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国五条细则满半月 三亚房价影响不大稳步向前

房天下  2013-03-15 18:44

[摘要] 2013年3月1、5日连续发布的新国五条和新国五条细则,使得楼市掀起的轩然大波,多地出现二手房过户潮、离婚潮,开发商也呈现出两个极端:楼盘甩卖和继续观望。自新国五条实施以来已有半个月,三亚楼市呈现了怎样的状态?三亚二手房市场又出现了怎样的起伏?三亚楼市新政是会将引领房价走高还是抑制房价?

编者按:2013年以来,在内地众多大城市遭遇雾霾成为“迷城”之时,海南楼市展现出旺季该有的火爆态势,走过成交活跃的1月,在价稳量升之后又迎来成交放缓的2月,经历表现较低迷的春节长假之后,3月成交又逐渐回暖。而2013年3月1、5日连续发布的新国五条和新国五条细则,使得楼市掀起的轩然大波,多地出现二手房过户潮、离婚潮,开发商也呈现出两个极端:楼盘甩卖和继续观望。自新国五条实施以来已有半个月,三亚楼市呈现了怎样的状态?三亚二手房市场又出现了怎样的起伏?三亚楼市新政是会将引领房价走高还是抑制房价?房天下通过调查,探究在新国五条实行半月之后,三亚房价的走势,为三亚楼市的发展踏出坚定的步伐。

新政前后 三亚仅7个楼盘发生变化

据三亚房天下统计数据显示,3月1日“国五条”出台至3月14日,在这半个月里,三亚商品房累计签约1305套,签约面积为129001.76平方米,签约均价为25572.84元/平米。根据数据分析,2013年海南楼市量价都会有小幅度上扬,会有较好的势头,三亚楼市不会出现山雨欲来风满楼的情况。

据三亚房天下统计,大三亚区域的116个楼盘中,新政前后房价上涨的楼盘有3个,占了总楼盘的2.5%。其中,半山半岛的涨幅,新政前价格为40000元/平米,新政后楼盘价格为45000元/平米,新政前后同比上涨了12.50%。大东海半山壹号新政前价格为30000元/平米,新政后楼盘价格为34000元/平米,新政前后同比上涨了13.33%。天惠仙嶺郡新政前价格为8000元/平米,新政后楼盘价格为8730元/平米,新政前后同比上涨了9.10%。

从以上数据可看出,三亚市区内绝大部分的楼盘价格在新政发布前后的都保持平稳,未有变动。而变动较大的半山半岛、大东海半山壹号均位于三亚市大东海区,交通便捷,且生活配套晚上,周边还配有免税店,地理位置比较好,一直属于三亚市区较为热销的高端项目,较为受到关注。而位于保亭县的天惠仙嶺郡在新政前后也上涨了9.10%。,保亭县气候比三亚优越,且温泉较多,适宜养生旅游,同样受到了热捧。

在三亚房天下调查的116个楼盘中,有4个楼盘的价格在新政发布前后出现了下跌的趋势,占比为3.4%。其中,翠屏凤凰水城新政前价格为26000元/平米,新政后楼盘价格为25000元/平米,新政前后同比下跌了3.85%。领海新政前价格为25000元/平米,新政后楼盘价格为24000元/平米,新政前后同比下跌了4.00%。25度阳光新政前楼盘价格为21000元/平米,新政后楼盘价格为20000元/平米,新政前后同比下跌了4.76%。新浪国际公馆新政前价格为32000—33000元/平米,新政后楼盘价格为25000元/平米,新政前后同比下跌了4.5%。下跌的幅度不大,属于正常的微调范围之内,对于整体楼市的影响不大。

国五条细则满半月 三亚房价影响不大稳步向前

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其中,合景•汀澜海岸在新政前后的房价都保持12000元/平米。合景•汀澜海岸营销总监柯敏表示,合景在海南有两个项目,分别在陵水和文昌,值得一提的是位于陵水的合景•汀澜海岸,希望能给海南市场带来不一样的活力。楼市调控每年都会有新的变动,而关键是在于执行。不仅是2013年,未来5年内海南楼市都会很乐观。因为海南有得天独厚的地理和气候优势。市场和也不太一样,所以对于新政的实现是否会影响,还是要另当别论。

森林湖营销总监周峰则表示,森林湖的房价在新政前后没有发生改变,森林湖在2013年会将重点工作转向客服活动,展开以客户满意度为中心的新的营销推广模式,倾向于开发更为舒适的大户型产品。而对于新国五条的出台,坦然面对,淡定就好。对2013年海南楼市的简单概括就是“好,希望更好”。

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开发商冷静对待国五条 岛内外购房者置业存差异

目前海南新房市场走势平稳,价格波动不大,目前来看,新政的影响面主要还是二手房市场。面对‘国五条’细则,作为开发商或多或少会在心理上受到影响,但仍保持冷静研究细则,以便做好政策落实后的应对措施。

