）海南房产时政
1、今年海南1月至11月房地产投资项目共761个
海南省统计局发布的海南全省投资项目个数数据，到今年11月底，海南全省投资规模在500万元以上的固定资产在建项目达2389个，比去年同期增长23.1%，其中房地产投资项目为761个，占全部投资项目的31.8%，不到三分之一，较去年同期的增幅为8.9%，也低于全部投资项目的增幅。 <<<<<<详细情况
2、海南将适度降低普通商品房建设比重
从21日召开的海南省经济工作会议上获悉，海南将优化供地结构，全面排查清理闲置土地，适度降低普通商品房建设比重，调整优化房地产开发结构。 <<<<<<详细情况
解析:据介绍，当前海南省土地产出不高、供地结构不优、土地闲置的问题比较突出。2011年海南省建设用地每平方公里GDP产出只有7350万元，列倒数第四位。从供地结构看，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。
3、低迷之后迎来转机 高科技房产是未来海南房产商机所在
2012年，在调控政策毫不放松的形势下，海南楼市走过了“以价换量”和反季热销，在连续三个月的成交低迷之后，年末海南楼市迎来了新的转机，11月成交量登顶，回暖预期已不可阻挡。楼市低迷之后迎来转机，未来高科技房产将是海南房产商机所在。 <<<<<<详细情况
解析：对于海南来讲，特色的高科技房产应该是大有商机的，海南的很多产业如新能源产业、光伏产业等等都需要在建房上得到体现。
4、“任大炮”放言明年房价会暴涨 海南明年房价或小涨
“明年3月房价会暴涨”的言论经由地产大佬任志强之口说出后，一时间让其成为业界内外的舆论焦点，也由此引发他与另一位地产商郭建波的“约赌”事件。近日，任志强再次强调明年房价将会大涨；而在日前召开的中央经济工作会议上，提出明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 <<<<<<详细情况
解析：对此，有海南房地产业内人士表示，在刚需释放强度进一步加大的情况下，一线城市的房价在明年有可能会上涨，但不至于暴涨；二、三线城市房地产市场需求则会相应减小。
5、海南楼市年末升温 多地房价现"翘尾"迹象
岁末将至，海南开发商最后一个月的冲刺正如火如荼上演。据本站楼市数据显示，海南楼市11月成交7534套，环比10月增加4049套，海口三亚等热点城市成交量均环比翻番，12月上半月（12.1-12.15）海南楼市共成交3011套，海南全省升温势头仍十分强劲。 <<<<<<详细情况
解析：伴随去化速度的加快，近期楼市价格出现了“翘尾”迹象。从某房产中介处获悉，随着成交量的攀升，多数楼盘的优惠幅度悄然收窄，甚至准备或已经上调价格。
6、海南楼市供求失衡 本地楼市需求仅占一成
海南房企为何积极在外省揽客？这与时下海南楼市的供求失衡有关。与庞大的供应量形成对比的是，受到限购政策的影响，今年“金九银十”，海南楼盘的销售情况并没有达到往年的水平。以三亚为例，去年9月其新盘销售面积达到8.8万平方米，而今年9月，其销售面积只有5.2万平方米，不仅同比下降四成，而且比去年时单月20万平方米的面积锐减75%。 <<<<<<详细情况
解析：在限购压力下，海南销量受挫，海南房企只有在寻求拓宽渠道。海南楼市放量较大，市场竞争激烈，而本地消费群体很小。据分析，海南本地需求只能占到10%-15%。
7、海南楼市进入传统旺季 开发商加快走量
经过8、9、10三个月的持续低迷，11月海南楼市成交量出现明显的增长反弹。据监控数据显示，11月海南商品房签约7510套，环比10月上涨113.05%；签约面积813888.69平方米，环比10月上涨119.25%；签约住宅均价约8122.6元/平米，环比10月下跌11.79%。此期间，开发商大量推出优惠折扣，促进成交量的增长。业内人士表示，近期成交量和房价的涨势是传统旺季的效应显现。 <<<<<<详细情况
解析：年底是海南传统的推盘旺季，特别是今年下半年，受楼市整体回暖的影响，海南市场较去年有所好转，推盘数量也在不断增加。
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海南金融
1、住房公积金可以提现吗？海南公积金管理局答疑
17日，海南省住房公积金管理局相关负责人就公众当前比较关心的“如何缴存住房公积金”、“如何申请住房公积金贷款”、“职工跳槽，住房公积金怎么办理？”、“住房公积金可以提现吗？”等问题进行了回答。 <<<<<<详细情况
2、海南实施公积金政策18年 累计发放贷款总额82亿元
16日是海南省住房公积金管理局挂牌成立一周年，该局在各市县20个局单位同步启动了住房公积金政策宣传。今后，每年的12月16日将作为海南住房公积金政策宣传日。据悉，海南省实施公积金政策已有18年。住房公积金缴存职工人数达85万人，缴存住房公积金总额237亿元，累计发放住房公积金贷款总额82亿元。 <<<<<<详细情况
