[摘要] 假材料办得真产权证，一栋4层楼房的买卖牵涉民事、刑事、行政3类诉讼案
假材料办得真产权证，一栋4层楼房的买卖牵涉民事、刑事、行政3类诉讼案
假房东获刑 房管局成被告
2008年7月，昌江的陈仕兴夫妇看中了海口府城一栋四层楼房，到海口房产管理部门查证房产证属实后，就掏空积蓄，花30万元买下这栋370多平方米的楼房。可当他带着年迈的父母住进去，正在办理过户手续时，卖房的男子却被警方抓了起来，房产也被查封，过户手续被迫停止……让陈仕兴夫妇更料想不到的是，他们也被卷入到一桩涉及海南、四川，引发民事诉讼、刑事诉讼的案件里。最后，无奈的陈仕兴夫妇还将海口市房管局告上了法院。记者 王忠新 刘江浩
花光30万积蓄海口购买四层楼房
陈仕兴今年40岁，老家在海南昌江。陈仕兴早年就和妻子来海口发展，辛辛苦苦打拼近20年，还没有一套房子住。陈家上有老，下有小，一家人就想早点住上自己的房子。
2008年7月1日，一则典当行刊登的广告引起了陈仕兴夫妇的注意。这栋房子位于海口市马坡开发区，是一栋四层小楼，面积约377平方米。
陈仕兴拿着广告，与发布者张威联系上了，对方出示了海口市某公证处的一份公证书，称张某国、郑琴夫妇全权委托典当行方面办理该夫妇名下的四层楼买卖相关事宜。此前，张某国将该房产抵押给海口一家典当行，后因无力偿还借款，便委托典当行的张威出售这栋四层小楼。
“虽然这栋楼有房产证，我当时还是要求去房管局核实。”陈仕兴说，他在看房子后感觉满意，就到海口市房管局核实，“经过查询，说该房产是张某国所有，只是土地证还没办。”
2008年7月23日，陈仕兴与张某国签订了JF-91-01号《房地产买卖契约》，商定以30万元成交，并且第三人张威要求陈仕兴将购房款转入他的账户。同日，陈仕兴的妻子徐颖在海口将29.3万元转入张威的账户。张威同时向陈仕兴交付“海房证字第HK173×36号”房产证及相应票据。
2008年11月24日，陈仕兴乘机飞往四川仁寿县，找张某国、郑琴办理公证，即全权委托陈仕兴代表张某国办理四层楼的产权变更登记等相关事宜。
陈仕兴按照约定，将剩余的7000元购房款交给卖方张某国。陈仕兴交了办证费，2009年2月，海口市国土局刊登《关于积压房地产土地确权登记征询异议公告》，2个月内无人提出异议。
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“卖主”因合同诈骗入狱 过户搁浅
正当陈仕兴要去办理房产证过户手续时，却发生了变故。2009年1月，张某国因涉嫌犯罪被拘留，同年2月被逮捕，本案四层楼房被海口琼山区公安分局查封，过户因此被迫停止。据悉，张某国因被他人举报诈骗而落网。
经琼山区法院审理查明，2007年8月，张某国伪造《赠与房屋合同》和四川成都某公证处《公证书》，将中国建筑西南勘察设计研究院有限公司委托其管理的该院职工王富所有的海口府城马坡开发区一处四层楼，过户到自己名下。随后张将房产抵押给典当行，后又以30万元价格签约卖给陈仕兴。
法院认为，被告人张某国以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取当事人30万元，数额特别巨大。其辩护人认为构成侵占罪，法院不予采纳。
2009年12月，琼山区法院一审以合同诈骗罪判处被告人张某国有期徒刑12年，并处罚金1万元;判令张某国将骗取的30万元退赔给被害人陈仕兴。2010年6月，海口中院终审裁定维持原判。
买方诉请法院确认房屋买卖有效
张某国今年49岁，目前在海南某监狱服刑。
