[摘要] 目前住宅受限，成交频现波动，市场观望气氛仍在继续，那么对于海南高端别墅市场是否也受到了影响？面对新的产业环境，面对政府的调控政策，什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的海南别墅市场？为此，怀着这些疑问，三亚房天下特别策划大型主题活动，诚邀海南业内人士共同解读和盘点别墅市场局势，展望海南别墅未来的发
建设海南国际旅游岛政策颁布后，海南房地产“大跃进”式的投资浪潮席卷了全岛，随着越来越多房企的共同打造和努力，无论是从产品品质、质量、服务等方面上，都使海南高端别墅市场发展有了较快的提升，目前住宅受限，成交频现波动，市场观望气氛仍在继续，那么对于海南高端别墅市场是否也受到了影响？面对新的产业环境，面对政府的调控政策，什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的海南别墅市场？为此，怀着这些疑问，三亚房天下特别策划大型主题活动，诚邀海南业内人士共同解读和盘点别墅市场局势，展望海南别墅未来的发展趋势，以寻求海南别墅产业的可持续成长之路。
海南别墅发展现状
在海南珠江国际置业有限公司副总经理潘晓军潘总看来，海南别墅市场发展相比内地起步较晚，2009年以前，海南高端别墅市场还较为沉寂，随着海南知名度的不断提高，得天独厚的自然环境、绝美的海岸线资源，国际化的高端定位等等稀缺性使海南区别于内地高端市场的优势越来越明显，这也是海南高端产品最重要的竞争力，海南别墅市场兼具高端投资和居住度假，“近几年发展迅猛，山、河、海、养生、温泉等特色别墅增多，开发商们不断从产品自身、地段优势、营销模式上下功夫，无论是从产品品质、配套设施、服务方面上都要求精益求精，最终以打造出适合海南资源的优质产品为目的，更好的服务于客户，海南高端物业投资价值不言而喻。”
三亚年轮营销总监苏棋智认为，湾区的开发打造一定程度上加速了海南别墅市场的分布，海南别墅主要分布于东部沿海一线，占据一线海景稀缺资源，拥有高端综合型的配套，加之众多星级酒店的加盟，更增添了高端度假氛围。三亚别墅分布相对比较分散，稀少，尤其市区主要以住宅、高层为市场主要供应。
三亚别墅发展现状
三亚的别墅市场普遍存在一个大问题，那就是综合配套相对较差。华宇皇冠会馆别墅项目总经理姚总透露，目前公司更注重的还是酒店以及商业街类的综合配套，在开发建设新项目的过程中，没有单一的去做纯住宅或者是纯别墅，更注重的还是商业配套，以酒店、住宅、商业和别墅来综合开发销售经营。这样做是为了别墅后期的物业和服务取得一定的保障和支持。
琼海房地产发展现状
万泉河温泉小镇营销总监霍鑫霍总讲道，琼海市场分为三大区域，博鳌、嘉积和官塘。在国际旅游岛规划批复之前，官塘房地产均价是3000-4000元/平。海南建设国际旅游岛之后，琼海市区房价为7000-8000元/平，官塘的均价则在一万元左右，博鳌则飙升到2万元。在海南建设国际旅游岛的风潮过后，琼海的房价降到5000-6000元/平，而博鳌也降到了1万多左右，惟独官塘没有下降，只有个别项目在资金出现问题时以价换量，但这并不会影响到官塘整体的楼市行情。霍总表示，海南不缺海，但是温泉却很稀少，而官塘又拥有这么好的温泉资源。官塘未来不太可能出现大规模的以价换量，房地产销售没有太大的压力。
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博鳌别墅发展现状
