[摘要] 6月份以来，国内豪宅市场开始受到调控寒流的波及，交投状况顿时遇冷。京、沪、深三大豪宅集中地区的大部分高端项目滞销，售价也出现明显松动。
“伪豪宅”遭抛弃
2009年房价飙涨之际，众多开发商纷纷将普通住宅产品“人为拔高”，大户型、低密度和高总价的普通住宅设计方案风靡市场。“这类住宅产品并不具备特殊的自然景观和人文环境，也没有高科技的环保设施，甚至连园林设计也不是定制化的。这些住宅目前的日子普遍都不好过。”业内人士指出。
豪宅市场受到调控冲击，众多“伪豪宅”项目面临着更严峻的降价压力，甚至可能修改规划。6月份，许多户型偏大的“伪豪宅”项目纷纷推迟开盘，而开盘项目普遍低开。4月份新政出台以来，深圳新上市的近20个新楼盘中，没有超过4万元/平方米的高端住宅推出。
美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，豪宅近年来价格涨幅惊人，尤其是2004、2005年推出的豪宅楼盘，有的价格已是原价的六七倍，炒作严重，新政一出投资客对豪宅望而却步。
与去年豪宅市场的集体火爆形成鲜明对比，从沸点已经降到冰点。世联地产研究人士指出，未来真正占据稀缺的、的自然资源或城市资源的“真豪宅”所具有的价值，可能会得到高端客户的认可，成为豪宅市场中的聚焦点；另一方面，一些仅靠概念炒作出高价，但不具备豪宅品质的“伪豪宅”，则会在严厉的信贷调控中被市场抛弃。
专家表示，地产新政对于90平方米以下的首次置业并没有影响，小户型成为近期成交主力，精准打击的是投资客和多次购房者，而豪宅的购买者大部分都是投资客，对豪宅市场影响立竿见影。为此，不少开发商可能对原先的项目重新定位，户型规划重新设计，中小户型产品或再度受到市场青睐。
以深圳为例，6月，深圳仅有4个新项目入市，共销售住宅面积13.8万平方米，环比大减73.6%，同比减少3.0%。这四个项目均以中小户型住宅为主，入市均价集中在10000-20000元/平方米。小户型为主的成交结构拉低了近期深圳新房均价，6月份新房成交均价跌破17000元/平方米，为最近11个月以来。
热钱或退潮
上一波汇改前后，为“赌”人民币，境外热钱大肆涌入并投向了国内不动产。其中，京、沪、深等地的高端物业成为境外热钱的主要目标。但从今年开始，热钱出现退潮迹象。
“一方面，与欧美国家相比，我国的资产价格已很高，尤其是房地产领域，继续追加投资的风险很大；另一方面，大量的热钱可能借新一轮人民币胜利撤出。两方面因素都对国内豪宅市场不利。”业内专家坦言。
2010年第2季度，中国外汇储备仅增加了0.29%，为十年来的增速值。其中在5月份甚至出现了外汇储备增加额为负的情况，而当月却出现了较大规模的外贸顺差。5月份，外汇占款环比骤降超过五成，释放出热钱外流的明显信号。
“从地下钱庄监控的情况看，热钱正在大进大出，其结构已经发生变化，上半年很多流进来的热钱都是港澳台居民储蓄资金，这些资金正在逐步退出。”广东省社科院一位研究热钱的专家说。从港澳台流入的资金，在国内的主要投资便是不动产。
这位专家也指出，现在还不能完全明确热钱退出与豪宅市场的冷却之间有多大关联，但可以肯定的是，热钱所投资的物业一般具备区域地段的优越性，房价也明显的高于周边均价。一旦热钱要退出，必然会对国内房地产市场尤其是豪宅市场产生重大影响。
伴随着热钱的退出，国内富豪阶层购置房产的热情及对房产价值的信心正在动摇。摩根士丹利执行董事兼中国策略师娄刚坦言，今年3、4月间，他已将其位于上海的几套高端公寓全部售出，理由便是“不看好房产价值能继续高增长。”
显然，热钱退出和财富主要掌控群体的动摇，促成了近期的“豪宅变局”，而这一变局是短期调整还是趋势性变化，还有待继续观察。
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