[摘要] 一方面是负债节节攀高,一方面是消化不良并仍然在不断增加的库存,楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出,虽然开发商们的资金链尚处于安全范围,但随着时间的推移,销售低迷,资金回笼不畅,还要还息还债,企业资金压力会越来越大,而年度销售目标又如悬梁之锥,时时刺激着开发商的神经。
一方面是负债节节攀高,一方面是消化不良并仍然在不断增加的库存,楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出,虽然开发商们的资金链尚处于安全范围,但随着时间的推移,销售低迷,资金回笼不畅,还要还息还债,企业资金压力会越来越大,而年度销售目标又如悬梁之锥,时时刺激着开发商的神经。不管最终是主动还是被动降价,开发商现在需要的可能仅仅是时间。
虽然销售量略有好转,但开发商挣得钱却比以前少了。记者注意到,已经发布半年报的86家企业的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点,更较一季度下调了近2个百分点。业内人士指出,新"国10条"后,显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长,开发商销售压力加大和资金链趋紧,房价下调压力更大。
成交回升毛利率普降
"7月以来一些开发商的楼盘成交略有回升,但是这些开发企业能挣到的钱却比以前有所减少。"一家知名上市公司的老总向记者直言,这意味着不少开发商正面临"被迫"让利促销。
记者根据聚源数据统计,申万分类的86家已经公布2010年半年报的A股房地产企业的销售毛利率算数平均值为37.4%,较去年（124家房地产企业销售毛利率平均为36.4%,下同）下跌了1个百分点,更较一季度（销售毛利率平均为36.7%）下跌了1.3个百分点。
并且,记者注意到,"招保万金"四大龙头地产企业中,除万科(000002)以外,其他三家房地产巨头的销售毛利率均呈现出此种态势。
其中,保利地产(600048)半年报销售毛利率为35.5%,分别较一季度和去年底下跌了0.5和1.3个百分点;招商地产(000024)为40.6%,分别下跌了0.3和0.6个百分点;金地集团(600383)为35.9%,分别下跌4.1和1.2个百分点。
"受前期拿地成本上升和销售价格下调双重因素影响,开发商毛利率下降是肯定的。"中国指数研究副院长陈晟说。
他向记者表示,考虑到调控政策的长期性,以及下半年供应量的增加,预计9月楼市将出现"主动+被动"降价并存的局面。
负债增加资金链趋紧
需要指出的是,"招保万金"等上市公司也都表示,下半年供应量将有所增加（其中金地集团称,下半年公司预计新增可销售资源达200万平方米）,这对开发商销售无疑形成压力。与此同时,开发商的资金链也日益趋紧,为此早早回笼资金意愿也在增强。
根据聚源数据统计,86家房地产上市公司半年报显示,经营活动产生的现金流量净额合计为-775.75亿元,而今年一季度这些公司的现金流量净额为-408.67亿元,去年同期该值则为369.49亿元。显而易见,今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化的态势。
值得注意的是,"招保万金"无一例外的经营性活动现金净流量均是负值,其中现金流最为紧张的保利地产,上半年经营性现金流净流量达到-233亿元,万科紧随其后,经营性现金流净流量为-95亿元。
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