[摘要] 昨天公布的“京十五条”调控细则中，对于信贷政策，除了按照“国八条”的要求，对于购买二套房，首付款不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍外，还提出，人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。
【解读】
对于企业进入土地市场资金来源的审查，市国土局相关负责人表示，实际上北京从去年就已经要求，企业拿地必须对资金来源有一个承诺。此次是更加细化要求。这主要是为了防止一些热线流入土地市场，推
陈志介绍说，开发企业自有资金、每年结转的资金、股东追加投资的资金等都可以自由支配使用，但是一些资金，如商品房的预售资金等，是不能挪做他用来“买地”的。去年，北京出台了商品房预售资金监管制度，就是为了防止开发商用购房人的预售款来扩张拿地。
对于在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行“限房价、竞地价”方式，市国土局该负责人说，去年，北京在房山长阳镇的一个地块首次试点了该出让方式，即出让前就已经确定将来房屋的售价，开发商可以在此基础上竞争地价。这种方式既调控了房价，也抑制了土地的非理性竞价。今年将全面推广。同时，今年北京在商品房配建保障房中，将更多地配建公租房。
对于查处非法转让土地使用权，陈志表示，禁止转让的规定下，开发商拿地后，就必须开发完成。否则只能退还给政府，承担巨额的损失，这将保证尽快形成商品房有效供应。
【增值税】
开发商预付税金提高防“滚雪球”式发展
政策：房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目土地成本、建安成本和销售价格等报住房和城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目，提高土地增值税预征税率。
对达到土地增值税清算标准但不申请清算，定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
【解读】
陈志表示，此次土地增值税方面的政策，更加严格了。不过该政策“板子”是打在开发商身上，与购房者无关。
实际上，去年“京十二条”调控政策公布后，北京相关部门已从10月起上调了土地增值税的预征率。由以往的1%，上调至容积率小于1.0的房地产开发项目按3%预征，其他房地产开发项目按2%预征。
“大部分土地增值税的预征率仅为房屋销售额的2%，而且不同项目的差别不大。对于高房价的项目，这个预征率还是比较低的，对房价上涨的抑制效果还不明显。”北京市相关部门的人士表示。
陈志认为，土地增值税的预征是在项目刚开售时就要征收，提高预征率是为收缩开发商的银根。开发商要预先支付更多的税金，使得其无法将该项目资金转移到其他项目上，进行“滚雪球”式的开发。
而土地增值税的清算，目前大都在项目完成开发销售后。陈志称，土地增值税会根据土地成本价格和最终价格的价差，采用不同计征额度。目前，税务部门已开始对房价较高的重点项目进行调查和清算。
【问责】
调控不力将约谈问责
政策：进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务、房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈和问责。
【解读】
陈志表示，约谈和问责机制此次在北京是首次提出。这说明北京将调控的任务落实分解到了各个区县和相关部门，这将更加有力地保证调控实施的效果。
他认为，一些调控具体措施，除了涉及相关部门，区县也有很大的关系。如在土地增值税方面，区县有可能会因为招商引资的压力，对征税方面有所放松。此次提出了约谈和问责机制，如果调控政策落实不到位，相关部门或区县就要被问责。
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