[摘要] 2011年海南楼市经历调控陷入低谷，但却成了开发商布局圈地的好时机。积蓄2011，期待2012的爆发，海南楼市前景依然被看好。
当在2010年处于海南房地产巅峰期时，很多开发商都未能预料得到2011年“寒冬”的到来。少数头脑清醒的开发商或许能够抑制住过于疯狂的情绪，选择冷静的看待市场。更多的海南开发商就在疯狂的“拿地”、“卖房”之间消耗了很多的精力。然而进入2011年，调控政策的严厉使得开发商不得不选择更加理性的面对市场，更加理性的规划今后的发展路线。开发商们再也不敢奢望以何种理由能分享到如潘石屹所言的“2009年新春”，就连三亚的开发商们也显得更加的“大方”了，从9折、8折、7折，Aloha清水湾上周开盘的观海公寓和产权酒店甚至还打出了至12月31日6折的大幅优惠。无论三亚房价是不是真的开始降了，至少开发商的态度已经没有那么强硬，更“亲民”已成为了主旋律。
然而，这并非代表了开发商们放松了对海南房地产市场的进攻，对于海南楼市前景看好已是开发商们早就达成的共识，市场低迷时加速布局才是聪明的开发商惯用的伎俩，“暗度陈仓”的戏码无时无刻不在精彩上演。11月份，在海棠湾片区开发、南山滚装码头等基础建设项目和中铁子悦薹、半岛蓝湾等房地产项目的带动下，三亚市固定资产投资继续保持较快增长。固定资产投资总额达（不含农村私人，下同）39.63亿元，增长33.6%，其中，城镇基建投资21.30亿元，增长10.1%；房地产开发投资18.20亿元，增长83.0%。1-11月，三亚市固定资产投资总额达324.56亿元，增长30.0%，增幅高于全年预期目标10.0个百分点，其中，城镇基建投资158.73亿元，增长21.9%；房地产开发投资163.80亿元，增长38.5%。商品房销售面积为155.37万平方米，同比增长31.9%。
不仅是三亚，海南整体房地产投资也在逐步的加速。虽然增加较去年同期有所放缓，但增长的势头并没有改变。今年1—11月，海南省共投入房地产开发投资585.91亿元，比去年同期增长43.7%。经历了2009年年末的楼市疯狂之后，各地的开发商开始重新审视这个中国南端岛屿。一部分人依然认为这个充满阳光和沙滩、中国惟一一个拥有亚热带和热带两种气候的省份，未来将是大批富裕内陆人的度假天堂。抢滩圈地、塔吊林立、楼盘广告铺天盖地，是海南海景之外的另一景观。
截至目前，在这个陆地面积不足4万平方公里的土地上，投资动辄数十亿、上百亿的旅游休闲地产项目星罗棋布，位列十大房企排行榜上的品牌开发商已有半数抢先进驻，包括中信、华润、万科、富力、恒大、碧桂园、绿城、今典集团等均已加速在海南落子布局。其中，华润的梅石湾、中信的山钦湾、雅居乐的清水湾等因位置绝佳、规模浩大十分惹眼。目前，雅居乐清水湾的1.5万亩恢弘蓝图已经渐变成美丽的居所并开始入住。从2006年-2009年，短短5年间富力在海南拿地就已超过2万亩，建筑面积超过200万平米，2011年8月富力又大手笔以2.08亿拿下海南文昌近30万平米土地。
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与上个世纪九十年代不同的是,如今进入海南开发的地产企业都是在实力较强的品牌开发商,而他们对待海南开发的姿态和做法也大不相同。上一轮海南“圈地运动”的缔造者大多并非真正的房地产开发企业,而是以金融及投机者为主,圈完地后盖几栋房子,等着地皮暴涨,是这批企业运作海南的方式,这种开发模式最终导致海南房地产泡沫的破灭。而如今进入海南的地产巨头,大都以区域开发为主要形式,打造高端区域性的度假休闲项目,包括酒店、住宅、商业、度假等多产业链的综合体项目。而这批进军海南的品牌企业,在都有规模较大的项目开发,同时本身就拥有大量的岛外客户,有的项目甚至集团内部或现有业主直接消化了海南在建的物业。到海南“淘金”品牌房地产开发商,在中国房地产渐趋成熟的今天,也有了更足的底气。
走过2011年,不难发现,在这一年里,海南的“旅游地产”概念已成为了国内大牌开发商你争我夺的“香饽饽”。尤其是行业的龙头开发商,纷纷在海南的旅游地产上跑马圈地,暗囤粮草,抢占滨江、山麓、湖畔等重要的旅游资源。而细数下来,目前活跃在海南开发领域的,几乎囊括了国内半数以上的品牌开发商。万科、中信、中粮、华润、绿城、雅居乐、碧桂园、鲁能、广厦、佳兆业、观澜湖、泛海、方兴……这些企业都在海南布下了企业发展的重要棋子,旗下的一系列项目也正在如火如荼地铺展开来。其中,东部组团包括琼海、万宁两市,中信、华润、海航在此盘踞;南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县,富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城已经进驻;北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县,新世界、海航、富力、雅居乐也已开始进行大规模的持续开发。
据统计,目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。这一数字已 过它们在北京和上海的开发量。
