[摘要] 在宏观调控进一步收紧的因素下，持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为，而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。
每年的年底，均有一些房企促销打折。在宏观调控进一步收紧的因素下，持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为，而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。
部分实力房企打折促销，有年尾甩盘冲量的因素，中投顾问高级研究员郑宇洁接受采访时分析认为，判断拐点为时还早。
数据显示，12月周43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅，分别下跌93.28%和49.62%。
某房地产权威机构研究中心监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市12月周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。
新一轮的调控已经从一线城市往二三线城市蔓延，由于宏观政策偏紧，房企的压力增加，一些房企担心来年风险，纷纷在年尾促销打折。
这些原因显现在数据上则表现为，12月初的均价开始下滑。据链家地产市场研究中心统计，12月周，北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。
年底尾盘打折忙
“以价换量，是许多房企在打折时考虑的因素。”郑宇洁在接受采访时表示。
从各大城市反馈的消息看，一线城市包括广州、上海、深圳，甚至北京有个别项目的报价也出现下跌的趋势。
根据某权威网站实时统计显示，12月上海预计有251个项目有一定的优惠促销，相比11月增加48个楼盘。虽然与往年相比，今年沪上打折优惠盘相比有所减少，但同比今年已是7月以来数量的月份。从区域来看，金山、崇明折扣盘数量涨幅，从11月的19个攀升至本月的34个，紧随其后的是浦东新区，折扣盘数量增加11个。
郑宇洁表示，在宏观偏紧的市场条件下，部分开发商不得不重拾“以价换量”的策略，通过折扣让利来吸引购房者。
在北京，11月份，位于昌平区的金融街.金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84至96平方米二至三居，路劲.世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。
除了昌平，朝阳多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城建世华泊郡项目均价为39000元/平方米，环比跌幅为2.50%；东湖湾项目均价41000元/平方米，环比下跌4.65%；北京华侨城四季项目均价41000元/平方米，环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。
不仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
郑宇洁表示，“就打折力度而言，今年广州的打折力度相较于往年加大了不少。出现了以五千元抵五万的促销手段。有些原本价高的楼盘打折的幅度更大。”
“其次，这一轮打折呈现出多元的方式。比如出现了买房抽大奖的形式。”她说，“有些项目是楼盘尾货，因为位置或者别的原因，一直卖不出去，因此年底以大礼包形式送出，以诱惑购房者。”
“与以往不同的是，这次打折促销有针对性。并不是说所有楼盘都打折，一些因为稀缺性，所以价格坚挺，没有任何打折措施出现。但是中心区的已经价格高昂的楼盘，在这一轮的调控措施影响下，房企的压力非常大，因此可以看到其降价明显。”
出现打折促销迹象的不仅仅是这几个一线城市，二三线城市打折力度更大。
市场机构研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。
其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据某研究中心营销周报显示，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折优惠。
除了这些城市外，进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。
降低风险减少库存
这一波打折的浪潮波及了许多城市，有一个共识是：降低风险减少存货。
“最近楼市可谓风声渐紧，从大方面看，市场上的消息已经影响到市场预期，部分房企现在采取的措施就是降低风险，减少存货。”郑宇洁认为。
一部分人士在鼓吹房价明年持续暴涨论调。但是一些房企说是这么说，该打折的还是打折促销。因为房地产企业最依赖的资金问题，一直没有很好的解决渠道，利用年底收拢资金的做法，无论来年如何变化，都有了资金保证。
“一些上市企业，年底为了冲高业绩，进一步提升销售额，给投资者好的回报，甚至为了年报更漂亮，也纷纷加入打折行列。”
“在二三线城市，从房企自身发展看，楼市风险和泡沫更明显，包括人口和产业的聚集，政策行业风向转变，导致二三线城市下滑的幅度大而且明显，因此跟风打折促销的企业很多。”
从上述的原因不难看出，房企面临着很大的压力。
“从土地、资金、政策三个因素看，房企需要面临的压力肯定不小。”郑宇洁表示。
“房企的拿地难度逐步增加，出让金越来越高，房企的成本提升。”她表示，“虽然一直在说土地改革，但是并不是一朝一夕能完成的事情。由于地方政府对土地财政依赖大，房企拿地成本很高，利润空间有限。”
“从资金层面看，房企尤其是房地产开发项目，体量大，前期资金投入大。而我国房地产类的融资渠道比较少，60%房企主要靠银行和自筹资金，或者上市，房企的资金是受到限制的。”
“从宏观调控上看，国家已经提出不动产登记以及房产税，虽然不知道何时会具体实施，但是市场上反馈回来的信息显示，这些消息对房企造成了不小的压力。”
泰禾集团总裁助理品牌总监沈力男接受采访时表示，年底打折促销，是房企的营销手段之一。对于未完成年度销售目标的企业，团队压力比较大，所以选择快速回笼资金。对于已完成销售目标的房企，如果选择“大干快上”，业绩会锦上添花，并且上市房企要给股东、市场一个交代。
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