[摘要] 今年以来持续萎缩的成交量让北京市的住宅库存节节攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存80844套。这是继2013年1月1日北京市住宅库存达到80038套的高点之后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月以来的新高。
今年以来持续萎缩的成交量让北京市的住宅库存节节攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存80844套。这是继2013年1月1日北京市住宅库存达到80038套的高点之后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月以来的新高。进入2014年，北京市住宅的库存量已经从五年来的点5.5万套猛增至8万套以上。
成交量持续走低
实际上，市场对于北京市住宅库存创下近18个月以来的新高并不意外。根据中原地产研究部数据显示，前五个月北京市商品房（包含所有新建住宅，商业、车位等）合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，是近八年来的值。
前五个月，北京市所有新建物业合计总签约金额为983.1亿元，成交均价22979元/平方米，较2013年同期的1472.4亿元下滑了33.2%。纯住宅物业成交额为642.7亿元，较2013年同期的980.3亿元下调了34.4%。
进入6月份，成交量的疲软状态仍未改变，亚豪机构统计数据显示，进入6月份周，北京市商品住宅仅成交457套，成交面积5.06万平方米，成交套数、成交面积环比分别大幅下降59%和61%，且周成交量也创下了今年以来商品住宅周度销量的历史新低。
同时，截至6月16日，月内北京市二手房合计签约2889套，是近几年的值，同比、环比也均明显下降。业内预计6月份北京市二手房签约量恐难达到7000套的规模，将继续在谷底徘徊。目前，北京市年内的二手房成交量尚不足2013年3月份单月的43780套。
对于目前的市场状况，中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市的状态已经从2013年购房者恐慌性购房转变为集体观望，购房者害怕高点入市，后期的市场价格再度面临调整。
“楼市在信贷收紧影响下，上涨乏力，受到贷款影响的二手房，价格持续下跌，成交量不断萎缩。2013年，北京市二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。近期信贷压力明显、自住房扎堆入市，二手房价格已经从12月份开始连续6个月出现下跌。”张大伟表示。
信贷微调难影响市场
此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。据悉，5月12日，央行发布“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；6月9日，央行又决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5%。
对此，相关报告认为，定向降准释放一定流动性，对当前规模的房地产市场影响或将有限。首先，定向降准具备明确的资金导向性，并非全面宽松，主要目的是为了促进信贷结构调整，促进资金流向实体经济中需要支持的领域，两次定向降准的明确导向促使资金流向“三农”和小微企业，资金直接流入房地产的通道并不畅通。其次，定向降准释放的流动性较小。据估计，6月16日针对满足条件的商业银行降低存款准备金，释放流动性资金大约1000亿元，低于全面降准所直接释放的流动性。可以说，流向房地产业的资金规模有限，对于房地产业发展难以产生直接有效的刺激。
张大伟也表示，“对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产行业贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是提高审批放款的效率，对市场来说，影响微乎其微”。（记者王峥）
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