[摘要] 三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？马年楼市“活跃”开局，2014年楼市市场如何？2014年海棠湾片区的房产业竞争将会演变成怎样的局面？房天下专访绿都公元项目总经理邓若愚先生，一同探讨2014年三亚楼市发展趋势。
【背景】
马年楼市已“活跃”开局，一方面是一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，另一方面是楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？马年楼市“活跃”开局，2014年楼市市场如何？2014年海棠湾片区的房产业竞争将会演变成怎样的局面？房天下专访绿都公元项目总经理邓若愚先生，一同探讨2014年三亚楼市发展趋势。
绿都公园项目总经理 邓若愚先生
【房天下】 海棠湾作为三亚市重点开发区域，众多地产开发商如保利、融科、复星、天房等均已进入，绿都公元作为新入驻海棠湾的项目，请您介绍一下项目及公司的基本情况。
【邓若愚】实际上绿都公元并非是新入驻的项目，早在2012年4月23日，三亚市政府和中国上市公司协会签署战略合作协议，划出涵盖4.2公里海岸的4120亩土地用于发展总部经济，建设“企业绿都”；绿都公元的母公司：中联控股集团，则作为项目投资、园区规划建设和后续服务的主体。
中联控股集团本身从未操盘任何房地产开发项目，我们本身是以资产评估、会计咨询、资本管理等为主营业务。但海南省和三亚市政府正是看中了我们的投资实力、规划评估的能力以及依托的众多企业资源，使我们能对这个项目的综合建设运营起到发挥很好的作用，这是一个单纯的房地产开发企业完成不了的。而且，中联控股本身也没有把它当成一个单纯的地产项目在做，而是看成是三亚提升发展层次和功能的机遇。
过去，海南省的名片是度假旅游，但我相信进入2014年以后，‘企业绿都’将会成为海南省的另一张新名片，这张名片将会是海南经济产业转型的缩影。未来支撑海南经济发展的不单单是度假旅游，还有企业绿都打造的总部基地。
“企业绿都”将围绕“一个中心，一个基地，一个平台”方针，促进三亚中国（南海）资本中心、企业服务基地、绿色创意会展交易平台建设，升级产业结构，培育优质财源，把海南建设成为智慧之岛、资本之岛、创意之岛、幸福之岛。
【房天下】据悉，海棠湾国际购物中心将于2014年8月份开业，意味着购买免税品的游客都将聚焦海棠湾，海棠湾免税店的开业将给海棠湾片区带来怎样的影响？
【邓若愚】海棠湾国际购物中心将成为目前国内汇聚国际品牌、档次的大型免税购物主题商场，将带动和提升整个海棠湾区域发展的品质、规模以及综合运营能力，成为海棠湾乃至整个三亚的又一个地标性建筑，以及海南国际旅游岛独具特点和活力的综合旅游目的地。
作为中国少有的纯热带的海岸线，传统上把它发展为旅游休闲度假胜地，像夏威夷岛、普吉岛、加勒比海。但是它们的资源承载力是有限的。到了20世纪末21世纪初，这些区域发展后劲受到很大限制，资源承载力受到很大的压力。像普吉岛就面临资源过载的问题。而海棠湾国际购物中心的建成开业，将会大大缓解这一压力，将地产开发原有的一次性、破坏性，变成了资源性、可循环性，这一形态的转变，也正是我们中联绿都公元所倡导的和全力以赴去实现的。
早在2010年3月，我们项目的掌舵人：中联控股集团董事长王子林博士就提出了“企业绿都”的构想。所谓“企业绿都”，是把建设中心城市CBD和总部基地的成功实践与海南长夏无冬的独特气候和环境优势对接而成的力作，可以助推海南国际旅游岛实现产业升级。
【房天下】海棠湾片区产品品质上乘，随着中交、保利的入驻，缔造了多姿多彩的旅游、养生地产。您认为这些项目的入驻对提升片区的知名度起到怎样的作用？2014年海棠湾片区的房产业竞争将会演变成怎样的局面？
【邓若愚】首先海棠湾作为国家海岸的存在，在从2004年三亚市委、市政府开始启动海棠湾规划开始，到2007年海南省政府正式批准海棠湾控制性详细规划。整个海棠湾的规划发展本身就是高端定位，我们各个项目的进驻，是在这个高端定位的基础之上，在国家海岸之上，为了符合国家海岸的整体规划而存在的。换句话说，并非是由于我们海棠湾各个项目的存在，至少并非是由于我们中联绿都公元的存在而提升海棠湾的品质和知名度。而是由于海棠湾本身的高品质，国家对于海棠湾的高度重视和大力度规划发展，在当下这个时间、环境、政策等契机下，在其中某一个区域，需要企业绿都这样的产品进驻。又恰好，我们中联控股集团适合做这个项目的开发建设和后期服务，因此我们在这里了。可以说是天时地利人和促成了这一切。
今年海棠湾片区将会有大量的地产项目进入实质性的开发建设阶段，在我看来这并非是竞争关系，而是一个重大利好。因为海棠湾整体规划建设分为不同的区域组团，各个区域之间的功能性和特点也各不相同，这个你去海棠湾政府的网站上就可以看到很详细的说明。而我们所处的地块是铁炉港片区。规划定位为公共服务、休闲及医疗中心，将充分利用山体、泻湖、海湾等优质资源，打造具有国际影响力的游艇和休闲品牌，主要项目包括亚洲的国际游艇港、高档酒店区、山地高尔夫社区、解放军总医院海南分院以及企业绿都等。
因为各个项目所在的区域不同，开发建设的重点也将会各有不同，但有一点，不管是谁，在这个区域内，都将大力推进整个海棠湾的发展和进一步的提升海棠湾的知名度，这也回答了你上一个问题。所以从海棠湾整个区域的发展来说，我们可以算是共同开发、共同建设、共同宣传的一个大概念的合作关系，在海棠湾的范围内，可以说是一荣俱荣一损俱损的。
放眼整个三亚来说，现有的地产业态主要是以休闲度假各种产品为主。像70平米这样的一些度假产品，一开盘很快就没有了。别墅也是以100-200平方米这种小的快销产品为主。而总价1千万以上的产品销售很慢。我们作为企业的绿色总部基地所提供的企业独栋，肯定要相当的体量，那这样一种体量是否会被市场消化，是否会成为大家必需要的产品，能否得到市场的认同？我们需要做大量的市场调查研究比较分析。我们对于三亚的别墅产品、度假产品进行全方位的分析；按照景观、面积、总价、品牌等等进行了分类分析。我们对各地和企业相关的总部进行分析调查研究，跑了10多个城市。同时我们对有需求的客户进行了访谈，包括国有企业、民营企业、合资企业；还对各个不动产业保险企业、信贷企业、银行，以及大型商品生产企业等进行大量调查，所有的决策都是建立在调查研究分析的基础之上。
有这样几大类型企业是我们这个项目的目标客户。、财富管理的企业。第二、专业服务机构。第三、消费品。第四、大众商品。第五、奢侈品。
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