[摘要] 又全仓投入了海南。2003年6000元/平方米购买的北京富力城，如今已经涨到了45000元/平方米；2009年，15000元/平方米购入的海景房，如今轻松变为3、4万/平方米。总能在低点和高点之间游刃有余的投资专家，被人称为京城首席投资人的张羽冲上周作客成都接受了记者的采访。
又全仓投入了海南。2003年6000元/平方米购买的北京富力城，如今已经涨到了45000元/平方米；2009年，15000元/平方米购入的海景房，如今轻松变为3、4万/平方米。总能在低点和高点之间游刃有余的投资专家，被人称为京城首席投资人的张羽冲上周作客成都接受了记者的采访。
每5年一次的战略调整
艺术家出身张羽冲并没有普通投资人精打细算的世俗气息，相反在举手投足之间有些大公司董事长的气派。面对自己过往的“战绩”张羽冲轻描谈写地几笔带过，甚至于等记者要求他讲讲海南数亿投资的斩获时，他也摆手表示类似的预判在投资的几年间太多了，不过媒体都太过于关注赚到了多少钱，在赚钱的背后，他对投资的深入思考往往被人们所忽视了。
他表示，投资一个核心是看趋势，投资住宅，投资商业，以及现在投资旅游地产都是看准了市场的大势。而他对大势的准确把握总能够让跟随他的投资人心服口服。据悉，与他为伍的投资客们都是高端客群，大多来自各个行业的精英。他们的集合不仅是财力的集合，也是智慧的结合。“大家的信任度非常的高。我们已经形成了非常专业的团队，投资人都认同团队运作所收取的管理费。”由此可见，张羽冲的投资已经完成了从散户向大户的转变，如今正在向类似于基金管理的房地产投资团队方向发展。而在他的投资背后都有一个庞大的投资群体作为支持，真正实现了由术向道的质变。
他告诉记者在他的投资历程中，已经经历了三个阶段，每一个阶段经历的时候差不多是5年。
个5年计划的时候，他看准住宅投资。尤其是2003年左右，他在个5年计划中，就和他的团队购入了北京北三环的富力城项目近百套住宅。他告诉记者，当时投资住宅看中了一点，就是人们急剧上升的居住需求。当时人们买房主要是为了自住、改善、出租。而且时至今日以北京为例，每年还有几十万的留京指标，这意味着还有百万平方米的刚性居住需求。
不过从2003、2004年开始，投资房地产的人逐渐地增加了。张羽冲带领团队开始新一轮的5年计划商业投资。据悉他们当年投资的4万元/平方米的商铺目前的市值已经达到了16万，即使是这样张羽冲在2007年抛售股票和房产的时候依然保留着自己的商铺。他表示放弃住宅投资商业，一是考虑政策导向，二是看中了商业投资有持续的租金。投资商业的同时，他开始为团队寻找新一轮的投资热点。享受生活让他看到了市场尤其是高端人群相同的需求。于是他在新的5年计划中又看中了旅游地产。“中国高端人群对生活品质的需求非常的迫切，这个需求将引导旅游地产成为下一个阶段投资的热点。而且旅游地产是服务于度假，投资这个领域与政府调控住宅，关注民生没有冲突。”
“租金为王”的商业投资理念
因为成都近两年来商铺上涨的速度非常快。所以记者特意就商业地产的投资请教了张羽冲。他先给记者讲了一个实例。他曾经在他出租的商铺门口听到路人的议论，生意好好，这个商铺不晓得是谁的。买这个商铺的人一
定赚惨了。其实在这个故事中，他想告诉记者的是，商铺好是与人气旺有关。他计算过一个130平方米小超市的现金流水为4.5万/天。可以预见这个130平方米的商铺有着持续而稳定的租金保证。“商业最为重要的是租金水平，商铺本身的能力也是和这个水平相关的。试问一个100万的商铺，如果一年的租金仅仅几万元，甚至连银行的利息都达不到，预期从何而来。”张羽冲直言不讳道。
他告诉记者，他在第二个5年计划中投资了不少的商铺，这些商铺如今不是被星巴克就是被711等人气旺，流水大的商家所租用，正是这些商家的入驻保证了他手中商业的持续。仅看商业潜力而忽视商铺现实租金的方式对商业地产的投资来说是非常错误的。
如今他还准备投资一些商业项目，其中也包括一些商业产权的公寓和商务写字楼。这次到成都就是为了来考察富力天汇中心和富力丽思国际公寓。说到目前投资方向，他表示一方面与政策的限制有关，另一个方面商业租金的回报也是他非常看重的，尤其是写字楼，这两年在北京的涨幅惊人，差不多已经达到了每一个平方米300-350元/月。当听说成都的租金水平，尤其是高端写字楼的水平每平米100多元/月，他认为还有潜力。
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