解析：住房公积金政策的宣传，除了告诉民众住房公积金的缴存、提取及贷款等方面的问题，也通过宣传《住房公积金管理条例》，帮助单位职工进行相关维权。
3、海南税收突破300亿 继续加大对房地产业欠税清理
记者12月6日从海南省地税局了解到，今年前11个月，全海南省地税部门共组织完成各项税费收入442亿元，同比增长17.8%，增收66.7亿元。其中，税收收入313.8亿元，同比增长19.4%，增收51亿元。成功实现税费收入突破400亿元、税收收入突破300亿元的双突破，创历史新高。 <<<<<<详细情况
海南土地市场
1、海南:促进节约集用地 严控土地使用标准
国土资源部下发通知，要求严格执行土地使用标准，大力促进节约集约用地。根据要求，海南将对房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准严格控制。 <<<<<<详细情况
2、海南土地成交下跌 库存压力大房企拿地有心无力
近期国内多个城市和地区“地王”接二连三涌现，土地市场交易异常火爆。据中原集团调查数据显示，13个重点城市11月经营性用地供应面积较10月环比上升了约219%，北京、上海等几大一线城市再现地王，有市民担心会因此抬高房价。与之形成鲜明对比的是海南土地市场的波澜不惊，11月不温不火的海南土地市场呈现供大于求的业态。海南房地产业内人士对此表示，高企的库存加上调控政策的持续性影响，让多数房企选择暂缓拿地而积极消化库存。 <<<<<<详细情况
解析：对于海南的土地市场和楼市什么时候才能全面回暖的问题，关万儒表示，明年也许又会有新的针对楼市的政策，届时才能看出风向标，因此至少要半年后才能做出判断。
（四）海南规划、城市建设
1、海南:从严控制填海造地规模 规范填海造地行为
在12月20日召开的海南省委2012年度理论研讨会上，海南省海洋渔业厅厅长赵中社在发言中认为，海南区域性填海造地中的一级市场开发应由政府主导，从严控制填海造地规模，规范填海造地行为。 <<<<<<详细情况
解析：据了解，随着海南国际旅游岛建设的推进，海南填海项目用海需求量大增。为集约、高效、合理使用海域资源，海南省政府此前出台了关于进一步加强填海造地项目管理的意见，建设项目需要填海造地的，必须首先取得填海造地年度计划指标，方可进入用海审批程序。
2、海屯高速通车前“体检”质量创海南历史
“海屯高速公路建设质量是有保证的。”海南省交通工程质量监督管理局副局长陈颖新告诉记者，该局从12月15日起对海屯高速公路进行交工验收前质量检测，对检查出存在问题的地方，交给施工方进行整改后出具整改意见。预计本次检测工作本月22日完成。 <<<<<<详细情况
解析：本次对海屯高速公路进行检测时，对公路的路基、路面、厚度、绿化等进行全方位“体检”，检验依靠科学技术方法，取得科学数据，用数据来评定，发现问题后检测部门将问题反馈给建筑方，并监督其进行修缮，将存在的问题解决就可以安全顺利通车。
3、海南保障房开工10.95万套 5.79万户住上了新房
保障性住房建设作为海南“民生显著改善”的重要内容，一直受到社会各界的高度关注。今年前10个月，海南保障性安居工程建设开工10.95万套（户）、竣工6.86万套（户），已有5.79万套（户）住上新房。自2007年10月中央开始部署保障性安居工程建设以来，海南省委、省政府就高度重视这项工作，并将其列为“为民办实事”的一号民生工程，从政策、资金、土地等方面给予优先保障，全力以赴推进工作，使海南连续几年超额完成国家下达的任务目标。 <<<<<<详细情况
解析：据了解，到2015年末，海南还要建设保障性安居住房28.74万套，其中城镇保障性住房将建设19.54万套，农村危房和水库移民危房将改造9.2万户，海南城镇居民保障性住房覆盖面将达到38%，高于平均水平18个百分点；预计解决104.33万人的住房困难问题，实现海南每个中低收入家庭都住上一套住房的目标。
4、海南建制镇排序出炉 5万人以上的建制镇有36个
海南省建制镇排序近日出炉。据海南省统计局提供的2011年全省建制镇主要指标排序情况，儋州市那大镇、海口市府城镇、澄迈县老城镇和金江镇分别以区域总人口、二三产业从业人数、财政总收入及粮食总产量位居全省建制镇的首位。 <<<<<<详细情况
解析：据统计，2011年，在全省182个建制镇中，区域总人口在5万人以上的建制镇有36个，位居前5名的建制镇为儋州市那大镇、琼海市嘉积镇、海口市府城镇、万宁市万城镇和东方市八所镇，区域总人口分别为20.94万人、19.8万人、17.78万人、17.48万人和16.73万人。
5、海南环岛滨海旅游公路到2020年基本建成
