[摘要] 这是否预示着楼市迎来“松绑”?是否会扭转三亚楼市深度调整格局?对于购房者来说，当下是在三亚买房的最好机会吗?在三亚买房的时机到底在哪里? 我们也许如同紫霞仙子一样“猜得到这开头，却猜不到这结局”。但是，兼听则明。一些可以判断购房时机的诀窍，以及业界资深学者的说法，或许都可以帮助想在三亚购房的准业主们
买或者不买，房价就在那里，不悲不喜；
降或者不降，库存就在那里，只增不减；
松或者不松，调控就在那里，时缓时急；
或者听从内心
淡定轻松
无忧欢喜
近年来，飙升的房价一直触动着老百姓脆弱的神经，成为大部分人难以承受之痛。对于追求“安居”的国人来说，“住有其所”似乎成了大部分人难以实现的梦想。为了促进房价合理回归，自2010年起，中央针对楼市颁布了一系列的调控政策。2011年1月26日，号称中国房地产史上最严厉的调控政策——“新国八条”出台实行，各地也纷纷出台“限购令”、“限价令”等措施。“史上最严调控”确实给力，2011年楼市进入了寒冬期，连以往的“金九银十”也变成了“铜九铁十”。
对于三亚的商品房市场来说，楼市寒流的来袭也未能因夏日的骄阳而有所缓和。据国家统计局的数据显示，2012年3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数的月份。而三亚房价也同比首次出现了下降，降幅为0.5%，环比也下降了0.2%。而4月份，三亚楼市也未能给力走出降价的阴霾，且同比、环比的降幅都继续扩大，房价下行趋势已成事实。
三亚房价的“停涨”让人浮想联翩：三亚楼市会不会就此步入下降趋势呢?
现实却是各地“救市”的小动作不断。据公开资料统计显示，北京、上海、杭州、重庆、中山、芜湖等超过14个城市对当地楼市政策进行过微调。尽管温家宝总理一再重申楼市调控不能放松，芜湖、佛山、成都等地也因为微调幅度过大而很快被中央“叫停”;但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在媒体上公开表示：“我感觉调控政策确实在放松，虽然仍喊着从严调控的口号。”对于三亚楼市来说，2011年3月份开始实行至今的限购令，尽管相关部门并未明确表示过是否继续或从严，但目前暂未有松绑的迹象。
2月初，央行明确表示，将“满足首次购房家庭的贷款需求”。2月24日，央行正式实施下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。5月18日，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
这是否预示着楼市迎来“松绑”?是否会扭转三亚楼市深度调整格局?对于购房者来说，当下是在三亚买房的机会吗?在三亚买房的时机到底在哪里? 我们也许如同紫霞仙子一样“猜得到这开头，却猜不到这结局”。但是，兼听则明。一些可以判断购房时机的诀窍，以及业界资深学者的说法，或许都可以帮助想在三亚购房的准业主们打好自己的小算盘!
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1、三亚房价还会再降吗
历经一年的调控，2012年3月份，三亚房价也同比首次出现了下降，降幅为0.5%，环比也下降了0.2%。成交面积同样也同比、环比均出现了不同幅度的下降，似乎淡季的势头已然开始显现。但到了4月份，情况却出现“峰回路转”。据三亚房天下数据监控中心数据显示，三亚4月房价同比上涨了25.%，为23430.78元/㎡，环比则上涨了13.71%。成交面积同比、环比均下降，降幅分别为28.16%、32.11%。尽管三亚房价并没有大范围的开始下降，但是三亚楼盘已经开始“忍耐”不住了。据三亚房天下的不完全统计，5月份，三亚楼市30家楼盘推出了不同程度的打折优惠。优惠幅度创上半年新高；从优惠方式来看，以常规折扣、特价房、团购优惠、礼等为主。其中住宅类特价优惠7折。这些楼盘多通过特价房、清盘特惠、直接加大优惠、新房源预约优惠等来增加筹码。
从折扣范围来看，9折以下优惠楼盘有增多的趋势，中铁子悦薹全款8.1折，万科森林度假公园全款8.2折，半岛蓝湾全款8.5折，新浪国际公馆、华庭天下均全款8.8折。大部分为9折以上的折扣，揽海听涛、凤凰水城南岸和昌达山水天域均为全款9.5折，万科森林度假公园二期等新项目、新房源也都推出了给力优惠。不少购房者在三亚看房的过程中都感受到，类似去年耍噱头降价的楼盘少了，开发商的降价开始越来越实在，对楼价下降也有了切实感受。不过，这也令不少首次置业者陷入纠结，“俗话说买涨不买跌，三亚房价已经开始降了，还会继续降吗？”
●可能还会降价
