[摘要] 2012年元旦期间，海南遭遇罕见的冷空气侵袭，海口等城市阴雨连绵，连续数日不见阳光，冬天的寒意阵阵袭人。
2012年元旦期间，海南遭遇罕见的冷空气侵袭，海口等城市阴雨连绵，连续数日不见阳光，冬天的寒意阵阵袭人。
与天气一样寒意逼人的则是海南的楼市——整个市场被浓重的观望气氛笼罩，成交极度低迷。统计数据显示，在刚刚过去的2011年，海南14个重点市县新建商品住宅成交44646套，成交面积403.76万平米，同比2010年商品房销售面积暴跌52.76%，成交量和成交面积自2008年以来首降。
海南楼市印象
■业内
2012年楼市最冷林海（化名）从来没这么焦虑过。
他是海南一家私营房地产企业的总经理，在海南从事房地产业近10年，旗下拥有多个地产项目。“做了这么多年房地产，从来没这么冷过”，李海对本报记者如此表示。现在最让他头疼的是，如何吸引新的客户来购买公司积压的和即将要开盘的1000多套房源。林海认为，2012年海南楼市还会继续处在严冬，可能形势更不乐观，目前只能寄希望于2012年底政策大环境会有变化。
在海南诸多开发商中，持类似观点的开发商并不在少数，他们普遍认为，2012年的楼市环境将更加严峻。事实上，2011年上半年海南楼市成交量并没有回落，限购政策前后还将迎来一波购房高峰，4月份甚至出现了小高潮，真正的楼市冬天是从5月以后开始。
琼海一房企总经理对记者表示，而2012年全年情况可能都会像2011年下半年一样，购房者大都持币观望。广物地产开发有限公司副总裁、海南公司董事长王春芙认为，造成目前海南楼市寒冬的原因，一方面是房地产市场的调控大环境所致；另一方面，与其他内地城市不同，海南楼市刚需不足，本地人购房意愿并不强烈，绝大部分是来自岛外的非刚需群体。
不过，在王春芙看来，正是由于岛内刚需的严重不足，使得海南房价并不会像其他城市一样，在本轮调控中出现普遍性的大幅降价。另外，对于已经入住海南的大型开发商来说，海南的销售只占公司业绩的一小部分，即便卖得不好，也不会伤筋动骨，“还能扛得住”。“岛外购房需求仍然大量存在，因此海南楼市还是长期看好，这也是去年海南土地市场一直没有降温的原因所在。”
延伸阅读：
■数据
成交价停涨
海南搜房数据监控中心统计，2011海南新房报价总体呈现停涨趋势。截至2011年12月31日，海南共有338个在售项目，其中141个项目价格与年初持平，占比41.7%。
共有96个新盘涨价，占比28.4%，主要分布在海口和琼海两个区域，其中，琼海涨幅，达34.29%。多数楼盘在年初2-3月出现涨价情况，但到下半年涨幅缩小。此外，还有72个新盘降价，占比21.3%，也同样主要分布在琼海和海口两区域。其中普通住宅单价降幅在100-4000元/平方米，高档别墅类单价降幅达1200元/平方米，单价降幅在1000元/平米以上的楼盘占降价总量的43.1%。另有29个项目存在报价差异而无法对比。
■记者直击
售楼处冷冷清清
在往年，11月过后，海南都会迎来购房旺季，来自各地的旅游者、置业者蜂拥入岛，元旦到春节前后，更是海南楼市最热闹的时段，几乎各个售楼处宛若旅游景点。但是，今年的元旦期间，记者在三亚、海口、琼海、澄迈等地均未看到往年的场景。“照此势头下去，估计春节的行情也不会好到哪里。”
1月4日下午，在位于海口市西海岸沿线的几个在售楼盘售楼处内，记者发现，来访量时也仅有1-2组客户，在最近的客户登记册上，1月1日之后登记的来访人数仅有10余人。“1号的来访量是的，但是今年因为天气和市场环境的关系，来访情况并不是很好”，一位售楼员表示。
在澄迈和琼海的几个售楼处内，则更是冷冷清清不见一位看房人，多数售楼员都百无聊赖地在聊天、上网或者做别的事情。在售楼处偌大的销控表上，记者也并未见已签约或认购的房源标识。
相较而言，三亚的情形稍微好些，元旦的到来带来了一些人流，但一位开发商向记者抱怨：“看房的人的确多了些，但买房的却没几个。”
除了冷清的售楼处，在从三亚到海口的高速路上，以往琳琅满目的广告牌也大幅减少。“差不多6成以上（广告牌）都撤了”，一位海口当地开发商对记者表示，现在资金紧张，这种铺天盖地耗资巨大的宣传手段已经不合时宜了，开发商现在都在深耕客户，进行精准推销。
遮遮掩掩的优惠
席卷房地产行业的寒流，似乎并没有忽略海南。价格战虽然尚未出现，但是坚冰下已经开始松动。