公路系统党委书记工作研讨会暨公路职工思想政治工作研究会第23届年会4日在海口召开。会上表彰了公路系统“创先争优先进基层党组织”，并颁发了公路系统2012年度“党委书记工作创新奖”。海南省公路局局长杨浩强在会议上介绍了海南省近年来旅游公路与道班文化建设的探索和实践经验。 <<<<<<详细情况
解析：到2020年，新改建旅游公路达到1000公里以上，基本建成环岛滨海旅游公路，实现《规划纲要》中的17大旅游景区和22个旅游小镇通达率100%。
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三、经济、房产时事解析
1、2013年房价或将小幅上涨 涨幅或在7%至8%
伟业我爱我家集团发布《重点城市住房市场2012年总结&2013年预测》报告。该集团副总裁胡景晖预测，2013年房价将小幅上涨，但不会出现暴涨局面，“北京2013年楼市成交量预计增长10%至15%，但房价涨幅预计不会超过10%，可能在7%至8%。” <<<<<<详细情况
解析：对于明年调控走向，胡景晖认为，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会出现根本变化，一二线城市的限购、限贷政策很难退出，整个调控政策依然会保持从严的基调。
2、岁末年终楼市回暖 调控定调大势不变
年末楼市回暖，11月100个城市新建住宅平均价格环比仍继续上涨，中央经济工作会议为楼市调控再次定调。在业内人士看来，“地王”再现和个别借势飞涨的房价并不影响市场大局，平稳发展仍将是来年楼市的主基调。 <<<<<<详细情况
3、中国坚持楼市调控不动摇 专家料政策手段更多元
12月16日闭幕的中央经济工作会议提出，中国将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，同时要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。 <<<<<<详细情况
解析：每年年末的中央经济工作会议被外界视为未来一年中国宏观政策的“风向标”。分析人士认为，在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的博弈下，中国楼市在2012年呈现趋冷、反弹、微涨三个阶段，明年楼市持续稳中微涨的局面是大概率事件。
4、收官在即房企加紧入市 部分楼盘现"饥饿"营销
12月份以来，楼市依然继续着淡季不淡的热销景象。楼市供应步伐继续加快，相关机构数据显示，12月份前9天，北京共有18个项目入市，共新增商品住宅3880套，远超同期住宅市场2835套的成交量。与此同时，由于开发商年终任务完成情况不尽相同，提前完成全年业绩的房企便放缓了供应节奏。 <<<<<<详细情况
解析：据了解，一些项目开始了“饥饿式”营销，“多推少卖”引发需求方的极大关注。业内预计，12月份楼市成交将有可能出现新的突破。
5、加强房地产调控 房产税推行呼之欲出
时值岁末，关于房地产调控走向的种种猜测总是颇多。从房价平稳回落时的“坚持房地产调控不放松”，到而今房价重现抬头迹象时的“加强房地产调控”。2010年开启的这一轮房地产调控，运行3年仍未有停止的迹象。在房地产调控继续发力的第4年，调控政策究竟何去何从备受关注，而“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词。 <<<<<<详细情况
解析：虽然用税收等经济手段代替限贷、限购等行政手段治理房地产市场是大势所趋，但就目前而言，暂时仍看不到限购放开的迹象
6、三四线城市供应过量 降价或成地产商策略
此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。 <<<<<<详细情况
7、十城市房价年内首现"双涨"部分城市超调控前
中指研究院3日公布的数据显示，11月百城住宅均价连续第6个月环比上涨，其中，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。接受记者采访的业内人士表示，接近年底，许多房企已经完成或即将完成年度销售业绩，降价动力不足，而进一步出台政策的预期也有所减弱，房价上涨压力加大。 <<<<<<详细情况
解析：进入四季度以来，短暂的“供不应求”成为房价上涨的关键。据监测，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房网签总量为16402套，而在此期间，新房新增供应仅有12152套，供需之间的缺口高达到4250套。
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