海南郡原置业有限公司营销总监马东认为，目前博鳌开发项目主要集中在沿海一线，产品以海景高层公寓为主，但随着一线海景用地开发殆尽，未来博鳌二、三线用地别墅项目会逐渐增多，原因一，别墅拥有得天独厚的环境优势，的地理位置，高品质的产品质量，空间远高于公寓，第二，在海南购房群体大部分属于二次以上置业，资金实力是无可厚非的，所以高端产品的消费群需求仍然很大。第三，对于海南购买别墅的客户群，海景资源的诱惑其实并不大，而对于别墅的要求其实是一种“接地气”的居住环境，只要内环境品质到位，海景的需求是次要的。“虽然目前博鳌别墅供应量不大，但需求还是逐渐增加的，并且未来市场发展趋势也更趋向于别墅。”
楼市调控对别墅市场影响
当下楼市继续“低情绪”排演，楼市调控从紧之声强劲，是否楼市调控的持续从紧对于海南别墅市场的发展存在影响。海南鹏欣白金湾营销副总陈宗建认为，房地产的调控对整个海南房地产市场确实造成了很大的影响，不过就目前别墅市场的发展来看，影响不大。陈总解释说，别墅属于消费产品，是属于少数人可以享有的，从调控前后海南别墅市场看来，海南别墅市场受到的影响并不大，基本上是沿着合理方向稳步发展。博鳌亚洲湾营销副总韩飞韩总认为，“禁墅令”的实施会对整个别墅市场带来了一定的影响，但是是否会因为“禁墅令”而对产品未来的销售做出相应的调节最终还是要看市场的反映情况。韩总接着说，“禁墅令”的颁布，国际旅游岛的建设，都成了海南别墅市场发生变化的催化剂。海南别墅不论是装修还是配套都是配合国际旅游岛的新形象走在国际的前沿。
万泉河温泉小镇营销总监霍鑫霍总表示，严厉调控下的楼市大环境不好，海南楼市也不容乐观，无论是别墅还是公寓都会受到调控的影响，导致观望情绪浓厚。但经过了这一年多的调控，购房者大多已经能够很理性的选购，同时市场需求仍不小，买房的人还是会有。“想在海南买什么样的房，购房的目的是度假、养生还是投资，相信现在的购房者对于这些问题已经梳理的比较清楚了。”然而，与别不同的是，霍总认为楼市调控政策对别墅的影响要比公寓大，因为别墅的单价高，总价也高。本来能够有能力购买这类房产的人群就属于比较高端也比较少的，现在受经济发展的影响，很多原本具有实力购买别墅的人也开始对资金的运转比较谨慎，不会轻易的拿出一大笔钱来购买别墅。不单是购买公寓的人群观望情绪浓重，对于动辄几百上千万一套的别墅来说更是如此，出手也更为谨慎。
“以价换量”是否蔓延海南别墅市场
进入2012年，“以价换量”也逐渐成为了海南楼市今年的发展基调，别墅产品的发展是否也会呈现同样的趋势？业界也众说纷纭，未来海南别墅将朝着怎样的方向发展？华宇皇冠会馆别墅项目总经理姚稼亮认为，不管这个阶段是否有大面积的“以价换量”情况出现，实际上是公司在土地开发，回报和现金流上，比较着急资金的回笼，是属于部分公司的一些市场销售行为。在房地产调控从严的市场行情下，如果市场还是没有出现部分回调的话，那只能说明这一年的调控是失败的，所以市场目前出现的这种现象是属于正常的。但是从三亚别墅本身来说，未来市场或将出现上涨空间。
海疆投资集团副总裁许维峰表示，资源、地理位置优越的高端楼盘品质过硬，并不会降价。降价的楼盘多是地理位置欠佳，较为偏远的项目，或是综合价值不高的项目。这类型的项目增值潜力有限，而这方面恰恰是被众多购房者所关注的。“来海南买房的人其投资意向占了90%。”
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海南别墅发展方向
凤凰水城南岸副总经理陈鹏：强调性价比的海南别墅产品会成为主流产品，海南的别墅具备多重资源的叠加特性，一线海景、高尔夫配套，以及超低的建筑密度低、超高的绿化率等多重优势，都有可能集中在一个项目上。这样多重资源的叠加是海南别墅产品的特点，也是其的优势所在。这样的特点和优势使得海南别墅产品的价值链上产生膨胀效应。