上述位于海口市滨海大道附近的几个项目，普遍为2011年首次开盘，均价在15000元/平方米左右，户型以1-3居为主。在优惠促销方面，与目前海南普遍在售楼盘一样，这三个项目的优惠力度并不算诱人，多数只是全款9.3-9.8折、按揭9.8-9.9折常规优惠。
也有项目表示目前价格正在进行调整，海域阳光销售人员表示，除了常规优惠，该项目还推出“3年补差、5年回购”政策：若购房者在买房3年之内项目发生降价，则开发商会无偿补偿差价；若5年内项目未或降价，开发商则会以购房者买房时的价格进行无偿回购。中弘西岸首府在享受全款9.5折基础上还可享受“5万元抵10万元”特惠活动，可省5万元。
在被问及春节期间是否会有更多优惠时，几个项目售楼员均含糊表示：“应该会有，但具体政策待定”。
博鳌的项目则更为明确。记者走访了几个项目，两个项目的报价均在16000元左右，且带精装修，实际优惠完，12000-13000元即可。其中，某个项目还计划春节期间推出两套单价不足9000元的特价房。
据透露，海口部分区域已经出现6折的项目，虽然属于尾盘甩卖，但优惠幅度依然惊人。
成交量跌逾5成
据海南搜房网监控数据显示，2011年，海南14个房地产开发重点市县商品住宅成交44646套，成交面积403.76万平米，同比2010全年商品房销售面积854.73万平方米下降52.76%，商品房成交市场2008年以来首降。
纵观2011年海南商品房成交走势，除了二三月限购令出台时出现的恐慌性购房，造成当月成交量暴涨外，其余月份成交量均低于4000套。直至第三季度，随着折扣楼盘增多，一定程度上刺激了刚性需求的集中爆发，八九月成交量出现小幅上扬，但进入10月后，海南楼市又现疲态，成交量明显回落。在严控与资金链趋紧的双重压力下，开发商也放开手脚，从“明折暗降”逐渐过渡到了“以价换量”。
从区域分布来看，2011年海口成交14116套，以占全省32%的交易量居首，三亚成交10439套，占23%紧随其后。此外，由于不受限购政策影响，以琼海、文昌、陵水、五指山为首的海南二三市县表现抢眼，数据显示，琼海成交8063套，占18%位居第三；文昌4781套，占比11%；陵水2772套占总成交的7%；五指山居2603套占6%与陵水不相上下。
此外，历时3天的2012第8届海南冬季旅游房地产博览会于1月1日-3日在海口会展中心开幕，在近40个参展楼盘中，现场打出优惠折扣信息的楼盘总计16个，折扣力度堪称历届之最，但最终成交结果却并不乐观，“只是看，很少有人出手购买”，一位参展开发商表示。
下篇
海南楼市
新变化
品牌房企抢滩西海岸
与此前房企扎堆海南东部不同的是，2011年海南新增供应逐渐向以西海岸为核心的西部区域扩张，如澄迈、临高、儋州等地。据海南搜房网数据统计显示，2011年海南西部城市新增楼盘已达近20个。
据了解，自海南海口、三亚出台限购令以来，越来越多大型房企看中海南西部未限购区域的资源和较低的拿地成本，再加上海口市政府的西迁，更加速了这些企业纷纷扎根西线、寻求新的市场增长点。2011年11月海南商品房和土地成交数据显示，海口、三亚等一线城市成交量大幅缩水，而二三线城市则正在崛起。其中11月澄迈商品房成交量占全省总量9%，位列全省第四，居二三线城市第二。土地成交方面，11月海南西部区域共成交10宗土地，占同期总成交数量的27%。
产品多元化
除了区域的新拓展，海南楼市产品也逐渐从单一住宅向多元化产品过渡和演进。
“之前开发商主要集中在东海岸，开发的产品都是住宅，盖完就卖，同质化严重而且空置率很高”，海南恒盛元国际旅游发展有限公司总经理高刚明对记者表示，而西海岸的开发模式会有很大不同，市政府搬迁至西部之后已规划了几个大项目未来还会继续引入相关生活配套设施。
据高刚明介绍，海南恒盛元在西线开发的度假养生项目——昌江棋子湾项目，就规划开发了包括五星级特色海景酒店、国际高尔夫球场、体育公园、高档低密度生态度假物业及旅游配套设施等多种业态，总用地600余亩。
此外，海南房地产所依托的资源不再仅仅是海洋，山景、湖景、温泉、湿地、高尔夫，甚至当地的农作物、人文等资源均开始推广。例如，位于琼海官塘的美岭湖项目，就是一个融山、河、湖、泉为一体的高尔夫别墅公寓项目，虽然没有海景资源，但景观设计针对不同功能区、利用多样景观设计手法，将建筑和景观融为一体，塑造出一个生态休闲的西班牙园林风情居住空间。而且，因为其高尔夫球场是中国为数不多拥有正式牌照的球场之一，所以，开发商不惜重金聘请国际高尔夫球场设计团队。其负责人表示，只有充分利用项目拥有的资源，才能抓住置业者的心。
