[摘要] 三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，探讨2012海南旅游地产的升级转型之路。凤凰水城南岸副总经理陈鹏认为，三亚市场的成交均价目前处在一个正常的区间。不论开发商针对客户如何提升服务，还是要切合项目本身的实际情况，找到项目的核心竞争力。
2011年以来，海南商品住宅销售面积持续下降，虽然在元旦至春节的旺季期间有所回升，但仍难力挽狂澜。2012年一季度，海南新建商品房住宅共成交10059套、成交面积1043229.1平方米,同比分别下降48.81%和41.03%；成交均价10366.44元/㎡，呈回落之势。2012年3月，三亚房价也同比首次出现了下降，降幅为0.5%。海口房价则环比持平，同比下降1.4%。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型，海南房地产的产业转型升级，已是迫在眉睫。不再以单一的住宅房地产为主，而是着力向多元化、经营性房地产方向转变，才是海南旅游地产能够健康发展的积极之道。
海南，中国的热带省份，因具有绝佳而不可替代的旅游资源，旅游地产成为海南房地产市场的主力。作为海南旅游发展龙头的三亚，旅游地产的发展尤具代表性。从1988年的旅游小镇到现在著名国际性旅游城市，二十多年来，三亚旅游业进行了飞跃的变革，而与之密切相关的旅游地产，也在不断地升级蜕变。2012年，海南省住建厅将引导房地产的开发类型和空间布局，逐步形成海口、三亚两大中心，东、中、西部地区特色各异，互补均衡发展。以国际旅游岛建设为导向，以发展壮大生产性产业为目标，研究制定鼓励发展、重点培育的房地产产品规划建设标准和管理办法，引导房地产开发结构调整及产业升级。
由此可知，逐步建立多元化、多层次的产品供应体系，将成海南省房地产业发展的又一重大趋势。据悉，海南省将重点发展度假酒店、度假村、游艇、疗养、康体养生、风情小镇等经营性房地产。适度发展高端度假旅居型地产，满足国内外高端需求，并培育和延伸房地产业链，促进房地产产业结构优化，转型发展。海南旅游地产的发展，将面临重大的转型机遇，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？大三亚区域如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在激烈竞争中华丽转身？海南旅游地产应如何走向自救、创新的新生之路？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，探讨2012海南旅游地产的升级转型之路。
凤凰水城南岸副总经理 陈鹏
【主持人】：刚刚过去的一季度，海南楼市的销售情况似乎不太乐观，无论是成交面积还是成交均价同比均出现了下降，而一直坚挺三亚的房价也出现了今年的首次下降，这样的市场情况是否在各位的预料之中？
【陈鹏】：今年一季度海南楼市的表现有点出乎预料，整个市场的成交情况和预期有点落差。去年我们对今年的楼市进行了预判，觉得今年的市场不会出现像目前这样深度的调整。但我觉得经过两年的攀高回落之后，目前海南楼市的成交价格已经呈现正常状态。抛开国际旅游岛的头衔和短期之内暴涨的因素影响，三亚市场的成交均价目前处在一个正常的区间。
【主持人】：经过了一年的调控，海南房地产的产品在不断的细分，购房者的类型和需求也在不断的深化，更多的购房者需求已从简单的视觉资源转向了更加实际、与生活更息息相关的资源和设施建设，也在不断的促使海南的房地产产品强化服务、提高品质，凤凰水城南岸提出了“三亚城中央度假王国”的理念，2012年项目的战略和计划会不会发生一些变化？
【陈鹏】：前几年购房者来海南只有普通的度假要求，就是每年过年过节冬天的时候能来度假。随着客户体验的不断深入，对旅游地产的需求和生活目标会越来越高。现在很多开发商都提到深度的度假体验，因为三亚房地产提供了独特的气候资源，很多开发商的卖点都只是这个。但是实际上，对客户而言不可能一天到晚的守着气候发呆，要有更深刻的度假体验，比如希望物业能，这也是现在很多开发商在做的事情，不断的帮助客户提升产品价值，把住宅转化成经营性的房产，在服务方面也会做的更深入和细致，如在客户入住之前提前帮客户打扫好房间等等，这些都是开发商在不断提升客户体验方面所做出的实际行动。
我认为，不论开发商针对客户如何提升服务，还是要切合项目本身的实际情况，找到项目的核心竞争力。如果是小而快的楼盘，可以在价格上做文章。如果是一个长期开发的大盘，那么在开始的规划、产品定位时，就应有长远的战略性考虑。现在的客户随着购买力的提升，希望能有更深度的旅游度假体验，开发商能提供更深度的度假服务，这种需求是需要创造出来的，而不仅是满足客户原有的需求。在ipad没有问世的时候，我们从来没有想到触摸式的平板电脑会这么受欢迎。度假地产为什么难做，就是因为要不断的创造需求。
旅游地产在后期的产品运营和规划当中，能够给业主带来怎样深度的度假享受，这跟产品的服务和配套是息息相关。做好了这一点，才能使得产品在任何市场形势下都能旺销。凤凰水城南岸的地理位置非常好，提出的概念是十的度假圈。很多业主来到三亚度假，觉得城市配套和设施不太方便。凤凰水城南岸是依托了城市配套，提供了便捷、舒适的度假体验，这跟湾区的度假体验是不同的。在龙沐湾可以享受到博彩的体验，在清水湾可以体验全方位的海景旅游度假生活。在凤凰水城南岸则可以享受到城市休闲配套，将的时间放在休闲度假上。项目的成功的关键在于核心竞争力，只要明确了核心竞争力，加上好的产品品质和硬件配套，项目就会有好的业绩。
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