打造绿色生态品牌 探讨新政下五指山楼市发展

房天下  作者：陈玫  2010-09-04 00:32

海是海南扬名天下的宝玉，然而海南不仅有湛蓝清澈的海，独特的山景同样也吸引着众多的游客。因山而得名的五指山市，恰好地处海南峰——五指山主峰西南麓，市区海拔328.5米，是海南岛海拔的山城。1月份平均气温17度，7月份平均气温26度，极端气温35.9度。气候温和，冬暖夏凉，属于热带山区气候，有“天然别墅”和“翡翠城”之称。，也素有“海南肺叶”、“天然大氧吧”、“南国夏宫”等诸多美誉。在这样一个小山城，其森林覆盖率高达81.3%，比海南平均森林覆盖率高出24个百分点，成为了海南的“肺”。

五指山属山城，平地较少，本身的土地容量、环境容量也比较有限，城市建设用地非常有限，不可能大规模地发展房地产业，而且国家也不允许大规模开发，正如同“物以稀为贵”，近年来五指山的房地产开发及价格正处于逐渐上升就是一个预兆，土地资源的稀缺性让它的价值潜力不可估量。

森林和养生成为五指山房地产的卖点。据了解，从07年开始五指山市的固定资产投资进入一个快速的发展高速期，2008年，五指山的GDP增长17.1%，地方财政收入首次突破亿元大关。对经济的贡献率，主要得益于房地产业的发展。有人用五年前的三亚来形容五指山的现状，因为五指山经过这几年发展房价不断的攀升。也由于十一五规划，2014年是通车的高速公路，通车之后五指山地价会继续上涨。依赖于得天独厚的生态优势，五指山市地价已从2006年9月的每亩5万元猛涨至现在的每亩100多万元，个别地段甚至涨至每亩200多万元，新建商品房均价已从4年前的每平方米八九百元涨至现在的每平方米7000—8000元。

在今年7月份获批的海南国际旅游岛规划纲要里，五指山作为一个组团，重点发展生态旅游、森林旅游和民族风情旅游等产品。布局建设黎苗文化、森林等大型主题公园，五指山水满镇也作为重点扶持建设的特色旅游小镇。在面临楼市调控的时候，以及国际旅游岛建设之中，市场调控氛围是否影响五指山楼市的发展？五指山市是否能够真正成为“养生之城”？国际旅游岛的建设将会给五指山市的房地产发展带来怎样的机遇？五指山市又将如何在全省乃至房地产市场里突围而出？在如此局势不明朗之时，带着种种的疑问和期待，房天下特邀业内人士参与本次论坛，深入分析楼市调控氛围愈浓，又适逢国际旅游岛大步建设的时期，带给五指山房地产市场的机遇和挑战，探讨未来五指山楼市发展之路。

论坛活动现场

【主持人】：首先非常感谢大家参加由三亚房天下主办““养生”后花园是否能安然度危期？海南之“肺”是否能越来越清新？——探讨机遇和挑战下的五指山楼市发展”大话地产活动。我先介绍一下参加今天活动的嘉宾，分别是五指山水林溪销售总监郭庆、五指山山水绿世界董事长助理李若尘、中国重汽集团总经理杨斌、五指山市双大和园副总裁吴迪、五指山森林湖项目经理周峰、五指山山水兰庭总经理贾瑞军，欢迎各位的到来！

今年4月17里国务院出台被称为史上最严厉的楼市调控政策“新国十条”，随后海南又出台了调控房地产市场的“海南国十一条”，而近日海南省又全面收紧三套房贷的发放。在政策影响下，海口、三亚的房价涨幅虽然仍领跑，但销售和价格环比都有所下降。种种的政策措施和迹象表明，楼市调控政策在影响着海南楼市，不知五指山市的楼市是否有受到调控的影响？如果有则表现在哪些方面?如果影响微小，原因何在？

