[摘要] 在国际旅游岛建设背景下，三亚旅游房地产开发已经形成了相当规模，但与此同时也出现一系列问题，如季节性居住带来物业闲置和设施配套、物业管理的难题，地方财政税收和经济增长对房地产过于依赖等。
在国际旅游岛建设背景下，三亚旅游房地产开发已经形成相当规模，但与此同时也出现一系列问题，如季节性居住带来物业闲置和设施配套、物业管理的难题，地方财政税收和经济增长对房地产过于依赖等。
房地产业结构瓶颈大大阻碍当地发展，如何跳出怪圈，实现三亚房地产的“突围”，成为当地政府面临一道难题。业内人士表示，在限购令下，加强房地产产业结构升级，实现从单一产业向产业集聚转变尤为重要，旅游地产之于三亚，或成楼市“突围”动力。
土地供需矛盾显现财政对房产依赖性大
上世纪90年代初，三亚市房地产开始发展，当时上千家房地产公司蜂拥而至，仅三亚当时就有房地产公司三百余家。随后，三亚房地产急速升温，天价地块频出。随后中央实施紧缩银根，海南房产骤然变冷，三亚成了重灾区，无数半拉子工程被闲置。世纪之交，处置积压房后，三亚楼市2005年前后逐渐复苏与回暖。
然而，随着房地产业不断开发，三亚房地产结构性矛盾逐渐显现。开发投资规模逐年增长，土地供需矛盾出现。据三亚市住建局的数据显示，2003年至2010年，三亚房地产开发投资年均以48.43%速度增长，占全社会固定资产投资比重也在逐年增长。2011年1-6月，三亚市完成房地产开发投资74.09亿元，比上年同期增长24.5%，占社会固定资产投资比重的51.7%，比去年同期比增长29.11%。
地方财政收入及经济增长对房地产依赖程度过大，也引发担忧。从税收总量看，2001年三亚房地产提供的税收仅有3513万元，随着收入总量越来越大，房地产业税收呈现出跨越式增长，到2010年，三亚地方财政一般预算收入42.22亿元，其中房地产业的收入占地方财政一般预算收入的57.3%。
三亚房地产结构性风险加剧
三亚房地产经过多年发展，结构性风险正日益加剧。过度依赖岛外市场，季节性明显、房屋空置率高等特点首当其冲。三亚房地产业与旅游业关联度极高，房屋销售、入住与旅游季节一样，呈现年头年尾旺、年中淡的杠铃型状态，而且淡季相对较长(3月份至11月份)。
三亚市住建局局长苏金明认为，这情况不利于房地产业和当地经济平稳发展，同时对现有城市基础设施造成季节性压力。而岛外人士出于度假、养老、过冬和投资目的购买的第二居所，非常住型特点决定了第二居所大量闲置的问题出现。
房地产产品结构单一，特色不明显，难以满足未来的发展要求。三亚商品房开发投资约占房地产投资总额的90%，比重偏大，特别是岛外型候鸟型的第二居所特征过度明显。相对之下，为解决本地居民住房问题的经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房的建设偏少，不利于刺激城市消费需求及改善本地居民住房条件，同时商业地产投资比重较小，不利于促进现代服务业的发展。
另外，房地产企业开发多以出售为主，持有经营较少。在三亚，即使是酒店式公寓、产权式酒店等也多急于出售，回笼资金，持有经营的很少，不利于房产资源的重复利用。而房地产产业链单薄，与其他产业结合程度低也是一大弊端。
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