品质为王
随着竞争加剧，高品质越来越成为海南开发商争夺客源、占领市场的法宝。
当同行们为销售率焦虑之时，琼海博鳌印象的相关负责人却没工夫想这个，他们满脑子都是项目的样板间。这个拥有博鳌一线海景的项目，虽然先天就具备了得天独厚的优势，但他们依然希望能把项目品质做上去，通过产品品质的提升来体现价值，让置业者更加满意。“大环境不是我们能改变的，不管怎么样，产品的品质都是首要的，目前我们能做的就是做好产品。”据了解，除了打造产品本身的舒适度之外，该项目还会在物业管理上实施代租代管等各项定制式服务。
位于海口的广物地产持同样的观点。
广物地产旗下的滨江海岸项目尚未入市时，配套的欧美风情商业街、灯塔广场、沿街公园等设施就已经先行投入使用，而这些配套设施的费用高达上亿元。“就是为了营造一个舒适的居住环境、还原海南本土的传统文化与特色环境”，广物地产开发有限公司副总裁、海南公司董事长王春芙如此表示，“先造环境、再盖楼盘”本来就是广物地产的理念，在海南，广物要打造高端地产品牌，更要将这一理念执行好。未来，该项目还将建设游艇码头、游艇会所、高端写字楼及酒店等配套设施。
在王春芙看来，海南楼市调整从长远来看并不是坏事，海南地产将会更踏实、不再浮躁，产品也会更加注重品质，而不再仅仅是凭借概念卖房。
北京人海南置业稳步上升
独特的气候条件和自然资源使海南成为越来越多岛外人过冬的最爱和。随着购买数量的增多，在这些购房人群中，区域分布、年龄层次、职业以及资金情况等方面也均呈现日益多元化的格局特点。
其中，北京购房群体在数量不断攀升的同时，在购买住房的层次上也渐趋高端化。
从“黑龙江省三亚市”到“四高一都”
在三亚，普遍流传着一个说法：“黑龙江省三亚市”。这一说法在遍及三亚街头巷尾的东北话与东北餐馆中一再得到证实。据了解，海南房地产本轮行情启动于2004年，且一开始来自气候寒冷的东三省，尤其是黑龙江省的购房人。据统计，黑龙江省购房者占所有购房者的30%，因此才有了“黑龙江省三亚市”的说法。
经过几年的发展，北京、上海、江浙、西南等区域的购房比例逐渐上升，形成了东三省、北京、上海为前三名的格局。业内人士将此现象归纳为“两区一都”特征，“两区”是以上海、浙江为主的长江三角洲经济发达地区和以哈尔滨为中心的高寒地区；一都则是首都北京。其中，在数量上东北，资金上北京。
但在2009年海南房价上涨后，市场范围有所突破，出现“四高一都”特征，即以哈尔滨为中心的东北高寒地区、以上海为代表的经济发达地区、以山西为代表的高收入者地区、以重庆为代表的人口密集地区以及首都北京。
北京人在海南
不论是东北客群的一枝独秀还是范围内遍地开花，在海南市场上，北京购房人群一直是其最重要的客源地之一，起到中流砥柱的作用。
根据北京四季地产研究院对北京居民购房需求的一份调查显示，以旅游休闲度假为目的的北京居民异地投资置业，自2005年起规模性释放并逐年递增，从2006年约为1.73万套增至2007年的2.45万套，再到2008年的3.26万套，预计未来10年北京异地置业的总量需求将会在20万套至50万套之间，形成总价值1500亿元至3000亿元的异地置业市场需求。
据媒体报道，在2010年的秋季房展会上，十余个三亚参展项目中现场成交5套，预定220多套，取得了不俗业绩。多个来京推广的海南楼盘开发商表示，北京一直是他们的主客群，但之前主要是靠口碑传播，从2009年开始逐渐有海南的楼盘进京推广。
除了购房数量的攀升，北京购房群体在资金实力上也逐渐显现出高端倾向。
“北京人在三亚一般瞄准高档住宅，单价都在万元以上”，一位三亚地产商告诉记者，北京人在三亚买房总面积虽不及黑龙江人，但成交金额却名列各省之首，主要购买的是海景公寓。
此外，北京购房群体在年龄层次和职业上也越来越年轻化和多元化。海南置业者中，70后、80后的比例正在逐步上升，海南已经不再是老年人的居住梦想，也逐渐成为更多年轻人的聚居地。
业内人士认为，在房地产市场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资的抗风险性，北京年轻买家出手海南，除了提高生活品质的需求外，可能很大程度上也是考虑传统房地产项目投资盈利空间正在缩小。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
