[摘要] 近日，记者调查发现，三亚楼市已经从前几个月的“有价无市”发生了微妙变化：部分楼市开始降价销售。在本轮房地产市场调控中，随着上海、北京、广州等地已经相继出现大幅度降价潮，楼市“拐点”是否已经来临，未来三亚房地产又该如何突围？请听业内人士的声音。
房价进入下降通道
近期，从上海、深圳、广州等地频频传出了房产商大幅度降价促销的消息，这让业内外人士开始猜测楼市“拐点”是否来临。而对于部分城市出现的“降价导致业主退房”，有人则怀疑楼市“真跌还是假摔”，开发商是否在以降价的方式倒逼政府放松房产调控政策。那么，楼市是否迎来了“拐点”，记者咨询了中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强。
“目前楼市‘拐点’论要分区域，不能一概而论。”陈国强说，随着国家调控政策组合拳连续推出，楼市的持续低迷和上海等沿海城市降价楼盘的增多，无疑表明东部重点城市的房价“拐点”已经形成了。但陈国强仍认为，一线城市的房价拐点虽然已经出现，但中西部等城市还不明显。由于房地产投资、施工面积、新开工面积等指标仍处于高位，价格拐点传导到中西部等二三线城市还需一定的时间。
陈国强还表示，从目前国内外的形势来看，国家的调控政策短期内不可能放松，预期还会有更多开发商加入到降价潮。此外，银行信贷的发放总是呈现 “前松后紧”的局面，年底收紧贷款属正常调整，但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。因此，毫无疑问的是，楼市价格总体进入到了下行通道，在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价短期内会稳中有降，加入到降价行业的房产商和降价的幅度会持续增加。
业内人士分析，房产中介洗牌除了跟调控政策有关以外，还可能跟房地产行业发展的周期有关。对于三亚来说，随着传统旅游旺季的到来及首房贷款利率上调的影响逐渐浮现，开发商必定会进行一系列的调整以求回笼资金，再加上楼盘后续供应的不断增加，短期内房价还会持续低迷。据了解，2011年1-6月，三亚市完成房地产开发投资74.09亿元，比上年同期增长24.5%，占社会固定资产投资比重的51.7%，比去年同期比增长29.11%。
专家建言：
三亚要做旅游地产“文章”
三亚实施限购至今已有7个月，三亚楼市成交也连续6个月出现下跌，平均每月跌幅达到35%。而对于三亚来说，未来房地产发展该如何突围、健康发展？对此，陈国强认为，作为以旅游城市著称的三亚，三亚房地产经过多年发展，过于单一的模式已经初步显现出结构性风险，未来要向旅游地产“突围”。
“目前三亚的房产主要是依赖岛外需求，很难抵御外部风险，而加强房地产产业结构升级则能有效改变这种情形。”陈国强说，过度依赖岛外市场，季节性明显、房屋空置率高等特点是目前三亚房产市场面临的主要问题。随着楼市成交持续下滑和购房者观望情绪浓郁，三亚房地产存在的不良隐患已初步显现。陈国强分析，三亚刚需购房的发展空间有限，而在楼市调控趋严的背景下，三亚不能把国际旅游岛建设的重心放在住宅房产上，而应以三亚旅游城市的特殊性做好旅游地产“文章”。
“三亚要旅游产业发展先行，建立旅游产业综合体，从而带动房地产的发展。”陈国强说，所谓旅游综合体就是多层次、多元化发展旅游业，打造旅游带动服务业、房地产等立体化的发展结构。
对此，有业内人士也表示，未来三亚房地产发展方向应为构筑以经营性旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系；大力发展以度假酒店、度假村、主题公园、高尔夫、游艇、康体养生等为代表的经营性旅游地产；及培育和配套发展商业、商务办公、文化教育等体现三亚特色的产业型地产。
对于未来三亚房地产的发展，三亚市市长王勇此前在会议中曾表示，三亚市房地产目前正处于受困状态，由于三亚缺乏工业支撑，所以三亚亟须通过产业升级实现“突围”，重视旅游地产发展。
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