【李若尘】：很多媒体从这几个月的数据和现状来研究海南楼市的发展，本身就是一个伪命题。因为这几个月是海南楼市常规的淡季，即使是从以往正常的情况下来看，成交和价格都相对要清淡很多的。现在的市场情况对于淡季来说是正常的。谈到政策，不得不讨论国际旅游岛规划的实施。海南的房价在今年年初的时候过度的透支了这个规划所带来的利好。其实国际旅游岛规划主要打造的是旅游业，但首先跳出来唱主角的却是房地产，有点喧宾夺主的意思。国家对楼市调控的目的其实是要打压投机、炒房者，任志强也劝大家都“从了”。从土地的“两个暂停”到国十条的出台，以及省十一条的出台，海南房地产的确也“从了”，表现出来的就是海南楼市已经从年初的狂热逐渐回归到了理性，也打击了炒房者的短期投机行为，调控的目的已经达到了，使得市场更健康的发展，但并没有影响到海南楼盘的价格和销售。当然如果从现在的数据来看似乎是这样，但我已经说过这是个伪命题。

要想验证调控政策对海南楼市的影响如何，就要看即将到来的国庆黄金周以及春节旺季海南楼市的表现，才可以得出结论。从目前的情况来看，应该不会有太大的影响。即使是在三亚的成交量都低迷的淡季，上周我们山水绿世界还有现场成交的客户，每天也有7、8拨的客户来看房，这样的情况也就证明了五指山的楼市受政策影响的程度，比起海口、三亚来更小。原因有：首先五指山以前就是价值洼地。虽然经过旅游岛政策刺激之后房价上涨了，但这恰恰是一个价值回归的过程；其次，通过国际旅游岛的宣传，让更多的人认识到了五指山的价值。最后，相对于五指山的优美环境和舒适度来说，五指山目前的房价还是比较理性的，整体均价在7000、8000/平左右。所以我认为调控对于五指山楼市的影响是微乎其的。

五指山山水绿世界董事长助理李若尘

【郭庆】：在国十条出台之前，国内房价环比涨幅的前三个城市分别是北京、海口和三亚，涨幅均在50%以上。国十条出台之后，北京是出台地方版楼市细则的城市，紧接着广州、上海、深圳、重庆等城市都纷纷出台了地方版细则。可是作为拥有两个房价涨幅最快城市的海南，地方版细则的出台则相对的缓慢。房地产是的支柱型产业，在海南的支柱地位更是尤为重要。在海南购房的外地人，一般都是已经在原籍地拥有一套甚至好几套房子的，他们到海南来买房，不仅仅是改善居住需求，还是优先占据稀缺资源。据统计在海南的楼盘里办理按揭付款的只有20%-30%，更多的是一次性付款。在完善住房改善需求的同时，更是寻求资源对自身财产的保护。

在传统淡季检验海南楼市是不实际的，大陆地区的最后一个销售旺季从8月份就开始了，所以目前其他地区的楼市发展形势有所回暖，但海南传统的旺季还没有开始。4月份出台的楼市调控新政目前来说对海南没有太大影响，好处就是更多的消化了海南楼市的泡沫，使市场更平稳、健康的发展。就像金融危机一样，会淘汰一批鱼龙混杂的开发商，具有高品质、紧随市场脚步走的开发商，会很好的存活下来。

五指山水林溪销售总监郭庆

【周峰】：我非常赞同李总和郭总的观点，现在研究海南楼市本身就是个伪命题，市场需要新一轮的洗牌。大陆市场以杭州为例，人们的购房需求实际上已经是箭在弦上，积蓄了一段时间以后已经崩的非常紧了，虽然没有再出现连夜排队买房的情景，但是其刚性需求却也是需要释放的了。而海南今年楼市的形势需要到春节时候才能看出来。十一黄金周来的是旅游客群，更旺的市场会出现在元旦、春节，那时海南楼市才能交出答卷。大陆楼市的刚性需求非常强，海南则是享受型消费。海南的市场滞后于内地市场，而五指山的市场更是滞后于海口、三亚。目前海口、三亚的楼市存在泡沫，是因为楼盘的附加值与价格并不相匹配。五指山则是一个价值回归的过程，目前五指山楼市的问题是“杂质”太多，众多小开发商开发了很多低价低质的楼盘，捣乱了整体市场的秩序，同时也使得五指山楼盘的整体水平下降了。

从我个人来说，心里对今年楼市的向好预期有60%，还有40%的压力，但还是非常看好市场。消费者对于楼市的需求已经积压了一段时间，只要政府不出台更大的压制措施，市场预期还是会上涨的，只要五指山的高速路一通，房价至少会是现在的一倍。房子是资源型产品，北方的气候、重工业城市的污染等等不利因素，都导致了海南这样健康的产品吸引了人民乃至全世界的目光，这样的需求是难以抑制的，现在就怕政府会出台更细致的政策。