无奈之下，陈仕兴、徐颖向海口市琼山区法院提起民事诉讼，请求法院确认张某国与其签订的《房地产买卖契约》有效，判令卖方为买方办理房产证，第三人张威对办证承担协助义务。2010年9月，法院受案后对此案进行了审理，期间“房东”王富以独立请求权第三人身份参加诉讼，同年12月，法院开庭审理此案。
琼山区法院认为，根据《合同法》规定，以合法形式掩盖非法目的订立的合同无效。张某国伪造文书、印章，将王富名下房产过户到自己名下，再与陈仕兴签约售房，以达到套取现金还债的目的。《物权法》规定，适用善意取得必须同时具备善意受让、合理价格转让、依法应当登记已经登记这三种情形，本案买方虽然付了相应房款，且买房时系善意，但房产一直未办理过户，买方不能以善意购买并付房款而主张取得房产所有权。张威受张某国委托卖房，无法证明其代理行为有过错。
琼山区法院此前一审判决，驳回陈仕兴、徐颖夫妇的诉求，第三人王富对本案四层楼享有所有权，陈仕兴将房产退还给王富。陈仕兴夫妇不服上诉，2011年10月，海口中院驳回上诉，维持原判。
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起诉房管局要求其赔偿相关损失
陈仕兴和妻子徐颖因为打官司，每天都愁眉苦脸。自己买房遇到的烦心事，夫妻俩不敢告诉家里的老人，怕老人因此气出病来。经过自己的捉摸和请教专业人士，他们决定：要起诉当事的海口市房管局。
陈仕兴和妻子徐颖认为，在张某国提供的虚假的公证书上面有明显的错误，名称出现错别字。而当事的房管局既没有尽到审查的义务，也没有对相关材料的真实性进行认真核实。事后经公安机关查明，张某国的登记材料都是虚假的，导致受害人付了房款，却无法取得房屋的产权，遭受到相关的损失。
陈仕兴和妻子徐颖还认为，房管局作为房产证书的审查登记部门，其房产登记具有公信力和法律效力，但当事房管局却没有认真核实材料的真实性，没有尽到相关的职责，最终导致错误登记，在履行职责的过程中存在一定的过错，最终造成受害人经济损失，因此应当承担相关的赔偿责任。
2011年12月，陈仕兴和妻子徐颖向秀英区人民法院提起诉讼，认为房款局没有尽到审查义务，因此主张房管局承担连带赔偿责任，这其中包括购房款的损失30万，以及对该房屋进行装修的费用，以及增值的差额损失等。
针对此案，秀英区人民法院认为此案的审查机关，应归属不动产所在地的琼山区人民法院进行审理，予以移案。目前，此案正在等待琼山区人民法院进行移案审查并确定开庭日期。
律师点评
房管局有
形式审查义务
针对此案，海南东方国信律师事务所钟敏律师指出：房管部门作为房产登记的审查部门，一般情况下应对房产登记的相关材料进行形式审查。在此情况下，房管部门即使没有必要审查公证书的真伪，也应该认真履行形式审查的职责，甚至在发现有瑕疵的材料后可联系涉及单位进行核查。
钟敏律师认为，此案涉及刑事犯罪，因此即使房管部门需承担相关赔偿责任，也可以继续向刑事犯罪实施人进行追偿。钟敏律师同时指出，在具体赔偿责任的划分时，房管部门也可以就被害人在整个买卖过程中是否存在瑕疵进行举证，对赔偿责任的划分进行相应的调整划分。
同时钟敏律师还指出：针对类似情形，如果当事人是按照正常程序购房，并且已经办理过户手续，将不动产登记在其名下，那么当事人可以以善意第三人取得为由，主张房屋的物权。
钟敏律师同时提醒市民，因涉及金额较大，市民在购买房产的过程中，一定要尽量仔细审查相关的证件，房产相关的档案，避免出现纠纷;在遇到认为复杂的房产买卖情形时，甚至可以请专业人士介入。
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