5月海南楼市出现成交量大幅上涨，部分楼盘小幅度逆势上涨的情况，业内人士认为是因为开发商抓住了刚需一族的心态，主打优惠，及时甩货回笼资金。如今，20万元以内的首付款是刚需族的水平，加上目前楼市刚需政策不断出炉,随着开发商推盘、促销力度加大，不少刚需族都纷纷出手。由于楼盘的上市量不断增加，5、6月份是开发商推盘高峰期，同时也是房地产销售的传统旺季。因此，5、6月份的房地产市场成交量将继续回升。
从年内环境看，2012年房企仍然面临着较大压力，去年因滞销形成的高库存、待开发土地建设资金需求以及较高的负债压力。针对当前的市场状况，各大房企也在积极调整战略布局。目前海南楼市出现回暖趋势，一批楼盘开始悄然涨价。国家严控手段不断，这一现象只是一个波动。开发商在市场回暖或者回笼资金的目的达到后，必然会减小降价幅度，出现房价小幅上涨，届时还将造成成交量的回落。但长远看来，海南房价仍不会大幅上涨，降价仍是主基调。
●房价趋于底部
现在三亚房价已经达到阶段性降价，今年的整体趋势是稳中有降。由于从去年执行至今的限购等政策，对开发商冲击很大，现在不少楼盘已经让利，能体现这部分楼盘的性价比。感觉现在楼价已经趋于底部。接下来看“十一”楼市表现怎么样，如果“十一”市场成交很旺，那年底开发商降价的驱动力就会小很多。
今年以来，“以价换量”已成了楼市的主基调，在海南楼市也不例外。虽然三亚楼市的房价在海南一直以“高”著称，但从4月至今，三亚房价一直起伏动荡，的时候达到近4万元，低的时候也几乎跌破1万，走势极其不稳定。三亚楼盘的降价范围和深度也在不断的扩大，虽然目前尚未触及到最核心的降价点，但随着楼市调控的持续以及购房群体观望情绪的加深，越来越多的开发商在面临不断增大的资金压力和库存压力，预计未来三亚楼市还将出现更多降价楼盘，并且降价幅度将更加扩大。
2、降到哪个阶段出手
就像世界上没有两片完全相同的树叶一样，每套房子也是充满个性的，所在楼层、户型、朝向、区位等因素是构成一套住房的组成部分。对于购房者来说，除了房价，房子本身的宜居性当然也无比重要。据三亚市有关部门的统计，2012年1-4月，三亚市新建商品房销售网签4357套，商品房销售网签岛外购房者占销售总量的84%，岛外以北京地区为主有96套，占总销量的13%;东北地区有130套，占总销量的18%;长江三角洲地区94套，约占总销量的13%。东北地区、长江三角洲地区、首都北京仍是三亚商品房主要销售市场，“两区一都”结构比较稳定。四川、重庆、河北、山西的购房客户有所增长，四个地区的购房数量已达到总销售量的17%。与此同时，二手房办证过户量与去年同期比上涨了7.02%，面积同比下降44.24%。从房屋建设情况看，随着房地产开发投资的较快增长，一季度三亚市房屋施工面积568.22万平方米，增长27.8%；但新开工面积34.85万平方米，下降29.4%；竣工面积32.98万平方米，下降8.9%。
这也意味着今年三亚楼市的供应整体货量会充足。因此，如果想要近期在三亚买房，还是可以有很多选择。
●剩下的房，也许不是你想买的
今年三亚房价是稳中有跌的趋势，房价可能还会下降，但那时市场上剩下的不一定是消费者想买的楼。过去一年，由于调控下的观望气氛关系，刚需其实是被压抑的。今年楼价开始下降，贷款利率开始放松，刚需也就随之出来了。但是，只要限购、限贷还没放松，我们也不认为楼市会大规模回暖，刚需的出现只是“筑底”，而不会引发“反弹”。而且刚需的集中入市，也会让一些刚需型的楼盘热销。
3、调控政策还会不会变
楼市调控政策，犹如“达摩克利斯之剑”，悬在整个楼市和开发商的头上。它的一举一动，对于整个楼市而言，都是牵一发而动全身。
去年至今，佛山、成都、芜湖、上海等多个楼市新政被叫停，再次彰显了中央对房地产调控政策不动摇的决心。今年3月14日，国务院总理温家宝会见中外记者时说，关于房地产市场发展，有几个观点：，要保持房地产长期平稳和健康发展。第二，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手，但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。可见，今年的房地产市场，将仍由行政手段主导市场。
值得注意的是，从2011年3月3日开始实施的三亚新版限购令，其政策当中并未提及限购令的截止时间，而三亚市的相关部门至今也并未明确公开表态限购令是否会结束，何时结束。可以想见，目前三亚的调控政策暂未有放松的迹象。
●调控政策已经到底
现在的限购限贷一系列的房地产调控政策，可谓是史上最严厉的限购政策。由于现在市场上已经出现一定程度的降价，整体发展趋势也是稳中有降，因此再严厉的调控政策不大可能出现。现在的房地产调控政策已经是最严厉的调控手段，只会持续，不会更糟糕。总体来说，房地产调控政策也已经到底。
●现在的楼市就是股市
现在的楼市就像股市，有可能上，也可能下，很难做出一个准确的预判。但总体而言，不动产的价值还是向上的。
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