[摘要] 被称为“有史以来最为严厉”的房地产调控政策并没有让高房价问题得到很好的解决，11月国家统计局公布的10月全国房地产数据不但没有呈现出房价全面下滑的趋势，反而再次验证了楼市“越调越高”的怪圈理论。
被称为“有史以来最为严厉”房地产调控政策并没有让高房价问题得到很好的解决，11月国家统计局公布的10月房地产数据不但没有呈现出房价全面下滑的趋势，反而再次验证了楼市“越调越高”的怪圈理论。
在成都，限购令是否出台还并无定论，却已有开发商对此进行回应，“其实有比限购令更好解决中国现今高房价问题的方法！”与此前对限购令提出异议的聂梅生、潘石屹所不同的是，成都的开发商务实且更看重
楼市重演“越调越高”现状
楼市“越调越高”的怪圈理论似乎又在重演。
9月29日，继“国十条”之后，被业界称之为“二次调控”的“新国五条”正式出炉，随后，包括上海、广州、深圳在内的众多城市效仿北京推出了限购令，以落实“新国五条”基本方针。其中不少城市规定，同一购房家庭只能在当地购买一套住房。
尽管购房门槛不断严设，投机需求也陆续在被“住建部重点监管”的各大城市压至史上位，然而从国家统计局公布数据来看，房价却并没出现应声下跌的态势，数据显示，10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。
而已出台了限购令的15个城市中，10月份的房屋销售价格除了上海、杭州、宁波、广州、温州环比9月分别出现了0.1%、0.3%、0.2%、0.1%、0.6%跌幅，其余城市价格指数仍出现了环比上升趋势。而90平方米及以下房屋销售价格数据显示，只有天津、杭州、福州、三亚4个城市环比9月分别下降了0.5%、0.4%、0.1%、0.3%，其余10个城市房屋销售价格仍有不同程度的上涨幅度。
一位开发人士表示，“其实从国家统计局公布数据上看，10月份商品房销售面积9278万平方米，同比增长了16%，环比下降11.2%。而去年9月份销售面积是8955万平方米，10月份销售面积是7998万平方米。对比这一数据其实可以看出，今年的调控对需求抑制并不明显，至于二次调控的作用，目前还很难说，可能还需要时间来验证。”但这位开发人士称，如果需求抑制不了，价格的抑制“应该难尽人意”，所以，“能够保持目前的价格不大幅上涨其实就说明政策就已经起作用了。”
房价越调越高的背后真相
“房地产越调越高的本质在于：货币流动性过剩、通胀压力日益严重，所以抵消了房地产调控政策效应。”四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌如是说。
中德汪斌称，今年房地产调控“非常严厉”，“从 1月 7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，到4月17日国务院出台“国十条”，再到国庆大假前14个城市陆续出台限购令。应当说，上述调控措施对于过热的房地产市场，是一剂高强度降温药，作用极大，但从国家统计局今年公布的数据来看，房价却并没有下跌。”汪斌称，原因就在于货币流动性过剩、通胀压力日益严重。
中德汪斌表示，“这几年因为经济危机等原因，我国的货币政策趋向宽松，这就造成了流动性过剩和通胀问题”。
汪话不无道理，今年以来，就不断有学者专家呼吁正视此问题，而首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授在接受媒体采访时就表示，央行于金融危机后的1年半时间内已经向市场投放了12万亿元的货币。
“目前美国又开动印钞机，6000亿美元很快将使全球，尤其是像中国这样的经济发展体国家将迅速面临输入性通胀问题。”中德汪斌认为，加上不断上涨的CPI指数带来的压力，将很快使国民进入一种恐慌性资产“保全”战。
此话绝非虚言，据了解，近段时间，诸如“通胀”、“避险”之类的名词频频出现在各大报端，不少成渝两地的居民都开始感受到一种前所未有的压力。本月12日晚在某写字楼亮相现场，一位前来咨询楼盘的李女士就表示，她准备出手购进写字楼的原因就在于担心通胀一旦全面来临后，自己的资产会缩水。而根据相关媒体报道，目前成渝两地有不少囤货族也开始出手，囤米囤油囤各种能囤东西。
“这种情况下，调控政策作用自然就被削弱了。”中德汪斌称，中国改革开放以来，保值且的投资产品是房地产，“很多人买房就是为了养老，买房现成已成为了一种中国式的保险。”汪表示，房子是稀缺性资源，而中国刚需又非常旺盛，所以在中国，投资不动产是目前看来做到了保值的投资工具。