五指山森林湖项目经理周峰

【吴迪】：最近几年以来，政府对于楼市的调控政策一年一个样，政策的出台多多少少对楼市都会产生影响。就好比2008年，也盛起谈论海南楼市存在泡沫，呼吁降价等，但到了那年的年底，房子也都卖出去了。与内地市场不同的，海南楼市的刚性需求是人们生活水平提高之后，对于更美好生活追求的需求，这是无法抵挡的。而且随着中国城镇化进程的逐步推进，这样的需求会越来越大。政府出台政策打压的是短期的炒房者，而并非是打压真正需要买房改善居住需求的人。包括三亚、五指山在内的海南琼南地区，以其独特的热带气候独领风骚，其优势和资源是不可复制的，其楼盘将是的健康产品。作为开发商，其实也不希望房价涨的太厉害，这样会导致楼盘真正的目标客户买不到房子。

五指山市双大和园副总裁吴迪

【主持人】：对于楼市调控新政所显现出来的效果，各方说法不一。有业界人士认为，调控已初步显现效果，达到了遏制部分地区房价上涨过快的趋势。但也有声音表示，目前楼市仍处于深度博弈之中，价格的微度下调并不能达到市场消费者的预期，近日也有坊间传闻中央将会再准备出台新的紧缩政策，各位对此有何看法？

【杨斌】：去年底到今年年初，楼市都出现了价格井喷的现象，这是一种非理性的增长，这对房地产的发展是非常不利的。任何产业的发展都有其自身的规律，只要是出现非理性的发展，都会成为国家调控的对象。从房地产行业健康发展的层面来说，我是很支持国家出台调控政策的，支持房地产行业回归到理性发展的轨道。即使是国家再出台新的调控政策，我相信也不是要打压房地产产业的发展，而是要让这个产业回归理性，促进其更平稳的发展。

在世界上的很多国家，房地产业在很长时间内都会是支柱型产业，发达国家也是需要房地产发展好几十年来拉动经济的发展，中国作为一个发展中国家更是如此，经济增长对于房地产业的需求是很大的。我认为房价是不会跌的，因为市场预期以及成本决定了不会跌。土地成本和建造成本摆在那，房地产开发商也不能做亏本生意。很多人在说在中国要奋斗几十年才能买一套房，可是如同奔驰这样的好车也是需要好几十年才能买一辆，可照样卖的很好。相比之下，汽车还是一种消耗品，而房产是能够保值的。相对于房地产行业，很多消耗品行业的暴力更高。所以从这个角度来说，中国的房子并不贵。当然，如果从国民的纯收入去计算，那就是非理性的一种方式了。

反思1993年海南房地产泡沫的产生，就是因为购买力不足以及配套跟不上的问题导致的。那时是国家号召大家一起来海南买房，现在是不需要国家的号召大家都蜂拥而至，可见民众购买力的强大，这也是国家综合实力的体现。海南是一个热带岛屿，调控政策的出台不但不会打压海南的楼市，反而会促使海南房地产行业更规范、健康的发展。

中国重汽集团总经理杨斌

【贾瑞军】：调控政策的出台可能会影响一部分购房者的预期，使他们会先观望一段时间再行动，但是房价其实是由市场供求关系的比例来确定的。现在内地有太多的人都涌向海南来买房，需求加大之后，致使房价涨到了目前的水平。房价涨了对于开发商来说也不一定是好事，把产品做好，让更多的人知道五指山、了解五指山，对于目前的五指山房地产开发商来说才是最重要的。

五指山山水兰庭总经理贾瑞军

【主持人】：在今年7月份获批的海南国际旅游岛规划纲要里，五指山作为一个组团，重点发展生态旅游、森林旅游和民族风情旅游等产品。布局建设黎苗文化、森林等大型主题公园，五指山水满镇也作为重点扶持建设的特色旅游小镇。在国际旅游岛建设的机遇下，五指山市的楼市的“养生”、“民族风情”如何发挥出更大的潜力？

