[摘要] 南京七彩星城小区近期成为业内关注的焦点，这个小产权房小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。部分专家认为，南京七彩星城小产权房转正，有可能成为解决小产权房顽疾的一条路径，进而为探索农村集体建设用地流转提供借鉴。
相关法律法规亟待完善
对于小产权房转正，一直以来争论较大，尚未有明确的政策。其中最令人担忧的就是，一旦转正放开就意味着动摇了整个房地产市场的规则，大量小产权房入市将对房地产市场造成冲击。而政府置之不理、长期搁置的办法，则会变相鼓励在建在售的小产权房加快建设和销售进程，进入“政策灰色地带”求得长久生存。
工商联调研显示，1995至2010年间小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%；小产权房的销售对象为城镇居民，对城镇常住人口而言，已成为重要的住房来源之一。
据深圳当地统计，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。天则经济研究所报告显示，目前北京小产权房数量约占整个房地产市场的20%，价格仅为北京市商品房价格的25%-30%，北京已售和在建的小产权房总面积超过1000万平方米。如此规模，如果全部转正将造成房地产市场的巨大震荡。
小产权房有条件转正，还面临诸多实际运作问题，必须要完善配套法律和制度。上海市规土局内部人士表示，小产权房补缴土地出让金标准难确定。如果标准太高，已经购买小产权房的群体不愿支付，如果标准过低，则又让小产权房变成了套利工具，更加助长小产权房的蔓延。补缴土地出让金和税费完成“转正”还面临法律困境。现行法律规定，商品房必须建设在国有土地上，如其转变成商品房，其用地必须先要经过征地程序成为国有土地，而单纯补缴土地出让金并没有涉及这一环节。如果通过事后“征地”过程让已售小产权房转为商品房，又涉及到对集体土地原所有权拥有者的征地补偿，补偿费从何而来？如果没有完善土地管理法律法规，没有对解决小产权房作出详细方案，冒然将已售小产权房转正，可能会造成很大的冲击。
杨遴杰建议，要改变小产权房的困局，必须从土地征收制度的改变入手。对规划外农用地上盖小产权房，必须严格禁止。对于规划内的存量集体建设用地，应该放开给集体使用，包括建设商品房，因为这已经无关用途管制。规划内正在使用中的农用地，是征收还是由集体开发，是可选的。一是政府提高征收标准，甚至用分成的方式来征收，二是政府通过基础设施投资收费和规划形成的增值由政府获取的方式，交给集体来开发。
有专家认为，新一轮土地改革的总体方案可能侧重，在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村经营性集体建设用地的流转，但严禁将农地直接流转为商品房建设。在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展集体建设用地改革试点，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度。在此基础上，再逐步形成城乡统一的建设用地市场。
还有业内人士表示，相关土地法律法规或将进行一定修订，有关部门还将部署开展宅基地制度改革试点，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置的宅基地流转。不过，这必然会涉及如何解决小产权房的难题。
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