香水君澜企划经理马占山认为，海南趋向于旅游地产市场，客户基本上停留时间大致为一到两个月甚至更短的时间。他们需要的是一个良好的度假氛围和成熟的度假配套。对于海南来说，自然资源就是其中的一个优势，在中国具有性。但是海南目前的别墅市场都面临着缺少一个成熟的配套，包括服务的问题。马经理继续说，业主在选择时，别墅位置、建造、装修等硬件设施是直接吸引客户的主要因素，同时，服务类的软件配套也是非常重要，它更直接影响客户的度假心情。
海南别墅投资价值
海南尤其是三亚房地产市场，被称作是中国房地产的高端区域，而别墅更是这其中的“明珠”。享有的生态资源，拥有世界闻名的知名度，对于这样的资源优势，很多人都会思考，怎样的别墅才能与这样的资源充分结合？什么样的住宅才值得拥有？这样的疑惑在不同的人以不同的角度看来得到的解释很多。作为一个资深业内人士的华宇皇冠会馆别墅项目总经理姚总姚稼亮认为，在海南以投资角度来说，一线海景别墅会具有投资价值，空间相对较大。因为海边资源稀缺性，未来一线海景被酒店和公寓占领之后再想拥有一套近海的别墅付出的代价会比现在要高很多。
海南珠江国际置业有限公司副总经理潘晓军潘总认为，“禁墅令”如果能够实施到位，未来的别墅项目会越来越少，物以稀为贵，那么别墅价值就会越来越膨胀,长期来看必将导致未来市场供应量的变化，“禁墅令”必然会刺激需求不断扩大，而且目前在房地产形势严峻的当下，住宅市场遇冷，投资转向，所以别墅受到市场欢迎也是必然的。
海疆投资集团副总裁许维峰许总表示，资源性优良的海南别墅前景广阔，判断别墅是否具有潜力，一是看产品地段，二是看产品的理念，三是看产品后期管理是否能够跟进。“物业的潜力和后期管理是成正比的，资源是吸引购房者购买别墅的首要因素，但是后期的管理服务却是将这部分人群留在别墅的关键所在。
首创•芭蕾雨逸景营销总监马晓嵩认为，内地的别墅市场以京、沪、穗三地最为突出，三地全属中国的经济发展领先地区，也是高端别墅项目的开发热点区域，对于高端市场的开拓和发展也较为深入，无论是从建筑风格、设计理念、材料选择都显示出了优越的品质。但海南得天独厚的自然资源和气候是任何地区都无可比拟的，产品的稀缺性是竞争的最有利的武器，这也是在市场低迷环境下海南高端产品依然可以保持良好销售的最关键因素，越是在调控期，其高端产品价值的坚挺性、稳定性、市场抗压性越突出。
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优良资源加强稀缺性 海南成购置别墅最热区
根据三亚房天下调查的数据分析显示，2012年楼市调控政策依然没有放松，不过近3成的网友表示依然有购买别墅的意向，暂时不确定的网友占33.33%，41.67%网友暂时没有购置别墅的打算。
>>>>>海南别墅置业调查
度假、投资、自住三者兼顾
海南是房地产的明珠，而海南的别墅因其资源的多重叠加性更显得尤为珍贵，所以众多的购房者不仅非常看重海南别墅的自住功能，也非常看重其投资价值。据三亚房天下的调查来看，购房者来海南购买别墅以度假需求为主，占33.33%；自住、投资需求均占25%；养老需求也占了16.67%。因此，从结果来看，来海南购买别墅还是以度假需求为主，自住、投资为辅。
独栋别墅青睐 欧式风格受热捧
别墅的风格和类型多种多样，根据实力的强弱和需求的不同，可以选择不同类型的别墅。据三亚房天下的调查，如果不考虑价格因素，独栋别墅，选择的网友占58.33%，其次是联排和双拼，选择的网友均占了8.33%。
而对于户型面积的选择上，选择150-300平的中等户型的网友占比83.33%，而两头的面积也颇受关注，选择150平以下和300-500平的网友均占了8.33%。中等户型别墅不仅在总价上较为经济，而且居住的舒适度也较好，因此较为受欢迎。
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