银行开发贷发放：从土地抵押到在建工程抵押
银行贷款从头至尾一直用土地做抵押的形式或许即将成为过去。多家银行内部人士对本报表示，今年以来房地产开发贷款呈现出从严的趋势。
一家股份制银行大客户部负责人对记者表示，对房地产企业的开发贷款，从严的要求主要体现在四个方面。“房地产企业35%的资本金一定要到位；‘四证’（即国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）一定要齐全；在销售阶段不能捂盘；不能对房地产开发商发放流动资金贷款，只能做固定资产项目贷款。”
该人士表示，其实以上规定并不是今年才特有，以前就一直这样规定，但今年执行最为严厉。
举例来说，以往银行可以通过巧立名目等方式给房地产开发贷放款，并没有严格的执行规定，或者没有指明查出来怎么办。“前几年检查不严，统计数据交上去也不怎么管，现在则要求逐一核实，今年上半年已经有些银行进入检查阶段，下半年也在查，是分批来查的。”上述人士表示。
此外，广州另有股份制银行支行行长对本报记者表示，今年对房地产开发贷从紧的另一新措施就是要求银行确实执行受托支付，这属于今年的新政策。所谓受托支付，是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手而不是借款人本身，目的是为了减小贷款被挪用的风险。
“开发商需要贷款时，委托银行直接放到相关账户，比如购买材料的款项，直接打到材料销售商账目，不能停留在开发商的账户，也不能在开发商同名账户里转。”上述支行行长解释。
广东某中型股份制银行有关人士对记者表示，该行开发贷基本按照监管的规定，以在建工程做抵押，做封闭式运作。该人士解释说，以在建工程做抵押的话，可确保专款专用在项目上，将对贷款资金使用和流向、资金回笼都进行严格限制。而用土地抵押的话，关键要看贷款是否用于抵押土地的开发，也就是资金用途上没法说清楚。而贷款封闭运作对银行来说，可确保项目能够全部完工，不会产生烂尾。
按照以往通行的房地产开发贷款，“在开发之前用土地来抵押，建设阶段用在建工程做抵押，销售时业主用房产证抵押获得个人按揭贷款。如果一个项目自始至终用土地做抵押的话，除非是烂尾工程。闲置土地如果没有在建的话，很可能一直是用土地做抵押。”这是银行业内人士向记者解释的通常的开发贷方式，也是银行风险所在。
“如果闲置土地被无偿收回并重新进入市场招拍挂，且土地出让金开发商没有交齐，开发商挪用了银行贷款资金，土地拍卖的价值又没有贷款价值那么高，就会演变成银行风险。”一家股份制银行支行行长向记者假设最坏的可能性，此外，如果银行违规贷款，比如开发商“四证”不齐就放贷，那么银行将为此承担责任。
深发展、招行：开发贷占比小影响不大
国土部1457宗闲置土地名单如果部分收回会对银行有怎样的影响呢？深发展、招行昨日对本报表示影响不大。
深圳发展银行（000001.SZ）一位高管向记者表示，由于深发展的房地产开发贷款占据比例比较小，因此即使有部分房地产客户的闲置土地被政府强制收回的话，不会对深发展信贷质量有太大影响。
他也强调，由于房地产行业具有一定的风险，因此深发展对这方面的贷款一直比较谨慎，也会严格遵守国家调控政策按规定发放。
深发展一季报显示，房地产业贷款（不包括住房按揭贷款）余额为254.26亿元，占据深发展总贷款余额的6.84%，不良贷款率为1.2%；深发展称，房地产业的不良贷款主要是2005年前发放房地产开发贷款等历史遗留问题所致。
招商银行（600036.SH，03968.HK）行长马蔚华曾经在该行2009年度的股东大会上透露，招行持续对房地产调控政策对招行造成影响作压力测试，而该行房地产开发贷款占比较低。招行2009年年报显示，房地产业贷款余额为686.15亿元，占贷款总额的6.07%（不包含住房按揭贷款），不良率为1.32%。
深圳一家银行的公司银行部高管向记者表示，该行对房地产开发商的贷款一向比较谨慎，地产调控对该行信贷质量影响很有限，该行也严格执行国家调控政策规定。这位高管也指出，由于开发商在拿地以后，向银行贷款的话，往往会用该地块作抵押；对于政府因为开发商囤地而收回向银行抵押的地块，该行还没有遇到过如此先例。
这位高管认为，如果政府真的收回闲置土地，开发商、政府、银行三方的关系该如何处理，还有待具体政策措施的公布，也应当要有一定的法律依据。
申银万国（香港）联席董事郑家华向记者表示，市场预期内地政府会收回一定的闲置土地，这会对开发商造成直接打击，也会影响到内地银行。
然而郑家华也指出，这对部分在2009年底和今年初高价拿地的开发商来说，未必是坏事。他认为，政府收回土地并作一定的罚款，反而可能会使得部分开发商摆脱资金链困境，而事实上在国家政策调控下，土地市场的冷却也会使得这些地块价格下滑，如果政府收回可能会使得相应开发商规避了这种地价下行的风险。
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