[摘要] “最近生意，只能算冷清了。”三亚凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基坦言，与去年春节如火如荼的楼市相比，目前三亚的大部分房产商都已经尝到“冰”的滋味了。
“最近生意，只能算冷清了。”三亚凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基坦言，与去年春节如火如荼的楼市相比，目前三亚的大部分房产商都已经尝到“冰”的滋味了。
而在新一轮楼市调控下，在海南做地产的浙商开始不断寻求新的发展之路。
做高端产品：皇帝的女儿不愁嫁
虽此次限购令来势汹汹，但在凤凰岛的售楼处，依然有不少来自各地的看房客。
王槐基回忆道，2009年12月，推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见出台仅仅过去一个月，海南房地产市场便迅速从低谷冲上山顶。“其实不仅仅是浙江人，人民都往海南跑！”王槐基感叹，整个春节，他和下面的20个销售员，没休息过一天，午饭基本都是靠吃汉堡包解决。
“1月间，我们开售的两栋楼，均价是每平方米6.5万元，两个月内全部售罄。随后开出的3号楼，均价涨到了每平方米8万元，最贵的房子每平方米标价12万元，一套300平方米的房子总价要3700多万元。”但好景不长，去年2月一过，成交量就出现直线下滑。
王槐基说，尤其是从去年4月开始，国家出台相关政策，提高房贷利率，就有部分凤凰岛的客户遇到了资金问题。7月，三亚骄阳似火，也是每年楼市的淡季，新成交楼盘达到了一个低谷。而到了10月，在各大重点城市陆续出台“限购令”后，让三亚和海口的楼市雪上加霜。
2010年12月份开始，三亚凤凰岛发展有限公司就在鄂尔多斯、太原和杭州等7个城市，都投入了大量的广告和宣传，但收效不佳。而今年春节的成交量，让王槐基和同事们，尝到了“冰”的味道。
然而，尽管购房热潮退却，王槐基对海南的房产市场依旧看好。“凤凰岛上 (论坛 新闻)，我们总共有5栋高级公寓，目前已经卖出了2栋半，还有一栋可能会改造成豪华酒店。对我们来说，接下来还有2000套公寓要出售，我们只要在范围内找到这2000个人就可以了，因为凤凰岛打造的目标，就是少数人能享有的度假胜地，并不是所有人能享受。”
王槐基表示，其实在三亚购房，很少有客户会去考虑居家实用性，更多是把房子当做奢侈品来收藏。而凤凰岛，因为占据了资源，所以多少有些“皇帝的女儿不愁嫁”的感觉。
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打旅居概念牌：让资本迅速回笼
记者采访中发现，更多的浙江资本打出的是“旅居概念牌”，即“地产+酒店”，或“地产+旅游业态”，以此来让资金更快地回笼。
在三亚湾的一线海景中心地段，由温州人潘伟光开发的产权式酒店公寓，占地127亩，建筑面积12万多平方米，拥有直通大海的隧道，是目前国内的滨海五星级酒店之一。
在三亚的旅游业界，三亚国光投资置业有限公司董事长潘伟光也算得上是个有故事的人。2004年，在海南尚未走出上世纪九十年代烂尾楼阴影时，潘伟光以每亩64.7万元的价格拿下这片海湾，要知道，当时三亚商业地价每亩普遍只有30万元，当时很多人都认为，“这个温州人疯了”。但仅仅半年时间，随着凯宾斯基等越来越多的大牌酒店进驻三亚，地价一下子翻番了。于是，业内又开始惊呼，“这个温州人赚大了！”
“全海景豪华客房再加上别墅，一共1350间房，而当时海南还从没有建过这么大的酒店。”潘伟光表示，这家酒店从一开始定位就是产权式酒店。“我的想法很清晰，因为在三亚，外地人买了住宅很可能成为一种负担，一方面要付物管费，一方面还要委托人家去照看房子。”
“我让我的客户，把公寓交给我们来经营和管理。”潘伟光为客户提供了3种合作方式。对于商务度假型的购房者，1年可以免费住35天，剩下的时间由酒店来管理，年底以35%的客房全年总收入作为客户的回报；对于有限自住型的购房者，全年可以免费住4个多月，但剩下7个多月交给酒店经营，全年收支打平；最后一种全自住型的购房者，每个月上交物管费，客房4.8元/平方米，别墅8.8元/平方米。
“客户可以根据需要，每6年选择一次合作的方式。”潘伟光说，正是因为这样人性化的合作方式，获得了很多外地客人的认可，从2006年至今，每次开盘都立即被抢购一空，资金也迅速回笼。
