[摘要] 从2010年三亚楼市大热到现在，将近两年的时间里，整个三亚楼市，都像坐上了一辆超速的快车，迅速就开到了顶峰，然后，停滞不前。
愈演愈烈的宰客风波并非因“国际旅游岛”而有获其益的三亚眼下面临的难题。2009年底到2010年初受“国际旅游岛”获批的利好刺激，三亚楼市曾一度呈现投资火爆的场景。但时隔两年，楼市冰封的现实已取代了当初的火爆，进而使三亚去年的经济增长速度明显放缓。
所谓成也萧何，败也萧何。房地产业，再度成为让海南“又爱又恨”的一个行业。事实上，早在“国际旅游岛”获批时，就有不少分析人士提醒，海南应避免步上世纪90年代房地产泡沫的后尘，虽然此次海南楼市下滑与上次地产泡沫差别巨大，但也不能无视，房地产业对拉动经济快速发展的“双刃剑效果”——短期内经济增长受益，但于区域长期持续健康发展并无益处。
没有冬天的海岛三亚，楼市却进入了漫长的冰封期。
楼市最无情的地方在于，捧场，或者离场，都看得一清二楚。在海南三亚湾旁边的三亚湾路，长长的一条路上，2009年时曾一度挤满了来自三亚、海口、万宁、琼海及博鳌的售楼处，现在，这里已经一片冷清。
就在1月23~29日(大年初一至初七)，海南新建商品住宅成交272套，同比2011年同期396套下滑31.3%。这原本是属于三亚的一个旅游旺季，每年的这个时候，是成交量的高峰时期。
楼市冷清
一些来自琼海、万宁等地的售楼处，甚至已经主动从三亚撤兵。《财经（微博)日报》记者看到，在海月广场附近的一家售楼处，上面写着：2月8日开始正式上班。但就在昨天，这里还是丝毫没有开工的迹象，透过玻璃窗可以看到，里面的办公用品都已被清理干净。
跟两年前相比，这里的楼市已几近冰封。尽管三亚湾路上还有不少售楼处，但记者在这里转了两天发现，几乎见不到任何投资客的身影。
正在开盘的万科森林度假公园、25度阳光、凤凰岛、半山半岛、三亚凤凰水城、东和中央海岸等项目现场，记者也看不到前来看房的客房，据一些项目表示，他们项目上的售楼小姐也没有满员上班。
数据也很冷清。海南搜房网统计数据显示，2010年1月中旬（1月11日~1月20日），三亚商品房总签约1625套；平均每日成交约162.5套。2009年三亚湾路上投资客人头攒动的状况已不见踪影。
这个时节，原本是三亚楼市最火爆的时候。数据显示，今年春节黄金周，三亚旅接待游客48.4万人次，同比增长12.95%。其中过夜游客40.57万人次，同比增长13.17%；一日游游客7.83万人次，同比增长11.86%。
大部分的投资客，都会在往年选择这个时节来三亚看房购房。和往年不同的是，记者在三亚的多个楼盘，几乎都很难见到投资客的身影。
就在2010年的这个时候，正是三亚楼市最火热的时候，当时的三亚楼市，只能用“沸腾”一词来形容。现在，已经由沸腾转入冰点。不少三亚的楼盘都打了8.5折的口号，海南一些偏远城市的楼盘甚至打起了8折，就连海口来三亚推荐的楼盘，也都可以拿到8折左右的价格。
这是以往很难想象的迹象，三亚湾路上挤满了各地的游客，但鲜有去售楼处门口去看盘的，在今天，这条路似乎更像是海岸线的一景，几乎很难看到有售楼小姐在沙滩边发放宣传单。
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半年大唱“空城计”
“现在三亚的价格已经不低了，要来这里买房，还真的需要勇气。”一位从东北来的游客王志刚告诉记者，2009年的时候，他们在附近买下了一套房子，当时的价格才7000元/平方米，这一价格在现在已经攀升到每平方米两万元左右。
和他们同样情况的人有许多，每天晚上的海月广场，可以看到许多的北方人，因为老家气候严寒，都会到三亚来避寒，他们被称为季节性移民。
也正是因为这样的移民，导致三亚许多楼盘，每年都会有半年左右的时间，大唱“空城计”。
“也正因为这样，所以三亚现在许多楼盘就会细分这一块市场，推出有半年的委托管理，或者九十天的管理。”中央海岸的一位刘姓售楼小姐告诉记者，所谓的半年时段的委托管理，和九十天的管理模式分别适用于北方的投资客和南方的投资客。
这些投资客在冬季以外撤退造成了大量的房屋空置。每年的“五一”到“十一”之间，正是房子大量闲置的时候。
“现在价格已经这么高了，很难吸引投资客，再加上市场比较低迷，单纯靠吸引投资客，这几乎不可能。”在海南待了多年的一家开发商告诉记者，许多楼盘的目标客户群就是三亚以外的外地投资客，投资客看重的就是价格，跟两年前相比，现在的价格基本已经翻番，这也是现在投资客少的重要原因。
