大房企集结海南海岸线 旅游岛盛夏变清凉

潮落潮涨圈地运动从沿海延伸至内陆

东线开发渐饱和西线热潮涌起

海南气候属于海洋性热带季风气候，年平均温度在22℃~26℃之间，得天独厚的自然环境让海南成为旅游地产的温床。据业内人士介绍，海南的房产，尤其是以海景为卖点的旅游地产基本分为东线楼盘和西线楼盘。东线包括了三亚、海口、文昌、琼海、万宁、陵水一带，东线楼盘数量众多，业内人士认为有开发过热之势，而西线则刚刚开始开发，大的房产项目主要集中在儋州、澄迈、临高等地。在这里千亩大盘只是寻常，万亩大盘也不少见，在从海口到三亚595公里的海岸线上，一字铺开，投资数十亿、上百亿元的房地产项目随处可见。

据悉，在海南的房企超过100家，投资总额超过了1000亿元。目前，土地储备在100万平方米以上的房企有几十家。据称是某商业机构披露的海南储地报告显示，有13家地产公司以旅游地产为名共在海南圈地约18万亩，的万科也有上千亩土储。相对来说，海南的土地巨头仍然是海航、鲁能、中信、富力和雅居乐几家，有资料显示，海航系地产在海口、三亚、兴隆、保亭等地储备了优质土地超过10万亩，占了13家大型房企在海南圈地数量的5成多。因此，海航也被其他开发商称为海南的地主。另外，鲁能也被指在海南的土地储备约1900万平方米，即近3万亩土地。中信泰富约3.6万亩，富力地产也超过2万亩，雅居乐地产储备约1.42万亩。

从大型房企主要势力范围看，琼海（包括博鳌）、万宁等东部主要有中信、华润、海航等，其中中信仅在博鳌就有6个项目。三亚和陵水一带，则是海南传统开发旺地，聚集的大型房企也更多，鲁能、半山半岛、海航、雅居乐、富力、中信、中粮、万科、绿城等房企均在这一线各个海湾有项目和土地储备。在东南线沿海一带基本被房企划分完势力范围的同时，东北部的文昌再到海口，以及西线澄迈的海景地块，也被各大开发商陆续抢占。这部分盘踞了海航、中信、富力、雅居乐、碧桂园、世茂、恒大、方圆、万科等大型房企。

据中原地产的研究报告数据显示，在过去的10年中，海南沿海的土地已经基本被大房企瓜分完毕，目前海南并不缺待建的土地。近几年来，随着一线海景土地资源越来越少，海南的江景、河景甚至湖景以及温泉附近的土地也开始被圈，比如恒大就已在非沿海地带儋州、乐东、保亭等地拿地。万科地产有关人士也对记者表示，三亚靠海的土地早年就被瓜分完毕，万科都没能拿到沿海的地块，万科目前在三亚的两个项目都没有海景资源。

新一轮跑马圈地始于2008年~2009年

上世纪90年代海南房地产泡沫破裂还让人记忆犹新，而这一轮跑马圈地则始于2008年到2009年，热度甚至有超过上次之势，用业内人士的话来说就是，“知名的发展商谁不在海南拿地呀？”为什么海南房产开发这么热，这片热土对房地产商为什么这么有吸引力呢？广物地产海南公司副董事长王春芙表示，海南楼市经过几次大的起伏，大的发展商基本是2008年、2009年进入海南市场的。有资料显示，各大房企在海南所圈地块，拿地时间基本都在3年以上，开发程度则远未过半，很多项目的开发周期都预计在10年以上，大量被圈土地仍在闲置当中。

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忽热忽冷海南楼市现状直击

炒风过后不少楼盘价格腰斩

国际旅游岛的影响有多大？在与一位的士司机闲聊他对国际旅游岛的看法时，他告诉记者，2010年春节后海南掀起了外地人来购房的热潮，他拉了不少客人都是要他开车带着去看楼，他们没有什么特别目标，只是到处去看新项目，有的甚至直接带着装有现金的箱子，尤以温州人居多，而仅仅是2个月后这样的人就见不到了，2010年的疯狂可见一斑。

事实上，海南楼市在2009年年底到2010年年初迎来了最疯狂的时刻，据业内人士回忆那时卖房都不需要售楼小姐了，财务直接准备好收款机等设备就行，客人太多基本没人手接待了，很多人直接就购买了。而据雅居乐·清水湾一位销售人员回忆，2009年年底清水湾开盘不久，当时买房就像买菜一样，她带着一个非要去看样板房的客户，电瓶车开到一半就接到电话说他们想看的户型样板房都卖出去了，不用去看了。那时是价高也卖得快，现在则是价高卖不动。位于海口西海岸的几个高端豪宅盘，紫园、海域阳光等本身的产品和素质都很不错，紫园报价15000多元/m2起，海域阳光17800元/m2起，销售人员都表示价格没有调整，但是项目门可罗雀，一个月能卖一两套已算不错。