紫罗兰酒店管理公司总经理李津在接受三亚房天下采访时表示,2013年海南的楼市可以用一句话来表述,狼来啦,狼真的来啦,真狼来啦。当前所在的项目2013年的重要工作不是销售问题,而是产品的重新定位问题。因为内地购房者在海南需要的房子不是传统住宅,而是第二居所,是度假之所。海南房企只有在这方面多做思考,才能迎合大陆客人的真实需求。新国五条的发布,其认为对海南市场影响比较大的是第二条限购范围扩大化的问题。至于二手房征收差额20%个税的规定,对海南楼市的影响不是很大,因为海南二手房交易量不太多,大多数购房者购房的初衷都是用来享受生活的。

国五条细则满半月 三亚房价影响不大稳步向前

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国五条细则出台,提升二套房的首付和利率、卖房征收20%个税,在掀起了一场风暴,但是对海南楼市的影响却不大,海南本地部分居民将置业计划延迟,然而海南主流购买力的岛外客群却纷纷提前出手。据房天下数据中心监控显示,2012年重点城市的旅游地产项目的成交量同比2011年呈较大幅度的增长。三亚等旅游城市楼市近几个月成交及来电量大幅提升,前来询问的更多出于休闲度假和晚年养老的自住需求居多,真正作为投资的则非常少。在调控声势大的背景下,不难理解,随着北上广深等一线城市人居环境质量的不断下降及楼市调控的日趋从严,旅游地产理所当然地成为了购房者的追捧热,而身为旅游地产领军城市的三亚理所当然占尽风头。

华远经纪中信·半岛云邸项目营销总监靳蓝就表示,总体来说2013年的海南楼市会更好。北方的雾霾天气激发了人们的度假意识,而三亚便成了度假的目的地,导致大量客群涌入海南;大量开发企业进驻海南,开发的房地产产品也会越来越好。目前华远经纪服务的开发商较多,代理的项目也很高端,比如中粮和中信。仅在春节一个月就完成了接近十亿元的销售额,相信在新的一年会有更精彩的表现。“新国五条”对海南三亚这种度假式地产的作用是有限的。

海南双大集团副总裁、房产超市总经理吴迪则表示,双大野奢世界的房间在新政调控前后并没有出现过大的波动,双大集团在新的一年陆续会有三个项目投放海南市场,中高端项目都会有新产品推出。2013年海南楼市量价都会有小幅度上扬,会有较好的势头。国家对楼市调控了十年,虽然房价仍是一路上涨,但调控政策让市场越来越规范,越来越好。

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20%个人所得税由来已久 三亚一直在严格执行

从三亚各个楼盘在新政实施前后的房价来看,国五条对三亚楼市的影响基本不大,一方面是,三亚的房地产市场是由购买力支撑的,国五条或许能够调控北京、上海、广州、深圳,但三亚房地产存在特殊性,其特殊性就在于三亚主要是发展旅游地产,刚需楼盘在三亚市场的占有份额较小,国五条调控政策的出台,虽然会对海南二手房市场造成一定影响,但对三亚楼市影响不会太大。三亚二手房市场还不太成熟,占楼市份额比较小,再者二手房征收20%个人所得税的政策由来已久,三亚也一直得到严格执行,所以此次的国五条细则调控不会对三亚楼市造成过大的影响。

翠屏•凤凰水城副总经理陈鹏接受三亚房天下采访时表示,2013年季度的市场情况表明海南楼市已经走过理性调整,从三亚的一枝独秀,到今年下半年可能会出现百花齐放的情况。翠屏•凤凰水城2013年会推出一个河景海景双产品,包含了酒店式公寓,双河景海景电梯房、非毛坯高层海景公寓。对于刚出的新国五条,海南开发商应该淡定一些,因为调控已经进行了两年,并且很多开发商已经做了相关调整,所以这次应该更从容的去面对,不会再出现山雨欲来风满楼的情况。

年轮营销总监苏棋智表示,新国五条的出台,适逢中央政府换届,可以看出这是个承上启下的政策,其认为新国五条的作用是影响了购房者的观望情绪。总体来看2013年海南楼市的价格和成交量会平稳进行,未来房产走势和基调也不会有太大的变化。2013年年轮仍会主推出特色产品“空中别墅”,总价过千万元,拎包入住并送保时捷跑车,力求脱离大众化,做的精品楼盘

国五条细则满半月 三亚房价影响不大稳步向前

对于2013年海南楼市的发展,业内普遍认为,海南楼市从高价滞销到以价换量已取得了一定效果,未来仍将处于去库存周期,未来房价将更为理性回归,加之更多保障房入市,市场秩序将更为健康平稳,房价大涨缺乏支撑力。天之城营销总监周勤在接受三亚房天下采访时表示,2013年是海南国际旅游岛蓬勃发展的一年。从市场反应来看大多数购房者对海南楼市还是比较看好的。新国五条的出台引起楼市热议,对于一线城市是利好消息,至于海南省最终会出什么样的细则,我们只有静观其变。

结语:“国五条”细则与此前的调控政策区别不大,共同目的都是为了抑制房价,此次的新国五条是在原有调控政策的基础上加大调控力度,巩固原有的调控基础,对海南楼市影响甚微。况且,海南楼市的营销结构、市场结构与内地楼市不一样,购房者主要来自于岛外,因此,国五条对海南房价的影响不大。

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