[摘要] 张明在2年前的一次购房过程中，看中了位于海口市区某楼盘21层的一套房屋，并与该楼盘的销售人员签订了购房合同。签订合同后，张明支付了首付款17万余元，却迟迟没有完成银行的按揭手续向开发商支付购房尾款。今年初，张明因此被开发商告到法院，开发商除了要求与张明解除合同外，还要求张明向其支付违约金。
张明在2年前的一次购房过程中，看中了位于海口市区某楼盘21层的一套房屋，并与该楼盘的销售人员签订了购房合同。签订合同后，张明支付了首付款17万余元，却迟迟没有完成银行的按揭手续向开发商支付购房尾款。今年初，张明因此被开发商告到法院，开发商除了要求与张明解除合同外，还要求张明向其支付违约金。
交了17万元首付款才发现无法办按揭
交了17万元首付款，才发现无法办理按揭手续，这让购房者张明十分无奈。而让他没有想到的是，开发商不久前将他告到了法院，一方面要求与他解除购房合同，另一方面要求他支付违约金。
据了解，2010年3月，张明看中了位于海口市区某楼盘21层的一套房屋，并与销售人员签订了购房合同。双方在合同中约定，张明应向开发商支付的购房款为56万余元，由张明于2010年3月支付首付购房款约30%，首付款金额为17万余元，剩余房款39万元由张明以银行按揭方式支付。由于种种原因，张明一直无法办理购房尾款的银行按揭手续。
开发商称，他们已经全部履行了合同的约定，购房者张明却出现违约。他们已按照合同的约定，在2011年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付张明使用。该楼盘在合同约定的时间之内取得《建筑工程竣工验收报告》，证明该楼盘已按设计和合同约定内容完成施工。
开发商状告购房者索赔3900元违约金
由于张明迟迟没有办理银行按揭手续，开发商遂将张明起诉到海口美兰区法院。
开发商起诉称，他们已履行合同约定的义务，但张明自2010年1月9日至2010年1月31日，仅支付房款17万余元，仍欠39万元购房款，并已经60日。针对此情况，开发商主张按照合同约定，请求法院判令解除与张明之间签订的商品房买卖合同；并请求法院判决张明支付违约金3900元。
张明辩称，他对开发商所说的事实是认可的，但是他并非有意不向银行申请办理按揭支付尾款，主要是因为政策上的原因，导致他本人无法办理按揭。张明称，他认为是开发商违约在先，所以他没有支付剩余购房款。张明表示，他同意解除合同，但对开发商所说的赔付违约金不予认同。
一审判决：购房者无需赔付违约金
法院经审理查明：双方签订的合同约定，购房者张明在合同签订之日起，15日内提供办理银行按揭贷款所需的全部真实有效的资料，在接到银行按揭批准之日起10内到银行办理相关手续。未达到以上要求的按一次性支付房款或分期分批付款执行。在双方签订相关合同后，张明依约支付开发商首付款17万余元。因不能办理银行按揭，购房余款39万元至今未付。因张明至今未支付上述购房尾款给开发商，遂成讼。诉讼过程中，开发商未举证证实其已通知张明支付购房尾款。
法院认为，开发商与张明签订的商品房买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致基础上的真实意思表示，主体适格，内容未违反有关法律和行政法规的强制性、禁止性规定，均属有效合同，应受法律的保护。在此案当中，开发商认为双方签订的商品房买卖合同，已无法继续履行，请求予以解除，张明并无异议，故法院予以照准。
针对购房者张明是否应该向开发商支付违约金的问题，法院认为：首先，这一问题在双方签订的合同及补充协议中，对于张明何时办理购房尾款的银行按揭贷款手续的期限并无明确的约定。其次，张明不能办理银行按揭贷款的手续后，开发商也没有采取任何的方式向张明发出过交纳购房尾款通知，故张明至今未将购房尾款支付给开发商，并不违约。因此，开发商要求张明按合同约定以购房尾款39万元的1%支付违约金人民币3900元，法院不予支持。
日前，海口美兰区法院对此案作出一审判决：解除开发商与张明签订的《商品房买卖合同》，驳回开发商其他的诉讼请求。（文中人物为化名）
律师点评
如何承担违约责任，主要看双方的约定
海南智恒律师事务所律师王飞雄表示，本案中，虽然约定购房者在无法办理银行按揭的情况下，应一次行支付房款或者分期分批支付尾款，但是开发商没有证据证明他们在购房者无法办理按揭后，对购房者进行通知，要求购房者支付购房尾款，且双方没有约定支付购房尾款的限期，因此法院认定购房者张明没有构成违约，不用支付违约金。
王飞雄律师指出，市民在类似的房屋买卖、租赁、转让合同中，一方违约后，应当如何承担违约责任，主要是看双方当初在合同中如何约定的违约情形和违约责任。为了便于明确责任，合同双方在拟定合同的时候约定具体一些，以明确双方的责任。签订合同的双方如何承担违约责任，主要看双方的约定。
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