记者到访海南的时候，正是海南淡旺季交接之时，楼市究竟是进入了国际旅游岛热潮之后的冷静期，陷入低迷，还是因传统淡季而显得淡静，一时难以判断。不过，记者在海南采访的开发商，均坦言对海南今年楼市复苏有信心，而且纷纷表示，今年1、2月销售旺季的成绩还不错，2012年国庆后到2013年春节，肯定会迎来2011年调控低迷年之后的反弹。然而，后续承接力是否跟得上，开发商心里也没底。三亚某大型房地产企业区域负责人告诉记者，海南楼市淡旺季太明显，而且由于基本90%都依靠外来买家，如何做到淡季不淡，旺季更旺仍是问题。

海口直击：主打本地客楼盘人气不错

在记者走访的几个城市中，唯有海口楼市还有些热度。在海口开发量的发展商广物地产开发的滨江海岸，记者见到，尽管不是周末，但来看楼的人络绎不绝，有本地的也有外地口音的客户。这是一个望江又望出海口的一线江景豪宅，在海南宣布要建成国际旅游岛时以楼面地价每平方米1500多元的价格拍得，是个建筑面积60多万平方米的大盘，包括了住宅、星级酒店、酒店式公寓，最有特色的是沿着江边开发了一条南洋风情商业街，在2010年曾开出15000多元/m2的高价，而现在的单位只要7800多元/m2，均价则在9000多元/m2。距离滨江海岸15的滨江帝景是广物地产开发的另一个成熟大盘，它齐全的配套让人印象深刻，这两个盘碰巧推出适合本地改善型买家的大户型产品，现在一月的销售量在30多套，已经属于海口销售行情不错的楼盘了。

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琼海直击：价格腰斩人气冷清

在离海口约一个半的琼海，著名的万泉河就在这里，万泉河沿岸楼盘林立，记者见到这里的楼盘不少打出十几万到二十万元一套的条幅揽客，而大部分楼盘都已是现楼，走进海南高速开发的大盘瑞海水城，楼盘一个看楼客都没有，售楼部仅有一两个销售人员接待。楼盘2009年开卖，2010年价格卖到10000多元/m2，而现在剩余两栋单位在售，还有别墅尚未开售，现在价格则在6000多元/m2，几乎腰斩，而其他楼盘也是类似情况，一线望万泉河的御河观景台，也是2009年推出，2010年卖到11000多元/m2，现在不少特价单位才5000多元/m2，均价也在7000元/m2左右。走访了这里的多个楼盘，记者发现基本上楼盘都没有人看楼，它们多是2009年到2010年国际旅游岛概念提出时开发推出的，都是以外地人为销售对象的项目，户型面积不大，基本集中在四五十平方米到一百平方米左右，入市门槛不高，而购买者也都是外地人，都已经销售大半，目前不少楼盘已经交楼了，但小区似乎人气全无，有销售人员直言不讳，即使在年底最热的旅游季，入住率可能也不到10%，这样的小区发展前景实在让人担忧，有的业主已经在自家阳台上挂出了出售的条幅。

三亚直击：有价无市零成交盘不少见

三亚楼市人气也格外的“清淡”，搜房网的数据显示，2012年1月三亚一手住宅成交套数接近1200套，2月份超过1600套，不过，成交回暖并没持续很久，成交量从3月份起就逐渐下滑，4、5月淡季来临后，月成交量只有800套左右。三亚多个楼盘的销售人员也告诉记者，7、8月份岛上十分炎热，再加上售楼旺季还没到来，不少盘甚至零成交。所以，销售人员的流动性也很大，今年还在这家卖楼，可能由于没提成，明天就换到另外一家了。销售领先的半山半岛目前均价在4万~5万元/m2，现在一个月销售十多套已经算销售状况的豪宅之一。被称为三亚最贵的楼盘凤凰岛2010年年初开盘，两天就销售了一百多套，售价在8万~13万元/m2，目前均价仍在7万元/m2左右，但一个月也没卖出去一套。

