[摘要] “若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”这是日前独立研究人、清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的最新调控“测算”。
“若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”这是日前独立研究人、清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的调控“测算”。据悉，在四大上市房企（招、保、万、金）上半年整体利润上升的同时，政策调控引发的销售压力也开始逐步凸显，销售面积呈现两升两降格局。
45%突破财务安全底线
杜丽虹提出警告，要应对持续期在2年的低谷，国内上市房企的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%(中位数为39%)，而测算结果显示有45%的上市房企已经突破财务安全底线。“其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境。”
在杜丽虹的测算中，本轮调控期若小于1年，10%的房企将会面临资金链威胁。用短期风险头寸来度量企业的抗风险能力，计算结果显示：有40%的上市房企存在短期资金缺口，但多数缺口不大，仅有10%的企业存在较严重的资金缺口。
不过测算结果也证实，2010年的调控中，地产企业的整体资金链状况优于2008年，存在较严重资金缺口房企的比例在2008年底一度高达27%。问题是，以关键的政府部门近期向市场传递的信号透露，调控有持续的决心，调控的周期更加倾向于在1年以上。
此时的结果就会大不相同了。上述测算显示，调控期超过1年时，30%的地产企业会突破安全底线，有45%的上市房企突破财务安全底线。
此外，开发企业资金来源增速持续放缓。根据中指研究院发布的今年1~7月房地产开发经营数据来看，房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1~6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。
四大房企销售两升两降
政策调控引发的销售压力也开始逐步凸显，四大房企上半年销售面积呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和面积大幅下降。其中金地销售面积同比回落42.83%，销售金额同比回落37.31%；招商地产销售面积同比回落53.87%，销售金额同比回落41%。
从四大房企公布的中报看，企业显然感受到了下半年的销售压力。保利明确表示，国家对房地产市场的持续调控，使市场经营环境日益规范，一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。
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央企拿地重现疯狂
资料显示，政策出台后，北京、上海、广州、深圳4个一线城市成交总价前十名的地块中，多数被国企收入囊中。仅8月3日、4日两天时间内，央企开发商便将55亿元重金砸向了上海、杭州的土地市场。
这是由中指研究院统计数据显示出来的。具体来看，北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中分别有3家为央企(或央企参与)，其余6家为地方国企；而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企分别仅仅有1家。值得注意的是，各城市在新政出台后成交的总价地块，无一例外为央企或地方国企获得。
央企不仅活跃在广州市场，北京、上海等一线城市也成为它们“下手”的重点对象。8月4日上海罗店新镇F1-4、F1-6两幅地块，先后被一家名叫北京远乾置业有限公司一举竞得。两幅地块总占地面积约15万平方米，成交价格分别为5.2亿元、13.77亿元，成交楼板价均超过了2万元/平方米。北京远乾置业原来是具有央企背景的远洋地产旗下公司。
而就在此前一天，央企夺地在杭州表现得更加淋漓尽致。8月3日经过了41轮“厮杀”，最终中粮地产以9.79亿元成功斩获杭州三塘单元地块，楼板价为10358元/平方米。同一天，中国人寿浙江分公司以25.9亿元将位于杭州江干区的一幅商业金融用地拿下，折合楼板价为9043元/平方米。
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