[摘要] 如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
背景：
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？龙年春节假期刚刚过去，相对于楼市，海南楼市尤其是三亚楼市的火热，似乎给2012海南房企些许的期望。但面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚搜房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
【主持人】：刚刚结束的春节黄金周假期，本应是海南传统的购房旺季，但今年的春节楼市与前两年相比冷清了许多。对于春节期间海南楼市的表现，在座的嘉宾有何看法？
【王澎】：我觉得每个项目有自身不同的特点，在形势不好的时候，成交量和售价总是有一些变化的。其实我没有特别关注成交数据的变化，反而我觉得在任何的市场下，都会有卖的好的项目和卖的不好的项目，从营销角度上来讲，在现在这个时点上，项目能控制的，或者说能左右的部分是很小的，所以把市场分析清楚，把该做的都做到，是我们现在应该做的事情。
华润现在已经开始着手石梅湾二期的产品定位和研究工作，我个人觉得对未来两年到三年市场的判断，这是决定项目是否能卖好的重要因素，而不是现在着急应该怎么办。在产品定型的时候很多因素也已经是定型了，所以我觉得大家应该把自己的重心放在产品的研发和后期更长远的市场判断上，这是市场大趋势。从石梅湾九里来说，销售情况还可以，到目前为止，华润石梅湾九里的签约额大概在9亿元左右，春节期间大概销售了5亿多元，销售量还不错，而且我们山下的小别墅已经售罄，还剩一部分山上的房子和新推的公寓，销售速度也都不错。华润石梅湾九里作为一个央企大盘，不过多的追求高利润，在定价上有一定的优势，加上拿地的成本比其他项目要低一些，有一定的优势，这也是石梅湾九里能卖好的重要原因吧。在营销方面并没有什么特别出彩的方式。
华润石梅湾九里副总经理 王澎
【主持人】：“使楼市健康、平稳的发展”，是2011年楼市调控年的宗旨和目标。而2012年春节海南楼市的表现，是否表明调控政策已经真正的达到了效果?
【王澎】：我不认为三亚、海口的调控政策对于海南其他未受限区域有利好作用。在海南买房有这么几类人，一类是以城市配套为主的，他们工作生活在海南岛，像海口的成交大部分都是以这类客户为主；还有一类是以度假为主的，从度假休闲为主的这部分客户里，又有一部分在升级，比如春节的时候，我们也发现三亚的堵车、宰客等这些不利的声音，三亚的城市化进程在加快，所以一部分人已经开始选择在三亚以外的其他湾区置业，这也是客户的提升和泛化的过程，而不是说限购令把客户挤压到其他诸如万宁陵水这类未受限城市去买房，这其实是客户的一种新的选择。
延伸阅读：
【主持人】：2012年华润石梅湾九里的营销计划有哪些改变？
【王澎】：每个公司都有自身的特点，有不同的产品资源和公司背景，每个开发企业能利用好这些资源把它发挥到淋漓尽致是在坐的各位应该考虑的问题。华润是国企，在香港有7个上市公司，去年华润置地只是进行了有关房地产方面的开发投资，所涉及的领域范围还比较小，比如电力、医药、水泥等领域还未能涉及到，所以今年准备把公司的内部资源继续扩大化。
房地产在近10年时间以来一直都一帆，过程中虽有波折，但并没有引起大的波澜，利润可观性受到了社会各界的关注。但2011年以来，受调控政策的影响房地产开始出现巨大的变化，房地产市场经历了前所未有的挑战和考验，随着市场格局的重组和竞争过程中的升级，目前市场正在进行着一次从粗放型竞争到精细化竞争的转型，但我并不认为这是房价的拐点，而是行业之间的竞争，并且目前这种竞争在不断加剧，当然开始直接表现出的是营销上的销售状况，但从整体来看，表现出的是公司开发的能力和运作程度，所以未来地产人应放下身段，真正的从产品自身定位和营销上的创新，对资源和后期服务进行升级，而资源和后期服务这两者中，服务才是海南房地产转型的关键，也是各大开发商竞争最有力武器。
【主持人】：在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。房企的转型创新之路已是迫在眉睫，旅游地产是否能够成为海南楼市的救命稻草？今后公司是否计划往旅游地产方面转型？
【王澎】：华润石梅湾九里定位就是旅游度假型地产，石梅湾的规划目标是建设一个国际性生态型热带海滨旅游度假区，为国内外游客提供高素质的旅游体验，项目的开发以“自然、生态、环保、文化”为主题，它的项目推广口号就是：“无忧全度假，尽在石梅湾九里”，所有的配套设施依照度假型客户群体而特别设计。
华润“希望小镇”为万宁市石梅湾开发区12平方公里内600余户3000余失地农民打造，由当地政府和石梅湾开发企业香港华润集团共同建设。“希望小镇”的模式，不仅改善失地农民的居住环境，还有解决农民长远生计的安排。
目前华润计划100亩土地进行养老地产的打造，结合外国先进的开发经验，打造出属于海南独有的优质产品。
目前华润计划100亩土地进行养老地产的打造，结合外国先进的开发经验，打造出属于海南独有的优质产品。并且华润不仅对资源能够充分开发利用，还一直致力于对后期服务的打造上，这也是对一个公司未来发展上的挑战，目前华润公司设定了湾区服务电话，包括对租车、定房等一切物业需求的一站式服务，为的就是给在华润置业的客户一个方便快捷的无忧度假体验。
【主持人】：海棠湾、龙沐湾、清水湾、香水湾、神州半岛等湾区的不断崛起，已经为海南旅游地产的发展壮大做出了铺垫，也成为了目前海南旅游地产的特征之一，任志强曾戏称“海南新开发一个湾区，就代表了中国经济又往前了一步”。湾区旅游地产的发展模式，将会对海南房地产业的未来产生怎样的影响？
【王澎】：华润石梅湾九里秉承没有配套，房子就不可能卖好的经营理念，在自拿地最初并没有急着建房子，而是投入大量资金和时间平整土地、通水通电通气、建造后期配套。让客户真正感受到华润石梅湾九里全新的度假氛围。海南湾区旅游地产的发展越来越集中了。建设国际旅游岛的热潮，使得很多房企向海南蜂拥而来。2009年到2010年初的那股房地产热潮，让很多企业都赚了体满钵。然而仅是不同往日，在那个高潮期过去之后，现在海南房地产行业的门槛越来越高了，调控力度越来越大，竞争也越发的激烈。今年或将会是海南房企的洗牌年，现在政府对湾区的开发建设，也更愿意将整片区域的开发交由一个具有实力的大型房企来完成，如果这样的开发过度的集中在某些大型公司的手里，也会造成海南房地产业在某种程度上的垄断。现在海南的湾区开发呈现的是多方割据的格局，纷繁复杂。房地产行业也是鱼龙混杂，逐渐会发现行业集中度会越来越高，中小型房企所面临的困境将会越来越大。
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