陵水直击：冷热不均大盘仍有吸引力

和三亚相比，陵水今年的价格有较明显的下滑，数据显示，2010年陵水每个月都能成交100～260套，2011年上半年甚至一度达到700多～1000套的成交量，价格也基本在2.5万～3.3万元/m2的幅度，超越三亚。但从2011年5月份开始，陵水成交量骤跌到只有几十套，价格并没有随之下跌，曾达到3.7万元/m2的月度均价。今年陵水销售情况有所好转，除了1月份仅成交44套外，之后2月～8月，月度成交量都在100～200套之间，同时价格也下跌至2.2万～2.4万元/m2，显示当地开发商普遍采取了“以价换量”的销售策略。记者先后走访了富力湾、中信香水湾、雅居乐·清水湾，只在雅居乐·清水湾见到看楼客，还有一台客人正在签约，虽然人气清淡，但这些大盘价格仍保持稳定，即使成交下滑，各楼盘也只是调整推货节奏和产品类型，洋房基本在2.5万元/m2以上。

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目瞪口呆楼市怪状多

供求规律失效

购买力惊人

面对记者“海南楼价真贵呀”的感叹，不少楼盘销售人员都说，“全中国就只有一个海南岛，全中国的富人都到海南买楼，这怎么算贵呢？”刚到海南的时候会对这句话不以为然，但随着采访的深入，记者发现海南楼市是一个不可以理性和常规来衡量的地方。统计数据显示，目前海南市场上在售楼盘有500多个，每年开发量在1000万平方米，而海南在建项目、新报建未动工项目高达5300万平方米，但是一年的消化量则在400~500多万平方米，按正常的供求关系计算，消化这些库存要10年左右的时间，显然是严重的供过于求。即便如此，却不妨碍楼价的高企。海南因气候原因旅游明显分为淡季和旺季，楼市也一样，淡旺季之间的不同简直可以用天差地别来形容。记者碰到来自沈阳的一位阿姨，她花了一百多万元在万科森林度假公园买了两套30多平方米的公寓。她告诉记者，她现在住的宾馆一晚住宿费大约1000多元，但到春节期间，一晚要3万多元。她买的两套房就是为了家里的人度假的时候过来住，公寓是带装修的，拎包就能住，不用在旺季的时候与人抢贵价的酒店房。

这里买楼忽悠多

在海南买楼的大多是外地人，对海南当地的行情不熟悉，买楼也特别容易遭到忽悠。博鳌某楼盘从宣传资料来看，楼盘坐享一线海景，旁边是高尔夫球场，楼盘硬件很吸引人，价格甚至比三亚海景房还看高一线。但驱车数十终于找到后，慕名而去的新海南人张先生颇觉失望：整个楼盘更像大学生宿舍。而记者无意中发现该盘的土地使用年限是50年，仔细询问才知道，销售人员才支吾表示，项目是商业用地性质，水电也非民用性质，而是价格高得多的商用性质，加上2.5元的管理费，使用成本不低，楼盘推出委托管理的服务，如果委托发展商管理，可以不用交管理费，扣除管理成本等费用，净利润的六成可以分给业主，如果没有经营利润，业主的投资则完全没有回报。销售人员也表示，按照目前的情况，前几年很可能是完全没有回报的。

而在海口的一个项目，销售人员说买该楼盘公寓外地人也可以办理贷款，并说因为该公司实力雄厚，是政府特批的，一看项目的性质是商业性质，那自然是可以办理五成的按揭，如果记者不是专业人士很可能被其忽悠到了。

所以不得不提醒一下见到海景就冲动的投资者，买楼还是要多查问详细的信息，实地看楼，而不是对着美好的描绘和设计图纸就做出购买决定，否则买了后没有后悔药吃。

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这里有钱人更多

海南楼市是个神奇的地方，这里有一掷亿金的豪客，也有卖楼卖得百万身家的售楼小姐。在凤凰岛，据说一个客人刷卡买楼，直接从卡里刷了一亿多元，能存放一亿多元的卡，可见财力有多雄厚。而半山半岛不少售楼小姐直接卖成了小区的业主，能买得起四五百万元一套的豪宅，可见卖楼的提成也是相当可观的。据悉，她们的底薪就有5000元，大但竞争也激烈，楼市不景气的时候末位淘汰制相当残酷。当年雅居乐·清水湾一个售楼小姐，因卖楼卖了20亿成为百万富姐，名声大噪，记者在清水湾采访时特意问了一下，得知其早已经辞职不知所终。

不到海南，不知道中国的有钱人这么多。在三亚大东海湾区的一个望海豪宅，记者去时人气冷淡，让人吃惊的是，据知情人士透露，整个小区目前还有一半以上业主没有来收过楼，也没领过钥匙。这个楼盘2009年销售时均价超过25000元，两房单位都要200万元。很难想象有人将200万元的资产丢在一边不闻不问，但这样的人在海南并不是少数。

