[摘要] 2012年楼市经历了由冷到热的巨大转变，专家称，2013年楼市走势将“震荡上行，有惊无险”。市场总体是上行的，但不会太顺利，因为政策可能会进一步升级，但即便受到政策限制，市场也不会大幅回落，高位盘整的可能性较大。
数据显示，2012年上海市商品房成交面积1397.14万平方米，同比增长14.70%；成交均价为20664元/平方米，同比微涨1.22%。其中，商品住宅成交面积为938.70万平方米，同比增长28.67%；成交均价为22461元/平方米，同比上涨2.01%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，从上海商品房6年成交比较图看，2012年的成交状况好于2011年，也好于“呼唤救市”的2008年，显见总体上开发商最困难的时期已经过去。2012年商品住宅在商品房中的成交占比为67.19%，略超三分之二，依然是成交的主力，其28.67%的成交量增长带动了商品房成交量总体增长14.70%。
黄志坚分析，从调控效果看，的确是有效控制住了房价的快速上涨。由于成交量已经回暖，从运行态势看，只要政策不加码，2013年的成交水平好于2012年，基本已无悬念。
不过，专家指出，房价变化略滞后于成交量。2012年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.8%，房地产开发投资同比增长16.7%，房屋新开工面积同比下降7.2%，11月份国房景气指数为95.71。四个指标皆于三季度见底。尤其是购地量和新开工量，出现了明显的年度负增长，预示着2013年房屋供应偏紧，不利于稳定房价。
房企：尊重规则者胜
尽管对未来走势判断各有不同，但业内普遍达成的共识是，房地产的“黄金十年”已经一去不返，众多业内人士更愿意将2010年“最严厉调控”出台以后的十年称为“白银十年”，在调控常态化的市场环境下，游戏规则也随之改变。房地产企业群体开始思考新规则之下的生存之道。
回首2012年，保利、绿地跻身“千亿俱乐部”行列；新城、旭辉成功赴港上市；龙湖、万科推出商业地产试水产品；协信、融创、雅戈尔开始扩张上海版图；红星、亿丰、同福跨行进入房地产开发行业。无论激进者，还是保守者，显然大多企业依然看好2013年的市场。
在进入“千亿俱乐部”的两年之后，万科终于不再孤单，绿地、保利于2012年携手加入千亿行列。同时，百亿房企也在不断扩容。中指研究院发布的《2012中国房地产销售额百亿企业榜》显示，中海、绿地、世茂、新城、复地等52家企业销售额超过百亿元，比2011年增加14家，其中上海的百亿房企达到8家。
分析师崔宁宁表示，持续的调控政策推动着行业不断成熟，同时也影响着不同房企的规模之变，排位靠前的房企整体业绩规模持续增长。数据显示，对比近三年来的企业销售金额集中度及增速情况，2012年10企业与20企业金额集中度分别增加了2.03%与2.77%，而在2011年时，其增加的幅度均在0.5个百分点内。
知名财经评论人叶檀指出，土地资源、资本都会向品牌房企集中，品牌房企的稳健经营在下一个十年变得尤为重要，融资方式和产品线的布局也将决定品牌房企的存亡。
中国房地产研究会副会长顾云昌概括了房地产“白银时代”的三个特点：一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润摊薄。顾云昌指出，房地产行业要有清醒的认识，不能把过去的想法、手法以及期望值加诸新时代。
盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，2012年楼市成交量回升，自住需求得到了满足，价格小幅上涨，量涨价稳的状态很健康。2013年这种健康的状况还是会持续，并且量价上涨的幅度还可能进一步扩大。在这样的环境下房企更要做好产品和服务，以求更好的发展。
上海新天和房地产投资管理有限公司营销总监张勤认为，2013年楼市依然是个过渡期，市场还会处于温和上行的过程。在土地市场上可以看到央企和大型企业的投入非常明显，所以房企对于2013年整体比较乐观。
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