[摘要] 海南楼市到底有没有泡沫？1月下旬，记者来到海南三亚，实地调查三亚楼市，试图以三亚为样本，展示海南楼市的真实状况。住建部政策研究中心主任秦虹认为，现在海南楼市出现的降价促销等现象，只是2010年前后地产热的一个理性回归，“当时几个小时一个价的情况本身就不正常，现在只能说是投资热过后热度的消减，市场回归。”
编者按：海南楼市到底有没有泡沫？1月下旬，记者来到海南三亚，实地调查三亚楼市，试图以三亚为样本，展示海南楼市的真实状况。住建部政策研究中心主任秦虹认为，现在海南楼市出现的降价促销等现象，只是2010年前后地产热的一个理性回归，“当时几个一个价的情况本身就不正常，现在只能说是投资热过后热度的消减，市场的回归。”
1月份，很多地方天寒地冻，海南依然阳光暖风。也正是这个原因，每年1月，是海南房地产业一年中最重要的销售季节。
与往年不同的是，今年的海南房地产，因为一组打架的数据而陷入舆论漩涡。
海南楼市到底有没有泡沫？1月下旬，记者来到海南三亚，实地调查三亚楼市，试图以三亚为样本，展示海南楼市的真实状况。
实地探访
这几年，川渝两地到海南购房的人数越来越多。
“前些年，三亚楼盘外地客以东北为主。”某地产项目销售负责人说，而近些年来，川渝两地购房者日益增多，一些楼盘的占比甚至达到了20%。
以雅居乐的清水湾为例，截至目前，四川、重庆两地的业主已占到了15%左右。根据近段时间到清水湾看房的区域分布来看，川渝两地的人还在增加中。
凤凰岛两年每平方米跌了9万
观望两年四川候鸟族没出手
从成都到三亚的飞机上，记者的邻座老赵是德阳人，私营企业主，因老家冬天太冷，呼吸道不太好的他，每年冬天都要到海南住上十几二十天。老赵说：“最近媒体都在说三亚房价掉得凶，正好有时间，就和家人一起去看看。”
2010年，在国际旅游岛利好消息刺激下，三亚房价飙升。均价过2万，部分楼盘销售价格早已突破10万元/平方米，让一线城市北上广也汗颜。
开建时号称“东方迪拜”的三亚凤凰岛，是三亚乃至海南楼市的一个标杆，也是海南均价最贵的楼盘，目前是海南的填海造地房地产项目。
2010年1月，凤凰岛开售不久，就赶上了海南获批国际旅游岛的好时机，各路资金涌入海南买楼，凤凰岛的楼价从5万/平方米一路飙升，“一天一个价，甚至几个一个价”，卖到14万元/平方米。
疯炒过后，一地鸡毛。国际旅游岛获批两年过去，当初借机疯炒的房价早已回落，这个号称“东方迪拜”的豪宅项目，价格日渐下滑的同时，也因“入住率太低”，被央视批为“海南房地产泡沫的一个缩影”。
老赵2010年被朋友拖来实地看过凤凰岛项目，不过他也觉得“十几万一平方米太疯狂”，看了两年，依然没有出手。
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两年轮回凤凰岛跌回开盘价
经过提前一天的预约，1月21日，通过几道检查后，记者以“看房者”名义登上凤凰岛。乘电动车走过跨海观光大桥，整个岛区出现在面前。整体来看，凤凰岛还很空旷。
凤凰岛项目置业顾问张小姐告诉记者，目前5栋度假中心大楼已经卖出去两栋半，首批业主已于2012年下半年入住。目前正在出售的是3号楼4-24层，“50-305平方米，均价8万元起，一次性付清，不接受按揭。”
不过她也强调，“如果真心想买，还有部分价格稍低的现房，大约5万元/平方米，和开盘时的价格几乎一样。”
当天下午，除了记者一批人之外，并没有其他看房者前来。已经出售的5号楼、4号楼，也极少有房主入住，进出的基本都是游客。
“这段时间，看盘的人还是有，但跟前两年不能比。”凤凰岛销售部负责人说，这个项目从2010年开始卖，刚开盘赶上国际旅游岛获批，从5万元/平方米迅速涨到14万元/平方米。然而，两年下来，又跌回到5万元，相比峰，每平方米跌了一辆小轿车。老赵的朋友四川绵阳人老肖，2010年价时出手在凤凰岛买楼，70多平方米总价900多万一次性付清，买完至今扔在那里，“就每年冬天过来住十几天。”
