[摘要] 三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，探讨2012海南旅游地产的升级转型之路。25度阳光副总经理张凯表示，在没有资源优势情况下，楼盘想要快速销售，只有先把自己的品质做好，均价预期不要太高，这也是25度阳光面对目前市场的不定性做出的销售策略。
2011年以来，海南商品住宅销售面积持续下降，虽然在元旦至春节的旺季期间有所回升，但仍难力挽狂澜。2012年一季度，海南新建商品房住宅共成交10059套、成交面积1043229.1平方米,同比分别下降48.81%和41.03%；成交均价10366.44元/㎡，呈回落之势。2012年3月，三亚房价也同比首次出现了下降，降幅为0.5%。海口房价则环比持平，同比下降1.4%。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型，海南房地产的产业转型升级，已是迫在眉睫。不再以单一的住宅房地产为主，而是着力向多元化、经营性房地产方向转变，才是海南旅游地产能够健康发展的积极之道。
海南，中国的热带省份，因具有绝佳而不可替代的旅游资源，旅游地产成为海南房地产市场的主力。作为海南旅游发展龙头的三亚，旅游地产的发展尤具代表性。从1988年的旅游小镇到现在著名国际性旅游城市，二十多年来，三亚旅游业进行了飞跃的变革，而与之密切相关的旅游地产，也在不断地升级蜕变。2012年，海南省住建厅将引导房地产的开发类型和空间布局，逐步形成海口、三亚两大中心，东、中、西部地区特色各异，互补均衡发展。以国际旅游岛建设为导向，以发展壮大生产性产业为目标，研究制定鼓励发展、重点培育的房地产产品规划建设标准和管理办法，引导房地产开发结构调整及产业升级。
由此可知，逐步建立多元化、多层次的产品供应体系，将成海南省房地产业发展的又一重大趋势。据悉，海南省将重点发展度假酒店、度假村、游艇、疗养、康体养生、风情小镇等经营性房地产。适度发展高端度假旅居型地产，满足国内外高端需求，并培育和延伸房地产业链，促进房地产产业结构优化，转型发展。海南旅游地产的发展，将面临重大的转型机遇，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？大三亚区域如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在激烈竞争中华丽转身？海南旅游地产应如何走向自救、创新的新生之路？三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，探讨2012海南旅游地产的升级转型之路。
25度阳光副总经理 张凯
【主持人】：刚刚过去的一季度，海南楼市的销售情况似乎不太乐观，无论是成交面积还是成交均价同比均出现了下降，而一直坚挺三亚的房价也出现了今年的首次下降，这样的市场情况是否在各位的预料之中？
【张凯】：今年三亚楼市的竞争压力很大，没有像预期想象的那么好，25度阳光也不例外。25度阳光是个新开的盘，没有之前销售业绩来做对比，25度阳光目前的均价比去年预期的少了四至五千。与去年比较，今年三亚楼市均价已经出现了明显的回落，处于购房者可以接受的范围之内。高端项目特有的独特资源在市场中是非常大的优势，是一般中端楼盘不能相比的。高端楼盘有着特定的高端购房人群，可以支撑起高端市场。所以，在没有资源优势情况下，楼盘想要快速销售，只有先把自己的品质做好，均价预期不要太高，这也是25度阳光面对目前市场的不定性做出的销售策略。
【主持人】：海南房地产的转型已是大势所趋，但就目前市场情况来看，大批量产品转型的时机还尚未成熟，房企还是需要根据各自的实力、特点和具体情况进行调整，请25度阳光张总谈一下现阶段项目有何销售策略调整。
【张凯】：25度阳光现在的主打概念为“首付十万，做三亚中轴主人”，主要针对的是40平米以下小户型的消费者。确定这样的策略是针对三亚房地产市场的现状，可以说是因时而动，因需而变。据我们的分析，购房者现阶段买房对总价控制很强，市区的房子总价相对较高，进而导致购房力量向周边地区的楼盘转移。25度阳光是我们在三亚的个项目，对度假产品的打造正处于摸索阶段。针对现阶段市场现状，根据25度阳光自身特点，选择适合的目标客户。根据客户对市场预期的变化，25度阳光现阶段把该系列产品主推给在三亚的岛内工作生活的刚需白领一族，适当把门槛放低，让那些居住在三亚且符合按揭条件、符合纳税证明、符合限购、限贷政策的刚需族，能够买到适合的房屋，此类小户型总价在60—70万左右，三亚的白领刚需一族如果按揭购买该户型，可以在付了首付的情况下，将每月的房租来还月供，不仅拥有自己的房子还可以缓解生活压力。25度阳光周边配套齐全，交通便利，享受市政配套产，生活方便，符合该类人群的生活需要。
【主持人】：感谢周总分享的自己的观点，从现在来看的话，我们现在做旅游地产，就是为建设国际旅游岛做贡献，是国际旅游岛的排头兵。刚才周总说，西线很多地方连路都没有，开发商不光是要建设项目，还要修公路，建配套，搞旅游项目、高尔夫等等，这些旅游地产在建设的同时，对海南国际旅游岛的发展产生了很重要的影响，大家对此有什么评价？
【张凯】：我认为旅游地产不一定非要具有旅游项目的地产，具有旅游项目的只是其中一种旅游地产类型，旅游地产有旅游住宅地产、旅游商业地产、旅游配套地产和旅游景区地产，这些都属于旅游地产。只是说每个项目各自特性不一样，客户能在项目停留几天，那是把项目充实得更加有竞争力，我认为它属于旅游配套地产中的一部分。第二，旅游地产，包括国际旅游岛的地产，是政府给自己出了难题。在还没有具备成为国际旅游岛的条件时，就已经把概念先抛出来了，配套、城市建设都没跟上，需要房地产开发商来共同完成。因为国际旅游岛的“帽子”，房价翻了两三倍，但至今还没有很实际的内容来充实国际旅游岛的概念。不过海南地产未来的发展机遇还是很大的，所以我认同刚才有嘉宾说要坚守项目本身的资源，坚守自己的做法。国际旅游岛需要我们一步一步给它充实，包括以后的博彩业在三亚是很有可能发展起来的，一系列的配套包括酒店、休闲、国际会展、马术等，都蕴含了很多机会。
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