[摘要] 自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码，信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下，房价仍然大幅上涨。业内人士认为，未来的楼市调控将更强化长效机制。
自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码，信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下，房价仍然大幅上涨。业内人士认为，未来的楼市调控将更强化长效机制。
调控力度持续加码
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号文”)，首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，并强调坚持住房市场化的基本方向。这被认为是房改以来的份楼市调控文件。
“121号文”从住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手，提出了房地产市场调控的大方向。其中，“搞活住房二级市场”、“控制高档商品房建设”、“加大住房公积金归集和贷款发放力度”、“加强房地产贷款监管”等手段，均对此后的制度设计和市场走向产生了重要影响。
此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。
随着市场的火爆，2005年，一份旨在给楼市降温的文件出台。当年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”，要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构”等；5月，又规定个人购买不足2年的住房对外销售，应全额缴纳营业税，以控制炒房行为。
2006年是政策出台最为频繁的一年，除“国六条”再次强调给楼市降温以外，“限外令”首次启动；二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是，“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。
这几年，我国房地产市场一直保持快速上升的态势，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。但随着楼市调控政策的持续发酵，以及金融危机突然爆发，2008年，房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。
2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回暖，一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。
2010年3月16日，北京一天之内诞生三个“地王”。此后，市场交易量继续冲高，房价也继续保持快速上涨。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
去年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
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