记者发现，与一年前相比，许多楼盘价格都有了大幅度的调整，不少楼盘尽管声称没有降价，但比去年的价格低了将近每平方米一万元，更有甚者，价格较去年的高峰时相比，每平方米的报价跌了两三万元。
投资客离场
这里曾经是投资客的天堂，2009年，温州人刘城（化名）买下了海南当地一栋有名的“烂尾楼”中的20套房子，价格在1.7万元/平方米，最终，在三亚湾、亚龙湾一带，他们一共拿下了上百套房子，“现在大部分的房子都已经卖掉了，剩下来的，都已经卖不掉了，只能放着。”
另外一名温州投资客刘先生，在2009年12月底，以将近5万元/平方米的价格买下了三亚的一个楼盘的海边别墅。这也是许多投资客的一种状态，用来招待自己的贵宾朋友，这样的房子，每年能用到的时间都十分有限。
三亚的楼市，几乎已经到了让投资客也害怕的程度，“比如，凤凰岛现在的价格是每平方米8万，的一栋楼开出来是每平方米11万，这个价格，谁都害怕。”刘城说，如果价格，就要到22万元/平方米，这个价格，已经可以去上海汤臣一品买套房子，投资空间十分有限。
他的许多温州老乡，在两年前进场凤凰岛的时候，不过是4.8万元/平方米的价格，当时的价格和现在相比，还是有不少空间。
不过，现在的凤凰岛，已经十分冷清了，凤凰岛的几栋住宅，已经禁止投资客去看了，“现在开出的是第三幢楼，价格是8万元/平方米。”凤凰岛的一位售楼处工作人员告诉记者。
这是三亚的一个地标性建筑，就在2010年记者来采访时，当时主打“养生度假”的公寓均价高达7万元/平方米，一期的4号、5号楼共计700套房源在2010年1月11日开盘当天，销售一空。
也就是说，此后，第三栋楼的房源的消化率非常低，现在在售的，也同样是第三栋楼。
事实上，从2010年三亚楼市大热到现在，将近两年的时间里，整个三亚楼市，都像坐上了一辆超速的快车，迅速就开到了顶峰，然后，停滞不前。
与此相对应的是，就在凤凰岛上，一对新人正在保时捷跑车前展露笑容，他们或许并不知道，这曾经是当年在引起轰动的最牛售楼小姐的跑车，现在正成为婚纱摄影的“道具”。
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受累房地产调控
在经历2009至2010年的房地产业疯狂飙升背景下，海南经济曾一度热得发烫。2010年海南全省实现生产总值2052亿元，同比增长15.8%，第三产业增速、房地产开发投资等多项主要经济指标增幅迅速上升至位。
2010年成为近几年海南经济发展速度最快、总量提升幅度的年份，房地产业的爆炸式发展成为直接推动力。
但2011年，国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，海南房地产业增速由上年增长27.1%回落到5.0%。
在投资拉动方面，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋销售面积888.19万平方米，增长3.9%。而2010年，海南完成房地产开发投资同比增长62.5%，商品房销售面积同比增长62.5%。
海南省统计局局长符国瑄在不久前的新闻发布会上表示，经济增速减缓主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对住宅实施限购、限贷政策，对海南房地产影响非常明显，从而影响整个经济增速回落。
在商品房市场受到重大冲击的另一面是，海南通过加大保障房建设力度在一定程度上减轻了这种负面影响。去年海南开工建设11.22万套保障房，在竣工套数、开工建设面积、竣工面积等方面超额完成两至五成不等。
海南省行政学院原院长廖逊认为，房地产业在海南全省经济比重仍占40%以上，在第三产业比重仍占58%以上。这既表明了海南经济的脆弱性，又要求海南必须理性对待房地产业的发展，否则会导致大起大落。
海南省政府工作报告将今年经济增长预期目标仍定为13%，但2012年房地产市场的诸多不确定性依然对海南经济增长形成不小的考验。
实际上，清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明近日亦向媒体表示，过去几年房地产支撑经济上升，但随着房地产调控的持续进行，房地产泡沫暂时的、虚假的、不合理的繁荣都将破灭，这将带动2012年经济继续增速下滑。
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