豪宅门槛高一睹芳容不容易

说起海南的楼市，有几个豪宅声名远播，凤凰岛就是其中之一。除了它的身价高外，设计有特色也为它添色不少，因此也被列为我们必看的楼盘之一，但是想一睹凤凰岛的芳容可不是那么容易的。凤凰岛位于三亚湾“阳光海岸”的核心，实际上是在大海礁盘之中填出的人工岛上。该岛四面临海，由一座长394米、宽17米的跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相连，观光大桥俨然已经变成的其天然的门禁系统，听闻想看楼先要交50万元的定金，一般的人想到岛上看楼通常都在大桥前就被拦下了。记者通过多方联系才找到相关人士带着去看楼，在大桥边果然见到一辆浙江牌照的车被保安拦下了，交涉数后还是离开了。凤凰岛的造型好像几只蛋立在海边，吸引人的眼球，进入项目内外立面给人的感觉更加震撼，但比较遗憾的是，记者进入凤凰岛正碰到凤凰岛批业主收楼，样板房已经封闭无缘得见，只能在小区内游走一番。从户型图来看，凤凰岛的户型基本不是方正型的，以40~90平方米的中小户型居多，因为蛋形的造型造出很多弧形面，完全的玻璃幕墙让海景更加震撼。夜晚来临，外墙上的造型灯亮起来了，彩色的灯光闪动，呈现出热带鱼游动的图形，从海岸边望去，就好像数条热带鱼在楼群中嬉戏，这样精巧的设计确实让人眼前一亮，难怪说到三亚楼市必提凤凰岛。不过，盛名之下压力也大，据悉凤凰岛的水龙头都是定制水晶的，可见装标之高，记者在楼盘现场见到，有收楼的业主对交付的产品不满意，对此，项目负责人表示，这是因为大家期待太高了。

而在另一个知名豪宅半山半岛，记者再次体会到豪宅门槛高，因为有业内人士带领才看到样板房，而记者在售楼部碰到的一批自己来的看楼客，显然没有这么好运。半山半岛位于鹿回头风景区附近，夹在两个海湾之间，所以在样板房一见到同时可以看到两片海的房间，看过很多楼的记者也惊叹了，其豪华的装修加舒适的户型让人觉得香港的海景豪宅也比不上。难怪在市场环境不好的情况下，半山半岛仍能占据销售榜鳌头，在海南有海景就是销售的保障。

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隐忧已现房产增值缺支撑

开发模式雷同短租市场未成形难获利

记者在琼海、三亚都见到不少新交楼的楼盘已挂出了租售的条幅。而在三亚三亚湾、大东海一带，早期建成的一些小区挂租售条幅的更多，一栋楼就有一二十个。目前，在海南投资房产，除了等待房价上涨带来房产获利外，想依靠房屋租赁赚取回报基本是微乎其微的。记者走访了海口的四家房地产中介街铺，只有一家有人在咨询买房事宜。据介绍，在海口较高端的小区，两房单位月租约两三千元左右，但基本不提供短租，询问了四家中介记者才找到一个可以短租两个月的房源，却开出6000元一个月的高价租金，这样的价格还不如住星级酒店划算。事实上，一些投资客那种“自己不住就将房子出租，自己来旅游时就可以居住”的设想在市场上很少见。据中介人员介绍，这是因为海南旅游分淡旺季，淡季时房屋很少有人租，旺季时房主自己也会过来住，短租操作放租和承租的都少。

而在三亚短租则显然发展得要成熟得多，“80后”的小卡现在在三亚经营着家庭旅馆，所谓家庭旅馆就是将一些小区的房子包装成酒店房间，可以提供给来旅游的游客居住。小卡通过物业管理处或在网上发布信息等渠道，从业主手中收取房源，根据房屋的条件用一年4万到5万元的价格从业主手中租下房子，再将房屋稍稍改造，变成可以日租的“酒店房间”。小卡告诉记者，他们的房间会放到网上来找租客，淡季的时候两房租金大约三四百元一天，到旺季的时候房价也要涨到两三千元一天，淡季想赚回成本基本是不可能的，大家都是在旺季的时候才能赚取利润，三亚的饭店、酒店也都是一样，所以一到旺季出现天价房价也是必然的，除了有供不应求的关系外，平衡淡季时的成本支出也是很重要的原因。小卡做家庭旅馆已经有一年左右的时间了，她手头上现在已有12套房，接待的租客还有不少俄罗斯人，据小卡介绍，现在从事这种家庭旅馆业的人越来越多，大东海旁边的一个一线海景楼盘是她其中一个房源盘，这个楼盘就有七八家家庭旅馆经营。

