[摘要] 在外界看来，楼市可能存在回暖的局面，但事实上，开发商则面临着售价均低于预期、签约率不足五成的窘迫。
在外界看来，楼市可能存在回暖的局面，但事实上，开发商则面临着售价均低于预期、签约率不足五成的窘迫。
北京房地产交易管理网数据显示，截至9月6日，北京新政后取得预售证的项目合计为84个，供应房源合计为29662套，而签约仅为13251套，签约率仅为44.7%。相比较8月底签约的11956套，9月份首周，新政后开盘项目仅签约1295套。八成项目依然签约率不足五成，销售压力大涨。
北京中原地产统计数据显示，截至9月6日，北京新政后预售项目合计为84个。与新政前开发商捂盘惜售，动辄提价相比，新政后明显出现了开发商预期赶不上现实的现象。除了8个依然为零签约的项目外，实际售价高于开发商预期的仅有3个项目，占比仅为3.6%。高达近九成的项目都有不同程度的低于预期现象。特别是新政以后开盘的一些项目甚至低于预期的近四成。房山一个在4月份预售的项目，预期价格高达2.38万元/平方米，而到目前的销售均价仅为14665元/平方米，大部分还属于4-5月签约，低于预期价格38.4%。
值得注意的是，通州、大兴、房山三区县是新政以后开盘量比较多的区域，这些区域也是新政前价格上涨最快的区域，所以很多开发商的预期比较高，而实际销售的价格则明显要低很多。部分零销售的项目也主要集中在这几个区县。另外，郊区的签约率也明显低于城区。郊区因为存量大及之前价格上涨过快的影响，市场调整的可能性也更大。
“开发商在开盘的时候是按照之前项目销售情况及估计的市场情况报价做预售证，而实际开盘的价格大部分是根据预售以后积累的准确客户数量来定价，这就使得在市场情况不好的情况下，实际定价明显低于预期。”北京中原三级市场部研究总监张大伟表示，现在很多开发商并未调低开盘价，而是以促销、团购或者打折等方式降价，这样一定程度上避免影响之前的销售，并且部分开发商预售时间比较长。此前，通州一些项目在市场高价时开盘，而一直到现在依然销售率不高。
观望了4个多月的中弘北京像素近期决定促销。该项目将每平方米赠送价值2000元的精装修。该项目负责人龙坤认为，为了换取现金流，提高性价比或者降价将成为未来项目的主流选择。为了这一促销方式，该公司不得不拿出12.5亿元的资金。
房地产资深人士温立伟表示，为了争取观望了将近4个月的客户，开发商也不得不做出部分的让利来换取销量。
业内人士普遍认为，低价热销，高价滞销。对比房山及通州的销售率可以看出，房山的项目低价热销，而通州的项目坚持高价，换来的是滞销。
在这一背景下，市场降价是可期的。
张大伟表示，从目前的市场来看。房山、大兴出现的商品房开盘价格甚至低于区域内二手房的现象，越来越受到购房者的关注。低价开盘才能热销，高价只能积压。这将使得越来越多的纯新盘选择低开，甚至低于区域二手房的价格。宏观调控的效果正在深入，商品房的低价将明显拉低区域均价，全市价格的再一次普降很可能在9月出现。
据北京中原地产统计，预计在9月份开盘的项目达到了46个，相比新政之后的5、6、7、8四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个和18个，均有非常明显的上涨。数据显示，其中纯新盘达到了18个，可能创造2009年以来的新高，占比大幅提高，特别是大兴等区域的纯新盘占比明显上涨，有可能导致区域价格战。
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