[摘要] 商品房土地房屋权证，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。然而，原本26个工作日内即可办结的商品房土地房屋权证，实际过程中却往往耗费数月乃至多年时间。
商品房土地房屋权证，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、和处分权力的合法凭证。然而，原本26个工作日内即可办结的商品房土地房屋权证，实际过程中却往往耗费数月乃至多年时间。三亚市住建局一份调查报告显示，2001年至2008年期间三亚新建商品房办证率为74%，办证慢或办证现象一直存在。三亚商品房办证难究竟“难”在哪里？近日，南岛晚报记者进行了一番调查了解。
案例
155户业主3年未拿到房屋产权证开发商未拿到总证分户产权证无法办理
这段长达3年的等待始于2008年1月1日。当时，胡常玲一家搬进位于三亚市春光路7号的君恒雅居小区，与她同时入住的百余户业主大部分是候鸟老人，其中入住户数达到80%以上，常驻户数达70%。按合同约定，开发商应在房屋交付使用后的360个工作日内办理好权属登记。然而，直到2010年初，该小区155户业主迟迟未能拿到产权证。
“都已经3年了，还没拿到房产证，我们很着急。”在胡常玲和其他小区业主的催促下，开发商多次称，将尽快为业主办理房产证。事实上，经三亚市住房和城乡建设局调查，君恒雅居小区在2009年5月交房完毕，并着手办理房产证，但因停车场测量又暂停下来，一直没有拿到土地房屋权总证，这意味着该小区的分户产权证无法办理。
一晃3年过去了，君恒雅居业主为房产证可谓“伤透了心”。今年5月，在三亚市委书记大接访活动期间，该小区业主代表向三亚市接访领导反映相关情况。6月18日，记者致电该小区的开发商三亚君恒实业有限公司，一王姓负责人称，小区土地房屋权总证有望于下周办完，届时，业主很快便可拿到分户产权证。
办证窗口
产权证办理不超26个工作日办证涉及3个职能部门且均有工作时限
在三亚市政务中心，记者了解土地房屋权证办理全过程。据介绍，房产证是一种笼统称呼，在三亚，《房屋所有权证》和《土地使用权证》一并称为《商品房土地房屋权证》。因此，办证涉及三亚市住建局，国土局和税务局3个部门。
三亚市住建局办证窗口受理新建商品房和二手商品房转让登记，三亚市住建局是《商品房土地房屋权证》的发证部门。该局审批办公室主任林森告诉记者，新建商品房主要由开发商负责办证，二手房则由买卖双方负责办证。
据了解，从申请到发证，住建局承诺的时限为15个工作日，而前提必须是申请人提供的办证材料齐全且符合要求。
“15个工作日只是一个期限，现实中往往要快许多。”林森说，办证窗口受理申请后，就会按流程进行，但《商品房土地房屋权证》办理速度还取决于国土和税务部门。
在三亚市国土局办证窗口，宗地图资料、面积明细表、房产分户图均由该局地籍科提供。办证窗口的工作人员说：“我们能在7个工作日办完相关证明。”在三亚市地税局办证窗口，工作人员表示，无论新房或二手房，只要纳税人提供的相关材料齐全，4个工作日内即可开据完税证明。
这样算下来，三亚《商品房土地房屋权证》整个办理流程最长不会超过26个工作日。
背后原因
商品房办证难究竟难在哪？房地产商拖延办证等6大问题是主因
5月20日至24日，三亚市住建局对2001年至2008年期间，三亚88家房地产企业开发建设的260个新建商品房项目和存量房销售情况进行拉网式摸底调查，调查结果显示，8年时间三亚批准新建商品房预售总套数为55053套，已销售48121套，已办证34837套，正在办证654套，办证率为74%。一些存量房因无规划报建手续，或擅自改变内部户型结构，无法办理房产证。
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剩余26%的房产证办理究竟“卡”在哪？
南岛晚报记者梳理了近年来三亚房产证办理投诉情况。在三亚市政府门户网站网上信访平台，相关投诉多达94条。从有关部门回复情况看，房产证拖延或办理的原因主有6类：
1、房地产开发企业出于私利拖延办证。小区项目已按规划审批建设竣工或已取得《建筑工程竣工验收备案证》后，有的开发企业由于利益驱动，利用小区地面停车场、绿化地申请扩建，拖延办证。因此造成的办证难投诉较频繁。
2、商品房竣工验收时间较长。据介绍，商品房竣工验收涉及质检、消防、人防、规划等多个部门，多数企业反映各部门的单项验收时间过长，影响办理土地房屋权总证时间，继而导致分户产权证无法及时办理。
3、开发项目未通过竣工验收。房地产开发企业在施工建设过程中，擅自改变规划设计等导致项目无法通过规划建设许可，未取得工程竣工验收合格备案证，导致房屋产权证无法办理。
4、房地产开发企业与施工单位存在纠纷。在房屋工程竣工后，开发企业由于拖欠施工单位工程款，造成施工单位不提供施工资料，致使工程竣工验收迟迟无法进行，影响了房屋产权证的办理。
5、部分商品房存在历史遗留问题。有些企业、个人通过竞买或法院裁定取得整栋房屋所有权后，未经报建，擅自对房屋进行内部、外立面改造，将大户型改造成小户型进行销售，造成不能办证。有些居民利用自家宅基地与企业合作，虽然经过报建，但在施工建设中超规划加建、加层，致使竣工验收无法通过，因而造成企业合作分成的房产销售后不能办证。
6、房产税收新政存在不便。今年1月4日，一种在推广多年的税收征管管理办法——房地产税收一体化模块系统在三亚上线。此项举措虽极大缩短办理时间，但仍存在诸多不便。如一些房地产企业反映，一手房征税过户目前无法在该窗口的正常工作时间受理，只能提前预约，在每天下午5点钟后办理。二手房则每天上午9点在一楼门口按顺序取号，一天只发40个号。此外，税收审核手续环节多，花费时间长，影响分户交易办理时间。
有关部门
房产办证难“卡口”亟待破解房地产商应增强责任感办证细节应完善
商品房产权证办证难引起三亚市委市政府的高度重视，有关部门也提出相关建议，房产办证难“卡口”亟待破解。
首先，房地产开发企业变更规划报建，直接影响土地房屋权总证办理。为此，三亚市有关部门建议，对已按规划建设竣工的项目，一律不允许在申请办理规划变更，进行扩建、改建增加容积率。对工程施工中擅自调整改变规划的房地产项目，有关部门要做到早发现、早处理，从源头上杜绝此类商品房流入市场，避免因房屋购买后无法办证产生的纠纷。
其次，房地产开发企业要增强社会责任感，严格执行我国《商品房销售管理办法》第三十四条规定，在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送三亚市住建局，尽快办理土地房屋权总证。对此，有关部门建议，不办的，有关主管部门可将企业列入黑名单。
再次，商品房办证细节应更加完善。三亚市房地产协会秘书长刘树国认为，房产证办证应该在细节上更加完善，以体现三亚的城市管理水平。譬如，三亚一些地产商建议，将目前统一到一个窗口办理的一手房和二手房业务分开办理。“毕竟一手房的业务由房地产开发企业集中代办，属大宗业务，与二手房业务分开，有利于提高办证效率。”
有房地产从业者建议，新建商品房分户交易办证，执行《三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法》第七条，“新建商品房分户交易，提供材料齐全的只要购房者纳完契税、印花税，即可交易发证”的规定，解决因纳税环节耗时过多而影响办证慢问题。
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