所以，回到现实问题，此种情形下，限购令所起作用将是个问号。“不让人买房，办法多得是啊。现在就有许多沿海地区的投资者，到乡下去收身份证，买农民的身份证，然后所有权的相关法律文书全部做完，以农民的身份来买套房。再不行，他会转战还没实施限购令的二三线城市，加大这些城市房地产泡沫。”
低泡沫房产救市论
“所以限购令并非解决中国当今高房价问题办法，而比限购令更好的解决方法，我认为是‘低泡沫房产’思路。”中德汪斌语出惊人。
中德汪斌表示，“尽管此前龙永图以‘有需求就不存在泡沫’表达了他对房地产泡沫问题看法，但在我看来，中国房地产市场其实是存在泡沫的。”
中德汪斌认为，“其实一个行业具有泡沫是正常的，这说明这个行业是有利益可以追逐的，所以反而能充当拉动投资的润滑剂，促进这个行业发展。但是就目前中国国情而言，房地产泡沫的确不能太高，高的话就会爆了。”
汪用了目前被普遍认可的一种学术观点表达了他的看法，“造成当前中国房地产泡沫有五个原因。一是房地产投入持续增高，二是由于中国处于城市化的特定时期，消费持续增高， 三是房价收入比偏高，四是价格持续攀升。”
而第五个也是最重要的原因则是：流动性过剩，造成房地产投资权重比例超过其它行业。“流动性过剩的原因一是银行发钞太多，二是很多行业利润逐渐减少，资本就会向有利益的房地产行业流动。这也是郎咸平的观点，我认为很有道理。”
令人惊讶的是，与此前业界大腕对“房地产无泡沫论”集体点头所不同的是，汪的上述观点得到了成都不少开发人士的认可。一位不愿透露姓名的本土开发人士表示，“虽然此前有董潘等众多著名开发人士说房地产没有泡沫，但并不代表这个行业的人都持这种看法，其实房产作为一种资产，在投资过旺的情况下，肯定会发生泡沫的。”另一位来自福建的开发商也坦承，目前中国一线城市和一些过热的二线城市肯定是有泡沫，“房地产是高利润行业，一旦过热就很容易形成泡沫，而且容易出问题。”
“以北上广为代表的房地产市场确实存在大量的投资行为，并被民众过分关注，但这只是局部市场，并不能代表整个中国的现状。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐认为目前很多二线城市，还存在大量刚性需求缺口，“在这些市场，泡沫即使有，也不算高泡沫，应该说中国目前其实只有北上广高泡沫现象表现得相对明显。”
所以，在四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌看来，低泡沫房产的真正含义即是，“通过行政手段和行业行为，将房地产维持在一个低泡沫状态，以降低某个市场房地产投资过热的现象。”
按中德汪斌的理论，房地产投资在社会总投资占比如果低于20%，即表明房地产市场是健康的，如果高于20%，即说明权重失衡，行业开始过热。“如果一个行业投资比重过高，说明其他行业是无利可图的，或者说利润率很低，这样会造成资本向这个行业涌入，从而出现泡沫，并让泡沫不断攀升。”中德汪斌表示，如果投资都往一个行业走，那就会引起社会经济现象的扭曲。
开发商提倡行业利润率应该控制在20%左右
中德汪斌称，从房地产在不同城市投资比重来看，北京是63%，江浙一带在36%。而成都，根据成都市统计局9月报表，今年1-9月成都投资总额为3197.22亿元，房地产开发投资为917.24亿元，占比为28.68%。很显然，相比北京和江浙一带，虽然成都的房地产投资并没出现明显过热现象，但也高于汪所说的20%。
所以，回到现实问题，要想改变房地产过热现状，一是行业自律行为，二是行政手段。
四川中德世纪置业有限公司在成都国际城南黄金地带有900多亩土地，计划打造一个具有英伦风情的国际化高端项目——中德·英伦联邦。目前项目离入市尚有近半年时间，不过中德却提出了一个颇有意思的销售主张：“关爱有家。”
“我们项目地处以高新技术产业为主的国际城南，其区域的从业者具有明显的年轻化特征，而年轻群体对高房价的耐受力是最差的，常常要奋斗好多年才能圆买房安家梦。”四川中德世纪置业有限公司表示，尽管他们的项目定位高端，品质也堪比同一区域内“誉峰”和“中海·城南一号”，但他们却早做好了“平价”入市的准备。
“我们希望能通过合理的价格，让房子成为这些青年才俊们触手可及的梦想。”四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌称，要改变一个行业过热的现状，打击需求并不能解决本质问题，降低这个行业及相关行业的利润率才是关键。“只有这样，才会阻止资本对这个行业的追逐。”
汪斌称，要想让行业健康发展，企业就应该正视高房价给整个行业带来的恶劣影响。在中德汪斌看来，房企应该把利润率控制在20%左右，而以此形成价格水平，就不会让房地产往过热方向发展。同时，这个城市也不会因为房价太高而拒绝青年才俊的加盟，能够很好的形成有机的新陈代谢。而这，也正是中德地产提出“关爱有家”主张的背后真相。
