[摘要] 近年来房价上涨过快使得住房难成为民生问题关注的焦点。继2010年4月遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”出台之后，2011年1月26日温总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控的“国八条”，调控政策出台的频率和力度前所未有，其政策的取向和效应更是倍受国内外的关注。
近年来房价上涨过快使得住房难成为民生问题关注的焦点。继2010年4月遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”出台之后，2011年1月26日温总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控的“国八条”，调控政策出台的频率和力度前所未有，其政策的取向和效应更是倍受国内外的关注。
一、市场调控与住房保障两手抓
与以往简单稳定房价调控政策有所不同，此次“国八条”的政策取向是商品房市场调控与保障性住房建设两手抓，且两手都要硬，这是我国住房政策的一重大转变，也是对住房保障的丰富其内涵再认识和落实的具体体现。许多人认为住房“双轨制”就是保障归保障，市场归市场，两者可以分道扬镳。其实，保障性住房和商品住房虽服务的对象、供给方式不同，在住房市场或领域是各有其位，各有其功能，但也不是泾渭分明，互不关联。保障性住房与商品住房两者是对立统一、相互转化或互为补充的。两者表面上矛盾对立，分享资源与市场份额，但实则相辅相成。首先，两者的目的是一致的，都是为了解决国民的“住有所居”的问题。其次，两者是互为因果、互为补充的。住宅市场的商品房价格越高，居民可支付的商品住房越少，对政府直接供给的保障性住房的需求越大，政府的负担越重；土地市场和住宅市场越规范，商品房价格越合理，可支付性越高，保障性住房的需求越小，政府负担越轻。因此，中国在推进住房保障中，抑制高房价、低密度的别墅和一户多套住房是中国现阶段或城市化没完结前的现实选择。再次，两者的对立表现为资源的分离与分配上。在土地有限和供给既定的情况下，高档房、别墅开发建设越多，中低价位的商品住房和保障性住房可占用的土地相对减少，因此，保障性住房与商品两者不可顾此失彼。
各国的住房政策理论和实践表明：住房保障就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足全体国民的基本住房需求所做出的多种制度安排。为国民提供基本的住房保障是政府不可推卸的责任，其道理很简单，一是因为住房是公民的基本权力，二是住房保障对经济发展社会和谐有着不可低估的促进作用，三是政府拥有人民赋予的公共权力，掌控着大量的社会资源。但这并不意味着政府可以“大包大揽”，针对不同的收入群体，政府履行责任的方式应有所不同。针对高收入群体，其住房问题完全可以由市场解决，而无须政府参与；对于广大中低收入群体来说，政府可以利用信贷、税收优惠政策从供给或需求两方面入手为满足其住房需求提供支持，也可以通过直接参与保障性住房建设，提供特殊的保障和救助，即住房保障的政策目标为“高端有市场、中端有扶持、低端有救助”。需要指出的是政府住房保障责任应止于基本住房需求，改善性住房需求则主要靠市场。只有商品住房市场与保障性住房“双轨”并行才能保障一个国家住房的生产与消费、社会与经济发展的两个轮子安全、高效运行。
二、政策效应的不确定性
进一步分析“国八条”具体调控措施，其大体可分为两大部分：一是遏制投资投机性购房和房价上涨过快，如限购令、限外令、差别化利率、首付比率和5年以上全额征收营业税等。二是加大保障性住房建设和供给。在问责制的高压下，20多个城市先后出台的落实“国八条”的实施细则，但其政策效应仍存在诸多不确定性。
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