[摘要] 商业物业供应量大而销售淡静，以往许多中小地产开发商在售卖商业地产时采取的“返租”优惠，目前也开始被不少大型开发商采用。近日，一千亿房企在广州某商业项目祭出“15年返租100%”的促销活动，而近日采取“返租”方式进行销售的大型房企远不止一家。
商业物业供应量大而销售淡静，以往许多中小地产开发商在售卖商业地产时采取的“返租”优惠，目前也开始被不少大型开发商采用。近日，一千亿房企在广州某商业项目祭出“15年返租100%”促销活动，而近日采取“返租”方式进行销售的大型房企远不止一家。
分析称，虽然目前商业相对低迷，但对于房企而言，进军商业更多是无奈之举。也有业内人士认为，虽然目前商业地产或走下坡路，但未来一线城市的商业地产依然是发展方向。而相比起中小型房企的铺面，大公司的“返租”铺相对更有保障。
以往中小地产开发商在售卖商业地产时采取“返租”优惠，目前也开始被不少大型开发商采用。近日，一家千亿房企在萝岗打造的商业项目祭出“15年统一委托经营计划，15年回报100%”的优惠，称“年均高达6.68%”。公开信息显示，该项目囊括写字楼、复式公寓、酒店式公寓、大型自持购物中心、国际潮流BLOCK街区等多种商业形式。
卖铺祭出超长返租期
记者随之咨询售楼中心，销售人员介绍，15年租金返还是按照比例递增。“比如你全款购买一个商铺，前三年每年返还5%的租金，后面每年递增，到第15年便可以全额返还。”其表示，此次参加活动的商铺均是街铺，面积为80平方米，预计折后价格大概4万元/平方米。
无独有偶，一家本土千亿房企也在近日祭出范围内的“5年返租50%”优惠。在记者收到的内部员工信息中，该房企声称：“利好不容错过！6月14日至30日各项目在售商铺及车位，员工介绍可享5年返还50%成交额固定回报特大优惠，在此基础上同享员工推荐9.8折政策。”
而另一家千亿房企也从去年年底开始，对其位于番禺的商业项目进行“5年返租，年7.5%超高稳定回报”促销。
穗商铺供应量达历年之最
“目前商铺的经营必须统一经营招租，卖给小业主分散经营基本以失败告终，所以在卖的时候有一个返租承诺是比较正常的，但是出现大开发商愿意返租15年确实很特别。”中原地产项目部总经理黄韬表示，这肯定和目前商业地产大环境有关，“目前整个商业地产确实遇到销售难、招商难，这和整个房地产大市有关，也和网购等行为冲击实体商铺有关。”
机构研究数据也显示，目前商业地产的供应量惊人。据世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的数据显示，去年全世界建造商场的10个城市中，中国占了9个。此外，中国在建商场面积占全世界在建商场面积一半多。
“整个中国购物中心过多，确实已供过于求。”商业地产专家杨军艇对记者表示，由于征地等各方面原因，购物中心建设已呈现井喷状态，造成了社会财富的极大浪费。
而另有统计显示，仅仅在广州一个城市，今年商铺新增供应量便将达到54万平方米，为历年之最。目前，广州新开业或即将开业的商场接近20个。
周帆认为，现在的商业地产同质化现象严重，差异化现象不明显，未来商业地产可能会走下坡路，并且出现大量的空置现象。
大房企为何进军商业地产？
万科、恒大等大型地产商依然在自信满满地进军商业地产，部分企业甚至宣称将打造万达式的商业帝国。面对巨大的供应压力，大型房企为何选择这一战略呢？
火拼商业房企“没得选”
“目前进入商业地产的地产企业，更多是被迫进入，以许多住宅开发商为例，本身需要做数以百计的住宅项目，相当一部分在拿地时就规定必须配套了商业物业。”广东流通业商业协会执行会长黄文杰表示。
而万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆前段时间也公开坦言进军商业是“没得选”：“去年北京拿十块地八块半是商用，我们有得选吗？”
PK 商业地产仍是一线城市的发展方向
有业内人士认为，未来一线城市的商业地产依然将是发展方向。广东省房地产研究会、华南师范大学法学院对于新型城镇化研讨会发布的主题报告显示，在新型城镇化建设中，一线城市的职能主要是研究开发知识资源，发展现代服务业，辐射和带动周边城镇，并称“与城市职能相匹配，一线城市的房地产业将更多地倾向商业地产。随着一线城市人口的对外分流和人口老龄化，一线城市中心区域的住宅需求增长幅度将放慢。”
投资参考
小型开发商难以长时间经营业主风险更大
黄韬认为，相比起中小型开发商，大型开发商的“返租”更为靠谱，“小型开发商难以长时间经营，业主风险更大，而有实力的开发商会提供更加务实可行的经营方案，选择合适的经营者，甚至自己经营，对于投资者的利益也是一种保护。”
而胜伦律师事务所律师王欣亮则表示，根据商品房销售管理办法而言，房地产开发企业不能做返租的承诺，不能采取返本或变相的返本销售，“不过，现在有可能弄一个其他的壳签约，比如和物业管理公司签一个返租协议，约定出租的时间和，这个是合法的，只要签约公司不跑路，业主的利益也是有保证的。”
王欣亮同时表示，由于大公司相对有品牌保障，因此购买大公司的现铺物业相对来说风险不算太大，但如果是购买小公司的铺位，或者是楼花，可能会面临未来收不到房或者货不对板的风险，“也有部分物业后期经营不力，也是一种投资风险。”
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