[摘要] 中指研究院5月14日发布《2014年1-4月全国房地产开发经营数据解读》，1-4月全国销售均价同比继续下跌，4月百城价格指数同环比涨幅进一步收窄；销售指标同比降幅持续扩大，但绝对水平仍处历史同期较高水平；投资额增速继续回落，新开工和竣工面积降幅收窄；整体资金来源增速继续放缓，定金及预付款同比降幅扩大。
中指研究院5月14日发布《2014年1-4月房地产开发经营数据解读》，1-4月销售均价同比继续下跌，4月百城价格指数同环比涨幅进一步收窄；销售指标同比降幅持续扩大，但水平仍处历史同期较高水平；投资额增速继续回落，新开工和竣工面积降幅收窄；整体资金来源增速继续放缓，定金及预付款同比降幅扩大。长期来看，区域合作推进新型城镇化进程将为房地产市场发展带来新的机遇，在推进新型城镇化、建立长效机制的同时，政府将继续坚持“分类调控”的政策导向。
一． 价格：1-4月销售均价同比继续下跌，4月百城价格指数同环比涨幅进一步收窄
图：2005年至今商品房和住宅销售均价及其同比增速
2014年1-4月，商品房和住宅销售均价分别为6607元/平方米和6224元/平方米，同比继续下跌，跌幅分别为0.9%和1.4%，较上月分别收窄0.6和0.7个百分点。
根据中房指数系统百城价格指数，2014年4月，100个城市住宅平均价格为11013元/平方米，与3月相比上涨0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。其中，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。与去年同期相比，100个城市住宅均价上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。另外，十大城市平均价格为19640元/平方米，环比上涨0.39%，同比上涨15.37%。
表：2013年1月至今100个城市住宅价格及变化情况
二． 需求：销售指标同比降幅持续扩大，但水平仍处于历史同期较高水平
图：2007年至今商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速
图：2007年至今商品房和住宅单月销售面积及销售额同比增速
2014年1-4月，商品房销售面积为2.8亿平方米，同比下降6.9%，销售额为1.8万亿元，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积为2.5亿平方米，同比下降8.6%，销售额为1.5万亿元，同比下降9.9%；办公楼销售面积同比微降0.2%，销售额同比下降10.2%；商业营业用房销售面积同比增长3.4%，销售额同比增长3.5%。受去年的高基数影响，今年以来销售指标同比均现下降，且同比降幅持续扩大，但仍处历史同期较高水平。
分区域来看，1-4月东部地区商品房销售面积为1.3亿平方米，同比下降13.5%，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降14.0%；中部地区销售面积为0.7亿平方米，同比增长2.8%，销售额为3655亿元，同比增长5.1%；西部地区销售面积为0.7亿平方米，同比下降2.4%，销售额为3684亿元，同比增长2.1%。
三． 供应：投资增速继续回落，新开工和竣工降幅继续收窄
1. 投资额增速持续回落，东部同比增速最快但占比持续下降
图：2007年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速
图：2008年至今单月房地产和住宅开发投资及其同比增速
2014年1-4月，房地产开发投资额为22322亿元，同比增长16.4%，增速比1-3月回落0.4个百分点。其中，住宅开发投资额为15299亿元，同比增长16.6%，增速比1-3月回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%，较1-3月回落0.1个百分点。
分区域来看，1-4月东部地区房地产开发投资额为13230亿元，同比增长17.7%，增速与1-3月份持平，占比重为59.3%，较1-3月下降0.3个百分点。中部地区房地产开发投资额为4268亿元，同比增长12.2%，比1-3月下降3.4个百分点，占比重为19.1%，较1-3月提高0.1个百分点。西部地区房地产开发投资额为4823亿元，同比增长16.6%，比1-3月提高1.1个百分点，占比重为21.6%，较1-3月提高0.2个百分点。
2. 新开工和竣工面积同比降幅收窄，施工面积增速继续小幅回落
图：2007年至今房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
图：2008年至今房屋及住宅单月新开工面积及其同比增速
1-4月，房屋新开工面积为4.3亿平方米，同比下降22.1%，降幅较1-3月收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积为3.1亿平方米，同比下降24.5%，降幅较1-3月收窄2.7个百分点。房屋施工面积达56.5亿平方米，同比增长12.8%，增速比1-3月下降1.4个百分点。其中，住宅施工面积为40.5亿平方米，同比增长9.9%，增速较1-3月下降1.5个百分点。房屋竣工面积为2.4亿平方米，同比下降0.3%，降幅较1-3月收窄4.6个百分点。其中，住宅竣工面积为1.8亿平方米，同比下降2.1%，降幅较1-3月收窄5.1个百分点。
四． 资金来源：整体资金来源增速继续放缓，利用外资同比继续大幅下降，定金及预付款同比降幅扩大
图：2008年以来开发企业到位资金同比增速及2014年1-4月各项资金来源同比增速
图：2008年至今开发企业资金来源占比
2014年1-4月，房地产开发企业总资金来源合计37200亿元，同比增长4.5%，增速比1-3月回落2.1个百分点。具体来看，国内贷款为7709亿元，同比增长16.5%，比1-3月回落3.9个百分点；利用外资为116亿元，同比下降28.7%；自筹资金14376亿元，同比增长11.0%；其他资金来源14999亿元，同比下降5.5%。其他资金来源中，定金及预付款为9019亿元，同比下降7.8%，比1-3月下降4.2个百分点；个人按揭贷款为4238亿元，同比下降3.1%，比1-3月下降3.2个百分点。总体来看，开发企业总资金同比小幅增长，其中国内贷款和自筹资金同比明显增加，但增速均较上月有所回落。利用外资同比继续大幅下降，定金及预付款同比小幅回落。随着销售同比增速继续回落和国外热钱流出，定金及预付款同比下降，销售回款压力持续加大。
2014年1-4月，在开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为20.7%，较1-3月下降1个百分点；自筹资金占比为38.6%，与1-3月占比持平；利用外资占比为0.3%，与1-3月占比持平；购房者的定金及预付款占比为24.2%，较1-3月提高0.4个百分点；个人按揭贷款及其他占比为16.1%，较1-3月提高0.5个百分点。
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