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事实上,为数众多的开发商一致看好海南的发展前景,不能不说是体现了市场供求关系的规律:面积狭小的海南岛要承接来自各地的消费者,而且随着国际旅游岛的开发,看好海南的投资人士越来越多,在资源极度稀缺的条件下,其价值的上升后劲完全不难设想,这也是诸多省内外开发商急于抢占海南的优质土地资源的重要原因。
从一系列海南楼市热点事件中可以折射出这些房企的雄心壮志:中信集团倾力打造位于万宁的神州半岛,拟投资100亿元人民币将其建设成一个旅游综合开发区;在内地拥有一定知名度的清水湾项目,则是由雅居乐地产携手摩根士丹利持续投资,计划10年内投资200亿元人民币;新世界也在海口市美丽沙滨海区获得了超过3000亩土地的开发使用权:鲁能地产则当之无愧地是海南的“大地主”,在岛内多处拥有大片土地;富力地产也在海南进行了多个项目的布局,富力红树湾单个项目的投资额就过百亿;中粮地产则在三亚亚龙湾建立与引进了多个酒店项目,而中铁置业、海航置业、葛洲坝等上市公司也都将重金投向海南房地产市场。而三亚的本地传统列强之一,鹿回头旅游开发有限公司也在豪宅项目半山半岛的打造中,持续不断地输入新的资本和高端配置,引投资近100亿打造的休闲旅游度假王国配套，引起了市场的关注。
而出于对市场的长期看好,在近期的规划中,大多数开发商都是以高端型综合模式的整体规划来定位自己的地产项目,甚至有不少开发商是组团开发。雅居乐在清水湾整体规划了12公里长的海岸线;而万宁神州半岛沿海的土块,都纳入了中信集团的大盘规划之中。在海棠湾25公里的海岸线上,香港电讯盈科、保利集团、上海家化等几十家企业掌控98．78平方公里土地,计划再建一个三亚城区;华润集团则在万宁东南部石梅湾12平方公里,进行着整体开发土地使用权。而数起岛内的超大型地产项目,也不可不提位于鹿回头半岛上的半山半岛,其构筑了一个由临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街国际潜水基地、游艇会等为组成的高端地产圈,占地面积超过2000亩,目前项目的前六期产品都已面市。
耕种2011 海南房地产期待2012
尽管2012的到来，尚不知是否也会迎来海南房地产的“末日”。但低迷之下的房企已然在积蓄实力，期待着2012年在海南楼市的蓄势待发。据房天下数据监控中心显示，截止2011年12月26日，海南明年1月份拟开盘项目总计37个，相比12月的31个拟开盘数量，环比上涨了19.35%，至此海南拟开盘数量已经保持了连续两个月上涨的势头。
在1月份拟开的项目中，纯新盘有30家，占总量的81.08%。从区域来看，1月的主战场仍然在省会海口，其上市楼盘达到了14家，纯新盘12家；其次是陵水6家；再到琼海4家；万宁、澄迈平分秋色各占3家；文昌2家；昌江、儋州、乐东、临高、三亚各1家。2012年的海南楼市，“盛宴”即将开餐。
在房企蜂拥向海南的这股热潮中，逐渐形成了一个特点，即奢侈型地产项目不断涌现,以至于海南地产已成为高端度假行业的一个代名词。“稀缺”注定了海南尤其是三亚,其房地产项目必须走的高端路线。海南拥有中国最独特的资源:大海、阳光、空气、椰林、沙滩、热带气候,令人不自觉地感受到浓郁的度假休闲气氛。有业内人士表示,中国再没有其他土地,像海南这样,天生就为奢侈型地产项目而生。
毫无疑问,开发商高档品牌项目扎堆海南,与国际旅游岛的定位确立不无关系。国际旅游岛所促进的显然不仅仅是旅游业,在这个金色招牌的号召下,海南的经济产业链条会被拉长,并实现三亚经济链条的良性循环。以后中国人的海南之旅,将从旅游中景点式的匆匆一瞥,到真正沉淀下来,在海南旅行、购物、度假、休闲,全方位体验海南的魅力,在当地逗留的时间会更长,甚至在当地发展自己的第二居所。因此,在资源最优越的三亚,高端度假是一种必然的流行趋势。
有研究报告显示,预计到2020年,中国将成为世界大旅游目的地国和第四大客源输出国。在这种全民度假趋势的促动下,对滨海休闲地产的需求已变成一种强大的市场动力,所以才有境内外的数百家房企云集三亚,开发高端度假地产,预期在当地长久的发展。
“海景资源的概念仅仅是启动海南奢侈地产的一个推手,而未来这个产业如何把高端这张牌打好,成为全中国奢侈度假地产的范本,很重要的是要取决于开发商后期的整合与经营水平。”一位代理行业的老总在提到海南度假产业的定位时如是说。而从众多开发商严阵布局海南市场,投入大量资金与心血,一切向国际化标准看齐的行为本身,就可以证实这一点。例如目前海南的部分豪宅项目,在卖房子之外,开发商还花费大量财力物力,改善周遭的旅游环境、引入五星级酒店、打造游艇会、商业配套,甚至引入健康配套的医院等设施,为业主的全方位生活提供了高附加值。而整体开发的思路,更使得海南的房地产开发不仅仅是以楼盘为诉求,而是从区域出发,用区域价值的提升来居住的吸引力。
2012，我们拭目以待！
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