在旅游服务最发达的三亚、海口，房屋租赁服务的市场发展也不容乐观，陵水等地更是连租赁中介都少见。记者询问了几个楼盘的物业管理处，很少有为业主提供租赁的服务，即使有一两家将为业主放租房纳入服务，也缺乏实际操作的章程和经验。想获得投资回报则只能将眼光投注到产权式酒店公寓，这类房产以各种方式承诺返租，但是管理费用比普通住宅要高出不少，但对于达不到承诺却缺少相关的约束。由此可见，在海南投资房产除了自住，只能寄希望于房价持续上涨，隐忧也不容忽视。

业内对话

海南旅游地产出路在特色

让人感到喜悦的是，记者在采访中发现，已有不少发展商针对旅游地产开始反思，探索特色之路。雅居乐·清水湾可以说是海南旅游地产中名头的一个项目，记者在8月份淡季前往楼盘时，销售中心仍有来自北京的买家正在签约。数据显示，雅居乐·清水湾2012年上半年以成交金额约39.12亿元，销售面积约14.1万平方米夺得海南上半年销售。据雅居乐地产海南云南区域营销中心总监简毓萍介绍，他们认为一个用于度假居住的楼盘必然要有方便的配套，因此在设计规划之初雅居乐就完全不计较得失，投入大量资金自己完成市政配套，修建市政路，建水厂，建污水处理厂，不仅仅让楼盘生活更加方便，也让业主对楼盘未来的发展充满信心。

海南富力地产董事长赵沨则表示，海南除了拥有得天独厚的阳光、沙滩、碧海、蓝天等资源之外，它更是养生宜居的“长寿之岛”，富力在海口、澄迈、陵水、文昌、临高五地形成六盘联动的恢弘气势，但富力不仅仅是盯着住宅，所以投入65亿元的巨资在陵水打造亚洲的海洋主题公园富力海洋欢乐世界，着力促进海南旅游度假的多元化、综合化和趣味化。

海南万科房地产开发有限公司总经理王永飚对旅游地产则有更深度的思考，他认为用“旅游地产”来形容海南的房产不太适合，海南房地产要想发展得更好，要变成度假型地产，中国家庭度假将会成为发展趋势，海南楼市要想在这方面有所突破，还要多设计更能体现海南休闲特色的项目，在贴近家庭度假人员的需要方面多下工夫。在万科森林度假公园、万科湖畔这2个项目里，服务的理念融入了楼盘的每一个角落。湿地公园、湖边草棚、槟榔林、骑行小道、可攀爬的山顶公园等活动场所设计十分贴心，就连泳池都按家庭度假老中青三代的需要设计成不同水深的六个，休闲感、舒适感和贴心感扑面而来，今年9月万科湖畔度假公园以105套、1.027万平方米和2.67亿元成为三亚销售套数、销售面积和销售金额的三料。

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记者手记

国际旅游岛硬件好更需软件强

海南国际旅游岛的政策发布后，至今已两年多了，但除了免税店开张，近期又将免税额从5000元提升到8000元外，似乎没有什么让人眼前一亮的政策出台。

记者走访的十多个楼盘，几乎每一个都规划有六星、七星酒店，海边的楼盘无一例外规划有游艇码头，不知道是设计师们想象力不丰富，还是富人们就好这一口呢？更让人担忧的是，发展商各自打自己的小算盘，当地政府的规划也缺乏统筹。据悉，代表三亚未来发展方向的海棠湾片区，98平方公里的范围内就规划有超过100家的酒店，似乎发展国际旅游岛就是要不停建各种高端酒店。而9月举行的“第五届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会”上，STR Global发布的数据更让人添一份担忧：现有中端以上酒店的抽样调查数据显示，今年1~7月平均入住率仅59.9%，同比有所下滑，而亚太区未来3~5年有56%新酒店项目都集中在中国，且大多定位高端甚至奢华。海南在酒店方面的规划，远比北上广等大城市都还要热切豪气。这对于消费力并不高和消费人群季节性明显的一个岛屿来讲，其背后隐藏的风险不言而喻。由政府和开发商画出的大饼还能让开发热潮和人们关注的热情支撑多久，是一个值得深思的问题。甚至有本地开发商认为，海南房地产项目销售已严重透支政策利好。虽然处在同一个纬度，但海南想成为东方的夏威夷，显然还需要更多的努力。海南的资源、气候是得天独厚的，但政府在软环境的打造上还需要拿出更多切实可行的措施，仅仅依靠开发商自行自发的建设成就不了国际旅游岛。

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