【李若尘】：现在购房者来到五指山，看到的是五指山的配套不足，以及被海南“遗忘”的地位，这正是开发商所不愿意看到的。从此次国际旅游岛规划纲要里可以看到，五指山的资源在整个海南资源体系里面，是非常独特的，这也是五指山旅游产业能快步发展的推动力。而旅游产业正是五指山房地产的依靠。五指山的楼盘都是以养生为主题，到这买房的人都是图空气、图环境。对于现在的开发商来说，已经不是在养生的总体环境中简单的开发产品，而是要在开发形态上往“养生”方面多下功夫，在物业管理、社区配套等后期服务上体现出养生的元素。在民族风情方面，国外的如同巴厘岛、普吉岛等旅游胜地，都具有自身浓郁的本土特色，海南的黎、苗族风情就是本土特色，而这个特色最原始、最纯正的地方就是五指山。这个资源首先应该是被旅游产业所挖掘，至于其与房地产的结合，还是一个有待探讨的课题。

【郭庆】：国际旅游岛规划对于国家来说也是一个概念，就如同房地产行业一样。要推广一个城市，就必须对这个城市的城市特征和资源特征有很深刻的认识，才能形成特征、文化以及经济形态。在国家加大投入对海南加快建设时，作为海南一个区域的五指山当然也会受益，如何结合五指山的特色建设产品就是开发商需要思考的问题。

【吴迪】：五指山目前处于楼市淡季，其价格和销量数据不能作为一个对于参考值。五指山和海南一样，都是只有冬天这一个旺季，到了旺季与同期做对比才能够得出调控是否有效的结论。其实对于价格最为敏感的，应该是二手房。但五指山的二手房市场几乎为零。在三亚，二手房的价格相比年初的1、2月份来说，是有所回落的。但当时如果喊出2万一平米，但没有成交，现在的价格是1.8万，但是成交了，其实价格也并没有下降，只是当时处于非理性发展状态中的投资者的预期下降了。三亚现在在售的楼盘，包括准备即将在十月开盘的楼盘，其价格都没有明显的下降，相比年初价格还是坚挺的。现在市场真正的“洪峰”还没有到，还没到考验市场的时候。只是有些不大理智的开发商，和一些不大理智的炒房者，做出了一些不大理智的预期。

【主持人】：楼市在买卖双方僵持、观望中度过了“国十条”出台后的个月。受此影响各地的楼市在8月前普遍出现了“量跌价滞”的局面，虽然目前的销售量有所回暖，但价格仍处于下降的趋势。海南各地的楼盘也在不同程度体现出了该特征，在座各位目前是否有感觉到压力？对目前的楼盘的销售和开发有无带来实质性的影响？各位开发商的楼盘有无降价的计划？

【贾瑞军】：对于价格目前楼盘没有调整的计划，政策对于五指山楼市没有太大的影响，但昨天传来的消息指海南异地贷款已经停止，相信这个政策会对购房者有一定的影响。

【李若尘】：不可否认政策对于楼市所带来的变化，年初在海南不看价格、不看房就直接买了几十套的疯狂场面，现在已经不复存在了。在市场被洗牌的过程中，短期的炒房投机者肯定会被过滤掉，品质不高的开发商也会被大浪给淘出去。去年的楼市中，只要把房子盖好了，拿到了预售许可证，就可以进行销售了。而现在，开发商要将外立面做的更好，将规划做的更好，将产品的一面展示给客户，这就是开发商所进行的调整。

【杨斌】：如果在疯涨时期过后，将房价降下来，那么对于在涨价时期买房的客户，开发商也不好交待。而且房价疯涨的时期，也是拿地的高峰期，地价也是处于高位的，所以成本的高昂也就导致了房价也是处于高位运行的。目前市场对于炒房投机行为所产生的效果过于夸大，我相信现在的房价并不单纯是靠炒房炒起来的，而是多方面综合因素造成的。房子也是一个商品，也是要遵循市场规律，那么价格就有升有降。在楼市低迷的时候，房价下降是很正常的，这都是由市场来决定的。

【周峰】：高品质的楼盘是会推动市场发展的，现在关键的不是价格，而是价格与楼盘的价值是否匹配。房地产销售会增加地方政府的财政收入，这样政府才会有更多的资金投入到市政配套的建设当中。现在五指山的房价并不是暴涨，而是回归价值本位。房地产并不是创造资源，而是消耗一部分的资源，再带来一部分的资金再对资源进行保护和建设，如此的循环过程促进所在区域的发展。消费者的消费层次是不同的，开发商要认清现在五指山的定位，做出自身楼盘的品质。

