[摘要] 眼下，不少省份房地产销售陷入“冷冻”，而海南这个“国际旅游岛”又是何种景象？有没有江苏人在海南购房或投资开发？最新政策怎样？在前期征集问题（详见3月12日财经关注版）中，读者对海南地产的现状与走势提问最多，壹财经记者为此展开现场探访。
温度如何
机场晚上9点还在售楼但跟去年比楼市已降温
眼下，不少省份房地产销售陷入“冷冻”，而海南这个“国际旅游岛”又是何种景象？有没有江苏人在海南购房或投资开发？政策怎样？在前期征集问题（详见3月12日财经关注版）中，读者对海南地产的现状与走势提问，壹财经记者为此展开了现场探访。
海南的地产温度，若从记者印象来看，比起内地城市还是热的。首先是推介随处可见。不仅航班上的读物有大篇的楼盘介绍，16日晚记者刚抵达海口美兰机场时，就在出口处看到了“中国旅游地产服务集团”的店招，虽然已近21点了但还是灯火通明。
现场工作人员李文慧介绍，他们集团的业务，是代理海南岛的一些精品楼盘向投资者推广，是为“旅游地产”。其代理的比较有名的如三亚附近的“雅居乐·清水湾”。说到这，她给记者和游客展示了一份“海南精品楼盘地图”：“看，上面红色标志的都是我们代理的。”记者粗略一数，红色标志中包括位于东沿海线的三亚、海口、神州半岛等约10处楼盘——价位分别是每平米26000元、5100元、15000元左右。此外，地图上还有大量非该集团代理的蓝色楼盘，加起来堪称“东西海岸线，遍地都是房”。这家门店同时挂有携程旅行网、如家酒店集团等五大海外上市集团的LOGO，原来这五家去年联手成立该集团。随后记者与南理工紫金EMBA的老师学员们会合，一起前往博鳌镇所在的琼海市。EMBA学员、海南东太农场场长王千壮介绍，不用出机场，直接就可搭去年12月开通的轻轨，35可到琼海，1可从海口到三亚！
不过，在岛外客看来温度不低的海南楼市，在当地人眼里相比去年已降温。王千壮介绍，海口、三亚也于2月底3月初出台了“限购令”，两地交易量比去年建设国际旅游岛政策出台后“全线飘红”明显萎缩，“有人还预计，3月份销售有可能创历史新低”。
谁在建房
东线：有央企一连布下9个盘西线：南京开发商也拿地
在“遍地都是房”的海南岛，都是哪些开发商在建房？记者发现了一个小分界线，由于国际旅游岛建设率先开发东线——比如已开通三亚到海口的轻轨，沿线连接三亚、神州、万宁、博鳌、琼海、文昌、海口等城市；有连接三亚和海口的东线高速公路，以及即将开通博鳌机场——这使得东沿海线的交通配套更便捷，而在此开发项目的也多为实力雄厚的企业，比如央企中信地产，一下子就在东线布下了9个盘。
而西线尽管暂不处于开发先机，但“商机”同样有小开发商在抓，包括南京的开发商。有关人士介绍，“南京三龙和南京双联已联手于2009年在儋州拿到一块地，面积几百亩吧，注册资本2亿元左右。”该人士介绍，“其实真没想到会有国际旅游岛概念，当时就是考虑气候和环境好，想楼盘建好不愁卖。没想到迄今地价就已涨了30%-50%。”他还介绍，西线的轻轨也会于2013年开通。目前该地块项目已开始打桩，主打别墅、高层、酒店和商铺。“同样面向销售，但会以江苏的市场为主。”
谁在买房
购房者半数是江浙人 三亚投资的多，博鳌自住的多
记者采访了在海口推介的李文慧、刚从三亚调到博鳌卖房的叶红彬，以及在博鳌的置业顾问徐凤兰和宋杰。李文慧主要是在海口机场推介，但推介的项目遍布海南岛。在她印象中，“楼市温度比去年有所降低，但低得不多。而每10个购房人里，就会有4-5个是江浙一带人。”
上个月才从三亚到博鳌，现在是琼海博鳌幸福联盟投资有限公司置业顾问的叶红彬则介绍，三亚的销量明显比去年少了。原因主要是三个：，实施“限购”，外地人购房被限制。第二，价位太高。比如2007年才八九千一平方米的精品房，现在有的已卖到了四五万。“除了富豪，那些‘候鸟型’的中产阶层都会觉得高了。”第三，东线轻轨开通，沿线好盘分流客源。她同时表示，虽然才从三亚到博鳌一个月，已感觉两地购房人性质不太相同。“三亚投资的多，博鳌自住的多。”
同样的感受，叶红彬的同事徐凤兰也有。她介绍，就在上周，还有江苏顾客在她手里买走了两套海景公寓，都是52平米的小户型，一次性付款后打95折，每套总价90万元。“先交10万定金，10天后就把全款汇到了。”
她介绍，这位顾客是大学老师，来博鳌旅游，顺便看房。“他说是自己一套，给弟弟也买一套，将来两家互相照应。这么来看，应该是为了自住和保值。”
徐凤兰介绍，他们公司的户型分为海景公寓和海景别墅。海景公寓中50-100多平方米的户型都有，适合家居。而买海景公寓的人群中，40-50岁的中产阶层占了相当比例，大多为了退休后养老，或者冬季来“候鸟式”居住。还有的是父母买给孩子。
中信地产海南博鳌投资控股有限公司置业顾问宋杰也介绍说，以往岛外投资多到三亚，但随着东线轻轨经过博鳌，再加上未来要开通博鳌机场，交通的便利令这一带楼盘价位优势凸显。因此，尽管调控造成购房人从银行贷款比以往困难，但由于买房的本来就多是一次性付款，使得博鳌一带受到的影响要比三亚小，甚至未来潜力更大。而购房者不少是买房给父母养老用。
注意什么
要现场看房，小心政策风险 留意配套、环境和开发商资质
上世纪曾经有楼市泡沫的海南岛，还会不会在房价飙升中重蹈覆辙？想投资如何防范风险？“有余钱又想买可以买，要分清是自住还是投资。像我自己没有需求就不买；但想买的建议买精品，买稀缺的。”南理工经管院院长恢光平教授说。
南理工紫金EMBA学员、注册策划师、常熟市宁天投资担保有限公司总经理朱卫刚则提醒，当前到海南买房不能不注意政策风险，毕竟现在都在调控。他个人认为在这种特殊背景下，至少5年内投资机会不大。“有的小镇，配套跟三亚海口有差距，也炒到1万8、2万，不正常。”“自住还可买，估计长期还会涨；但投资要提防进去资金就被套”，他说。
而琼海博鳌幸福联盟投资有限公司置业顾问徐凤兰则认为，现在有了国际旅游岛规划，地产商的素质也不同了，因此就算有的楼盘价格高，也与当年的泡沫不可同日而语。另一方面，居民收入水平提高，以及通货膨胀因素，也利好"旅游地产"的未来。中信地产置业顾问宋杰则认为，尽管海南整个岛都沿海，但好的沿海资源不多，而且现在沿海规划民用住宅已受限制，因此从稀缺性角度而言，有需求有实力的个人还是可以购买。他建议，岛外游客买房当综合参考了开发商资质、空气质量、配套和民风。
徐凤兰则提醒说，岛外游客想来买房，一定要眼见为实，不要轻易相信宣传折页。还要注意由于现在银行贷款困难，眼下海南买房多为一次性付款或分期付款，分别可打95折或97折。
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