据悉，特别是去年“国际旅游岛”概念抛出后，三亚的海湾更是成了天价海湾，出让价甚至十倍于当年。如今，占尽地利的国光豪生已成为三亚接待能力最强、影响力最广的酒店之一，而潘伟光也在新一轮国际旅游岛开发中占得了先机。
布局二三线城市：没有城也能造出一个来
和许多的浙江的小城镇一样，万宁市并没特殊之处，在这里记者感受不到海口的高楼林立，也没有三亚的热闹喧哗，并不宽敞的马路很多还在建设中，但是这座相对宁静的城市，却成为最近浙商们投资的焦点，生机无限。
随着海口、三亚“限购”条件出台，不少人的目光转向周边市县，包括澄迈、博鳌、琼海、文昌、陵水等。而事实上，浙商早已经在这些地区部署，这从万宁市可窥见一斑。
为什么选万宁呢？“从海口到三亚，中间的必经城市是万宁市，自从海口到三亚的高铁开通后，万宁成了海口和三亚的中枢纽带，在气候上冬天比海口热，夏天比三亚凉，处于亚热带与热带的交界。”中汇宏基地产执行总裁谢伦定说，“只要有好的资源，浙商一来，没有城市，也可以造一座城出来。”
谢伦定透露，在万宁市人民公园旁，中汇宏基的一个住宅项目已经开始预售。由于交通便利且房价比海口三亚要低，很快便售完，“他们眼光很好，选中了这么好的地块，前些天有个香港人过来买下了一幢楼。”一位知情的人士向记者透露。
而离万宁市18公里的兴隆镇，原先在杭州卖皮鞋的台州人朱岳海，同样在一片荒山野岭中开山辟地，投资50亿元开建了一个山坳中的“野奢”度假村“石梅山庄”。而这已经是他在海南的第三个项目。
“这里将建成的OUTLET。”海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海手一挥，指着自家楼盘的最南端，“方圆10公里内，未来将建成10个高尔夫球场和15个五星级酒店。”三面环山一面靠海，房子都建在山坳和山坡上，而正对面的两公里处即是在《非诚勿扰2》中大放光彩的石梅湾。
三年前拿下这个项目时，3000亩土地，周围什么都没有。为了保持原生态，建养生住宅，朱岳海花了不少心思，“不能造路，因为一修路生态就破坏了。所以石头都是一块块背下去的，为了不改变原有的土质，只好加大人工成本。”
除此之外，在规划里，朱岳海将百年一遇的水灾也考虑进去，因此去年的海南水灾，他的楼盘并未受到影响。除此之外，为了让小区更舒适，他从兴隆引进温泉，并请来了万象城的物业团队，“不光造房子，还要做好服务。”
在采访中，朱岳海总是刚接完手机电话又响起，他兴奋地告诉我们，“生意不错，光这几个电话就成交了7套房子，买主是个北京人。 ”
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进军海南中西部：将是一片新天地
“海南人的很悠闲，看不懂浙江人的拼命，他们的生活观念特别享受，今天赚20元就先去喝老爸茶(海南当地最有名茶文化)。”王水耀等许多浙商一开始来海南，很不习惯，因为这里的节奏很慢。而向来嗅觉灵敏的浙商在这个悠闲的城市，执行力就显得更加雷厉风行。“我们都被称为高端流浪汉啊。”三亚瑞亚房产董事长王永安自嘲说。
国际旅游岛能给海南带来什么变化？能给浙商带来什么样机遇？一年前海南省出台的国际旅游岛政策，提出了到2020年，将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的目标。这也意味着未来的海南岛商机无限，顿时的资金再次涌向海南。事实上，当人们还在热衷探讨三亚和海口的热土时，浙商的触角早已经伸向海南岛中西部。
朱岳海表示，虽然石梅山庄全部完工还需要至少5年，但他已经开始向海南岛西部部署下一个项目，“在海南岛西海岸的洋浦港附近，刚刚拿了200亩地，准备开发全海景公寓，周围已经有高尔夫球场项目启动。”朱岳海喜欢比别人先行一步，2007年在石梅湾看地时，他便预料到未来5年后的繁荣，“现在中西部还不算稀缺，一旦成了稀缺，就已经过了投资的时机。”
离石梅山庄不远的兴隆，一直是海南最有名的温泉圣地，可因为当地酒店都开始老化，一直处于低端消费状态，浙商孙超文看准了这块，于2007收购了一家经营不善的国营酒店改成温泉酒店，并开发了小户型的产权式酒店兴隆明珠温泉花园，“让人们以的钱享受到海南的空气。”孙超文透露，目前在海南中部屯昌县也已经拿下一块土地，下一步重心将往西转移。
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