论坛嘉宾合影

【主持人】：对于目前的观望期，房价有降有升。即将到来的国庆黄金周，是否会带给五指山楼市一个小高潮？

【李若尘】：纵观全省各市县，只有五指山是控制房地产开发的。这也是因为省政府对于五指山的定调是以保护为主，因为其资源非常稀缺，土地资源也是非常有限的，而需求已经形成了，如何在有限的资源当中满足目标客群的需求，这就需要进行资源配置。五指山只能满足高端消费者的需求，整个海南省的房地产定位也是高端的，五指山尤为如此。再过20年，即使手里有钱也买不到五指山的房了，因为没有地了。我敢断言在3年内五指山的房价必然会涨到1.5万-2万/平。

十月楼市小高潮的到来是无庸置疑的，现在我们开发商都在做准备，引导和散发出五指山的价值。到海南来买房就是看重了气候这个大环境，而在这个大环境中最突出的非五指山莫属了。

【郭庆】：三亚有海景，还有相对更好的配套，但是五指山的居住舒适度却是全省的，这也使得很多人留在了五指山，住习惯了之后甚至不愿意到其他的地方去居住。7、8月份的时候五指山的气候非常怡人，这样的气候资源是无可复制的。作为开发商就是要发现、挖掘出这样的气候资源特点，并进行整合，然后将其融入到项目当中，使其得到的体现。市场的潮起潮落自然是会影响到楼盘的价格和销售，但开发商最基础的工作就是发现、认识、整合、表现资源。

【周峰】：十月份将迎来小高潮是市场行为的惯性，相信今年也会是如此。然后便是元旦，再到春节这个大高潮。

【主持人】：相较于年初的海南房地产狂潮中首当其冲的海口、三亚，目前业内人士认为已逐渐趋于理性发展的海南楼市的重心，逐渐转到了五指山、文昌等二、三线城市，各位对于海南二、三线城市的楼市发展有何看法？

【周峰】：三亚现在的地少了，地价也处于高位。陵水地区的房价也没有太大的上升空间。五指山的资源环境还没有能被更多的人所认识，不知道这个地方不仅是冬天避寒，还可以夏季避暑。海南楼市现在的发展才刚开始转向二线城市，现在五指山在海南楼市里还属于“配角”，主角还是三亚、海口。房地产市场的发展需要一个认识的过程，目前五指山的房地产热还未真正形成，还处在起步的阶段，产品还未能真正的达到高端。二线城市在产品成熟时才会有爆发点，是在大环境被认可后，开发商意识到被市场推着走后，才算是热起来了。

【郭庆】：五指山楼市在起步的发展阶段，要靠资本、人才和在大城市的开发经验来拉动整个市场的发展，城市发展规模所带来的经济条件，以及交通、配套设施的完善都是决定发展程度和进度的重要因素。在高速路开通以后，五指山到三亚、陵水的会大幅的缩短，与陵水等地的距离成本就扯平了。未来的10年里，房地产行业都是朝阳产业。在舞台搭建好之后，就看开发商怎么去认识市场，怎样去建造自身的产品。对于未来海南和五指山房地产的发展前景，我个人是非常看好的。

嘉宾参观五指山水.林溪项目沙盘

【主持人】：新政的出台使得企业和消费者、投资者都人心惶惶，这是否会影响在座各位在五指山市的投资信心呢？开发计划是否有因此进行调整？今后是否将加大在五指山房地产市场的开发力度？

【郭庆】：从善如流，静观其变。

【吴迪】：调控政策在短期会对楼市产生影响，但进入五指山的开发商都是立足于长远的发展，更关注长期市场的发展，而长期市场不会受到太大的影响，更注重做好产品。

【周峰】：越是规范化、有实力、注重品质的开发商，其开发的楼盘就会越做越大，大体量的项目不仅占据了更多的市场份额，在抵抗市场和政策调控时的抗风险能力也会比较强。人都会感冒，何况是房地产开发商。经受了市场带来的挫折，经受了政策调控所带来的阵痛，会使开发商能更快更健康的成长，促使开发商和市场更加的规范。