汪斌称，“地方政府是否可以根据当地的经济总量、产业结构、城市化进程式等重大经济指标制订出区域指导价，以便能让这个行业能遵循可持续发展的合理利润，维护整个行业及相关行业的健康发展。”汪斌表示，此前有专家学者提出政府应该出“限价令”，“但在市场经济中，限价会产生市场之外的相关社会问题，比如容易引发职能部门权力寻租。而指导价是根据经济规模、货币规模及市场发展情况浮动的，在此情形下，房企会自觉把利润率控制在一个合理空间内，以此形成一个良性的市场。”
“目前成都房企的利润率大多在10%至25%之间不等，所以成都市场其实还算相对健康。”一位来自福建的开发人士对房企控制利润率说法表示出了赞同，该人士甚至还觉得房企应该把利润率控制在10%才对，“市场其实是公平的，要不想被市场报复，那么就应该遵循一个基本准则。
“其实行政手段是下策，最重要的是行业自律行为。”另一位开发人士也表示，房地产之所以屡被调控，就是因为行业发展太过疯狂。这位开发人士称，“2007年价格疯涨，结果导致市场大乱，最后出现大治!如果不是最后世界性经济危机导致政策转向，恐怕好多企业都捱不过2009年。”
在这些经历过2007市场疯狂和2008年调控的行业人士看来，如果企业都能够遵循“只取合理利润”的市场规则，健康有序地发展，行政手段又何来之有呢？
成都开发商首度正视中国房地产泡沫
所以，循此逻辑，中德汪斌提出的“低泡沫房产”思路，从本质上来说，更像是一种行业准则。
汪的理论是以房地产在我国国民经济中的作用为论据基调的。中德汪斌认为，中国改革开发三十年，一直是粗放型经济发展，“所取得的经济成就是非常惊人的，可谓经济发展史上奇迹。但中国经济目前还存在两大问题，一是产业结构调整，二是改变增长方式。”
“产业结构调整政府一直在做，中央近年来扶持农业、制造业、高新技术产业，一是想改变我国的产业结构，二是想把增长方式转移到内需上来。”
但即使有了良好的产业结构和良好的增长方式，也需要解决中国的最核心问题，即：就业问题。
“就业问题是现今世界所有国家的问题，美国的问题除了去杠杆化的问题以外，就是就业问题。英国、欧洲的问题也是如此。美国的经济结构和产业结构调整在60-70年代的时候也已经伴随着全球化的过程而完成，但由于没有把就业问题做为核心问题来解决，随着产业结构的调整越好，越合理，社会分工按照市场的原理进行了细化，其结果是：产业空心化，技术科技化集中化。因为没有实际解决就业的问题，导致这一矛盾现已成为美国社会的主要矛盾。”中德汪斌称，随着中国产业结构的不断调整，中国的就业问题也不可避免地暴露出来。
在此过程中，以强劲刚性需求为动力支撑的中国房地产，就正好巧妙地解决了上述问题，“高速发展的中国房地产在拉动内需消费的同时，又很好地解决了就业问题。中国现在处于经济转型过程，必然会经历一个阵痛期和磨合期，房地产行业能在此过程中缓冲社会就业压力，而国家及地方政府在此期间也可通过此完成财富积累，为阵痛期和磨合期提供强大的财政支持，最终实现产业结构和增长方式改变的顺利转型。”中德汪斌认为，即便不把房地产放在支柱产业的位置上，中国房地产在现阶段所起的作用也很难有其他行业来替代。
要形象地展示这种作用，数字显然更具说服力。根据《中国经济年鉴》，2001年，我国全年房地产投资额为6344.11亿元，到2004年，这一数字变化为13158.2亿元。而到了2009年，根据国家统计局的数据，完成房地产开发投资总额已升至36232亿元。对比近年来国家重点扶持的的制造业，2009年制造业累计投资完成额是58280亿元。很显然，从两者的投资情况看，房地产仍是我国经济中最重要的一环。
而根据相关研究，从投入产出的角度上，每投资 100 万元所提供的就业岗 位，重工业是 400 个，轻工业是 700 个，第三产业可高达 1000 多个。所以，作为与几十个行业息息相生的房地产行业，每年所带来的就业人数，的确是极其惊人一个数字。
中德汪斌认为，“房地产是中国经济强有力的经济增长点，同时促进了政府和民间的投资，乐观地估计在未来的5年到10年，或更长时间内中国的房地产市场仍然是全世界的市场，这句话其实是很多人的观点，而这也的确是中国的一个基本国情。”
所以，在中德汪斌看来，解决房地产问题，不是硬生生地打压，而是应该对其进行健康引导，以便让房地产能够在产业结构调整期间更好地发挥其作用，帮助解决中国现实问题。而作为房企，也需要在此过程中深思，是要一个不断追逐暴利最终引发行业崩盘的结果，还是要一个健康可持续发展的良性市场。
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