降价求生售楼现场依然冷清
凤凰岛门口，1月18日新开张了一家房产超市，将三亚大部分热销楼盘的代销权纳入囊中。从这家房产超市里的各楼盘宣传资料看，全款购房普遍能拿到九折优惠，一些优惠力度大的甚至能打到七折。
在17公里长的三亚湾海滩边，各色海景房售楼部一个接一个。虽然已经进入一年当中销售最旺的时间，马路对面的海滩上游人如织，但一路之隔的售楼部人气明显不足。22日下午3点，记者随机走访了几家售楼部，都只有几个工作人员，没有看房者。三亚湾某售楼处的工作人员对记者说，周末看房者会稍微多一些，元旦看房的人数也相对多一些，但和2010年根本没法比。
据了解，三亚10月迎来旅游旺季，在售楼盘就开始执行促销措施，比如特价促销、一次性付款9折等。三亚湾一家售楼处工作人员介绍说：“10月份我们楼盘的均价是每平方米23000元，而到12月份，均价已经降到每平方米21000元了。另外，楼盘精装修，可为买主省下几十万元的装修费，吸引更多的购房者前来看房。”
这几天，老赵也陪家人看了几个盘，均价都在3万以上，但现场冷落的人气，一直让他下不了买房的决心，“大家都在观望，这个时候买，可能不是的时机。”
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多方激辩
从1月中旬开始，多家媒体聚焦海南楼市，“量价齐跌”、“泡沫论”、“崩盘论”相继出台。“天量库存10年仍难消化”、“开发商清盘或引发海南楼市雪崩”……一时间，“泡沫论”之声不绝于耳。那么，海南楼市如今到底有没有泡沫呢？
海南房地产有没有泡沫？
官方力挺：海南房地产不存在泡沫
1月19日，海南住建厅和海南省房地产协会均澄清，称目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，此外，也否认下发关于限期清库存的通知。
海南省房地产业协会还召开新闻通气会，通报上年度房地产市场运行“总体健康平稳，房地产开发投资继续保持增长势头”。
海南省统计局数据显示，去年1-11月全省房地产开发投资完成799.18亿元，同比增长36.4%，销售商品房811.37万平方米，同比增长1.5%，结论是“投资、销售稳中有升”。截至2012年11月，全省主要市县商品房可供销售面积约1560万平方米，相对811万平方米的销售量，仍处于可控范围之内，“市场供求关系基本正常”。
1月27日，海南省长蒋定之在参加海南“两会”三亚团小组讨论时坦言，海南房地产业供需是基本平衡的，不存在泡沫，不会大起大落。
专家观点：降价促销是理性回归
上海传世地产机构行管总监、资深地产评论人潘莹斌说，所谓的“泡沫论”、“崩溃说”是媒体词汇，宏观数字通过简单计算作为评论依据，没有实际意义。
海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武也表示，从长远来看，海南房地产没有冬天，企业仍然看好这里。
海南旅游地产资深策划师秦陈虹认为，上世纪90年代，海南曾经出现过房地产泡沫，主要是由于大批金融机构进入海南，这种投入并无实质实物产出，仅仅是资本交易的流窜。这个所谓的泡沫，其实是盲目的金融泡沫。
秦陈虹认为，现在海南楼市出现的降价促销等现象，只是2010年前后地产热的一个理性回归，“当时几个一个价的情况本身就不正常，现在只能说是投资热过后热度的消减，市场的回归。”
雅居乐海南云南区域营销中心总监简毓萍也认为，上一轮泡沫不会再现，海南房产还没有达到价值高峰。楼市调控仍然在继续，一二线城市限购之后，人们在那里的投资意愿受阻，海南是一个非常好的选择。虽然2009年那波疯涨过后，海南楼市有些停滞，但价格回调不多，因为海南作为国际旅游岛的优势才刚刚释放出来。
“炒作‘泡沫论’者，是为了做空海南房价，好低价入手。”一名三亚房地产从业者这样说。
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