【主持人】：对于海南以及五指山楼市短期和长期的发展有怎样的看法？

【杨斌】：无论是海南还是五指山，不管短期还是长期来看，都会朝着更好的方向发展，因为既有着得天独厚的资源优势，又有着国际旅游岛规划纲要政策的支持。国际旅游岛规划纲要上升到国家战略的地位，拉动了房地产行业整体的发展。相信拉高房地产业的发展并不是国际旅游岛规划纲要制定的初衷，但这个规划纲要的实施，带来的是全省城市基础设施建设的不断完善，这必然会拉动房地产业的发展。国家未来10年对海南在基础设施方面的投入力度，将会超过海南前几十年的投入，力度可谓是空前的。现在大部分的人群还没有真正认识到五指山的资源优势，不清楚五指山不仅能够避寒，还能避暑。三亚、海口一直是海南房地产市场的主导区域，也是海南楼市的风向标，但其基本都是以海为的卖点。看多了海，相信也会有很多人想看看山。既然加入到五指山房地产开发的大军当中来了，也就是代表了看好这个区域的发展。

【贾瑞军】：选择进入五指山市场就是看中了其长期的发展潜力和市场。在海南，三亚、海口属于一线城市，五指山、文昌等属于二线城市。为什么五指山居住舒适度这么高，有着这么优质稀缺的资源会沦为二线城市呢？很大程度上是因为城市发展的配套还跟不上，娱乐、休闲和餐饮方面的元素还非常少。政府在这方面的投入和建设力度并不大，企业也没有能够开发出能够满足这部分客户需求的场所。相信在座各位嘉宾所在的项目都推出市场后，将会使五指山的整体形象和市场发展很大的变化，只要消费者住进去觉得舒适，觉得楼盘能够物超所值，就是达到了开发商的追求，也是五指山楼市需要努力的方向。

【吴迪】：在座的开发商都是在海南国际旅游岛规划纲要批复之前，就已经进驻了五指山的市场。即使没有国际旅游岛规划纲要的批复，我们也看好海南、五指山市场未来的发展。海南的GDP去年排在了倒数几名的位置，而国家将在今后加大对海南经济发展的扶持力度，有数据表明到了2020年，国家将使海南的GDP达到我国中等发达省份的水平。如果以海南这样并不大的地域，发展到中等发达省份的经济水平，可想而知市场前景将会到达怎样的水平。既有良好的资源环境做背景，又有国家的大力扶持，相信海南的发展会越来越好。房地产开发商就是加入到这个大环境中来，共同完成城市建设的任务。

【周峰】：无论是海南还是五指山的楼市，我认为短期内要做好硬件，长期来看就是要做好服务。既然环境不缺，又有政策支持，那就已经搭建好了一个平台，关键要看开发商怎么去做了。做好产品的硬件是短期的目标，而在长期来看，楼盘能够提供给业主怎样的服务，带给业主怎样的生活，这才是最重要的。

【郭庆】：将会是由高端的价格向产品品质回归。

【李若尘】：短期内来看，五指山的楼市受到了国际旅游岛规划的刺激和“国十条”、“省十一条”的打压，反而促使五指山的楼市跨越了常规的发展阶段，进入了品质阶段，长远来看，五指山将会是一房难求。

【郭庆】：在座各位嘉宾所在的楼盘都各具特色，表面上来看我们处于竞争的层面，但从深层次来说，大家都是合作的关系。一个区域的市场品质光靠一个项目是很难拉动的，一花独放不是香，百花齐放春满园。三亚房天下能够举办这样的活动，提供一个业内交流的平台，对于行业来说是非常好的举措，而且还能将五指山区域以一个整体的形象向外推广出去。能够使得众多楼盘的开发商、操盘者能在更多的层面上与同行交流。如果五指山能够有一个楼盘在海南站的住脚的话，相信在座的各位都会感到荣幸。

【周峰】：期待五指山市场能够出现一个精神领袖般的项目，不仅有利于楼盘本身的销售，同时也能带动其他楼盘的发展。要先把五指山这个形象销售出去，大家才能有蛋糕可以分。

【李若尘】：在整个海南楼市中，都存在后期服务的问题。在很长的一段时间内，只要是引进高水准的物业管理公司，开发商都需要贴钱让他们提供服务。

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